부동산

최인용 가현 세무법인 대표 세무사가 28일 서울 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 이데일리 웰스투어에서 ‘부동산 취득과 보유, 처분의 절세방법’이란 주제로 강연을 하고 있다. [사진=한대욱 기자]

[이데일리 노희준 기자] “부동산이 여러분이 사는 것 중에 가장 비싼 거 아닙니까? 그런데 옷 살 때는 엄청나게 몇 번씩 고민하고 사면서도, 부동산 사고 팔 때는 의외로 과감하게 막 사고 막 팔고 와서 나중에 세금 줄여달라고 합니다”

최인용 가현세무법인 대표(세무사)는 28일 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘제6회 이데일리 웰스투어 in 서울’의 세 번째 강연자로 나서 ‘부동산 투자와 절세전략’을 주제로 1시간 동안 열띤 강연을 펼쳤다.

그는 “부동산은 참 세금이 많다”며 “부동산에는 세금이 곳곳에 도사리고 있어 수익률을 계산할 때는 세금을 빼놓지 말아야 한다”고 말했다. 실제 부동산은 살 때는 취득세, 인지세가 붙고, 가지고 있을 때는 재산세, 종합부동산세, 부동산 임대소득이 있으면 소득세가 붙고, 팔 때는 양도세, 팔지 않고 죽을 때는 상속세를, 상속 전에 부동산을 주면 증여세를 내야 한다.

이에 따라 최 대표는 우선 취득시에는 취득시기를 잘 선택해야 한다고 조언했다. 그는 “보유세(재산세, 종부세)는 6월1일 기준으로 누가 갖고 있느냐를 기준으로 세금이 결정된다”며 “부동산을 살 때는 6월1일 이후에 사는 게 낫다”고 말했다. 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산의 경우 자녀와 배우자와 공동 취득을 고려하는 게 낫다고 설명했다. 수익형 부동산은 단독 명의로 해 놓으면 운용시 소득이 많아진다는 이유에서다.

최 대표는 또 부동산 취득시의 비용에 대한 증빙 자료(영수증, 통장거래 등)를 반드시 챙기라고 주문했다. 그는 “인테리어를 하고 대가를 현금으로 주지 말고 반드시 통장으로 쏴주라”며 “페이스북도 취득시 비용에 대한 증빙 자료가 된다”고 조언했다. 동시에 다운계약서나 차명거래, 미등기 전매는 사후 추징과 세법상 최고세율(미등기전매 양도소득세), 과징금 등의 문제를 일으키기에 절대 하지 말라고 잘라 말했다.

보유시 절세전략으로는 일단 “다주택자는 자녀 증여를 고려해봐야 한다”고 조언했다. 예를 들어 3주택자가 자녀가 결혼을 했거나 소득이 있는 경우에 주택을 한 채 증여하면, 두 개의 주택에 대해서만 종합부동산세가 과세 돼 종부세를 절감하고 비과세를 만들 수 있다. 고가주택 소유자는 배우자와 공동명의로 증여를 생각해보는 게 좋다. 공시가액 12억원짜리 주택을 단독명의가 아니라 6억원 상당 주택지분을 부인에게 증여하면 종부세를 피할 수 있어서다.

최 대표는 이와 함께 “상가주택 중 주택이 있으면 주택으로 쓰고 있는 층은 주택에 포함된다”며 “이를 잊는 이들이 의외로 많다”고 당부했다. 반대로 상가주택에서 주택부분을 상가로 전환하면 주택에서 제외돼 종부세와 양도세를 절감할 수 있다.

마지막으로 가장 세금이 많은 처분시 절세 전략에 대해 최 대표는 “일시적 2주택이지만 비과세가 되는 경우도 많다”며 “세금 없이 가는 경우도 있으니 반드시 자기가 해당되는지 살펴야 한다”고 강조했다. 이밖에 2주택자가 부동산을 처분해야 하는 경우 “과세표준(이익) 적은 주택을 먼저 처분하는 게 유리하다”며 “이런 경우 나중 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있기 때문”이라고 설명했다.

노희준 (gurazip@edaily.co.kr)