부동산경기, 부동산시장은 제멋대로 움직이는 것 같지만 사실은 어떤 근거, 기조를 가지고 과학적으로 움직인다.
항간에서는 이제 지방 부동산은 목이 찼고 서울.수도권 부동산이 바톤을 받을 차례라고 하는데 필자가 보는 관점에서는 이는 어불성설이다.
2010년대는 지방이 대세인게 과거로 거슬러 올라가 부동산시장의 흐름을 살펴보면 쉽게 이해가 되리라 한다.
우리나라 부동산 가격 상승이 크게 요동친게 1980년대 중반 현대자동차 등 대미 수출호경기와 1988년 88올림픽 이후 코스피지수가 1000을 돌파한때가 첫번째이고, 2000년대 중반 조선.철강 등 대중 수출호경기로 코스피가 2000을 돌파하고 강남권 집값이 크게 요동쳤을때가 두번째이다.
2000년대 서울.수도권 부동산시장의 흐름을 보면 2001~2002년은 강남권재건축, 2003~2007년은 강남권중대형 전성시대였다.
이때 서울.수도권 집값은 2001년부터 2007년까지 폭등하였고 2008년 미국발 금융쇼크로 폭락한 후 2009년부터 다시 반등하기 시작하여 2010년쯤까지 무려 10년간이나 집값이 폭등했다.
서울.수도권 집값은 2009년 9월에 강남3구 DTI규제를 수도권 전역으로 확대하자 이때부터 서서히 고개를 숙이기 시작했으나 시장의 흐름은 2010년쯤까지 상승이 이어졌다.
2000년대에 무려 10년동안 서울.수도권 집값이 폭등하니 2011년부터는 2000년대에 소외된 지방 대구.광주 등 집값이 지방 집값 20년만에 최대상승률을 기록하여 지방 집값 대세 상승에 신호탄을 보냈다.
2001~2005년은 지방 소형 전성시대이고 2014년부터는 대구 중대형 집값이 폭등하는 등 지방 중대형 대세 상승에 신호탄을 보냈다.
2007년과 2010년쯤 쌍봉우리 정점을 보인 서울.수도권 집값은 그후 조정에 들어가 2014년까지 조정을 보인 후 2015년부터는 전국 부동산경기가 살아나는 과정에서 비로소 꿈틀대기 시작했다.
2015~2017년까지는 내수 시대, 부동산 시대로 전망되는데 올초부터 살아나기 시작한 부동산경기는 7~8월에 들어서자 그리스 사태, 중국 위안화 절상, 미국 금리인상 등 세계경제위기 조짐과 대출 규제 등으로 고개를 숙이기 시작했는데 다행히 8월 남북협상타결을 기점으로 하여 코스닥, 코스피지수가 살아나고 실물경제가 조금씩 나아지는데 경기는 한번 살아나기 시작하면 적어도 3년 정도는 이어진다는 통설에 따라 2017년까지 실물 경제, 주식.부동산시장의 흐름은 호조를 보일 것으로 전망된다.
실물경제만 좋아지면 부동산 가격, 집값은 당연히 상승하게 된다.
개인적으로 볼때 지금 전국 부동산시장은 내수 시대를 맞아 내수경기 호조와 부동산경기 과열로 향후 가계부채 대출을 우려한 대출 규제, 즉 경기와 대출 규제 양면의 동전이 돌아가고 있다. 한편으로는 경기를 살리고 또 한편으로는 부동산경기의 과열로 향후 가계부채 대출을 우려한 대출 규제를 하는 등 양면성을 가지고 있다.
필자의 소견으로는 2010년대 서울.수도권 집값은 전세가 상승이, 지방 집값은 매매가 상승이 대세이다.
이 뚜렷한 기조를 가지고 향후 부동산시장을 전망한다면 부동산시장 전망은 결코 어렵지 않다.
서울.수도권 집값은 2000년대에 10년동안 폭등하여 2010년대에 들어와서는 집주인들의 집값 보전 차원에서 전세 가격이 올라가는데 이는 거스릴 수 없는 시장의 큰 흐름이다.
2015년부터 전국 부동산경기가 살아나는데 올해 들어와서 서울.수도권 부동산시장의 큰흐름을 보면 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 서울 변방지역인 성북구.노원구.도봉구.강북구.강서구 등과 김포한강신도시 등 수도권2기신도시는 전세가 폭등에 지친 2030세대가 집값을 올리는 측면이 있으며 강남권재건축 등 개별 재료가 있는 재건축단지는 개별성을 가지고 독자적으로 움직이고 있다. 이는 어디까지나 전세가 폭등과 재건축 등 개별 재료에 기인된다.
반면 지방 소형은 2011년부터 올해까지 5년 정도 폭등한지라 입주물량 부담과 대출 규제로 주춤하고 있는 상태이고 중대형은 2014년부터 폭등한지라 현재까지 입주물량에 대한 부담이 없고 소형아파트에 비해 저평가되어 있는지라 앞으로 실물 경제가 2017년까지 좋아진다면 이들 지방 중대형아파트는 대세 상승할 것이다.
요약하자면 2017년까지 내수 시대, 부동산 시대가 된다면 서울.수도권은 전세가가 상승하고 지방은 매매가가 상승한다는게 부동산시장의 큰 기조가 아닌가 한다.
이러한 맥락에서 향후 서울.수도권 집값은 소형 전세가 상승에 이어 중대형 전세가 상승이 예견되는바 서울 변방지역의 중대형 전세가 상승에 대한 매매전환 수요로 저평가된 중대형 가격이 상승할 것으로 예견되고 지방은 매매가 대세라 지방 소형아파트 집값 상승에 이어 중대형아파트의 집값 상승이 전망된다.
이러한 연유로 지방 집값 대세 상승은 끝난게 아니라 중대형으로 자연스럽게 대세 상승이 이어지는 부동산시장이 나타날 것이다.
서울.수도권, 지방의 내부 부동산시장의 흐름은 이러한데 요는 실물경제가 살아나고 실물경제의 바로미터인 코스피.코스닥지수가 살아나는게 관건이다.
이변이 없는 이상은 2017년까지 실물경제가 좋아질 것으로 전망된다.
실물경제가 좋아지더라도 부동산시장은 내부적으로 지역별.평형별.상품별로 개별성을 가지고 움직인다.
2010년대 서울.수도권 부동산시장은 전세가 상승으로 인한 매매전환 수요로 서울 변방, 김포한강신도시 등 수도권2기신도시의 소형아파트 가격의 상승이고, 반면 지방은 매매가 대세인 시대라 지방 소형아파트 대세 상승에 이어 지방 중대형아파트의 대세 상승이 전망된다.
지역별로 지방은 대구.부산.광주.울산 집값이 움직이고 인천과 대전은 이들 대구.부산.광주.울산 등과 별도로 움직이는 시장을 형성하고 있다.
앞으로 서울.수도권 집값이 대세 상승할려면 2020년대 중반쯤 큰 수출호경기를 맞아야 할 것이다. 그 큰 수출호경기가 대러시아 특수가 될지 그건 두고봐야할 일이다.
재테크맨 이주호
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