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【서울=뉴시스】김형섭 기자 = 정부가 내놓은 8·18 대책은 올 들어서만 세번째 발표된 전월세 대책이다.

앞선 1·13 대책과 2·11 대책이 치솟는 전셋값을 잡지 못한데다 최근 강남권 재건축·재개발 이주수요로 가을철 전세대란이 우려되자 재차 전월세 대책을 내놓은 것이다.

이번 대책에서 정부는 매입임대사업자 지원 확대와 LH의 매입임대를 통해 민간과 공공 양쪽에서 전월세주택 공급확대라는 카드를 내놨다.

하지만 이들 대책이 당장 주택공급을 늘리지는 못해 가을 전세대란을 대비한 대책으로는 부족하다는게 중론이다.

◇세번째 전세대책 왜?

한동안 진정세에 접어들었던 보였던 전셋값은 최근 들어 상승세가 확대되는 추세다.

KB국민은행에 따르면 올해 2월 전셋값은 전월대비 1.7% 올라 8년만에 최대 상승률을 기록한 이후 ▲3월 1.2% ▲4월 0.8% ▲5월 0.8% ▲6월 0.7% 등으로 상승폭이 진정되는 모습을 보였다.

그러나 지난달 0.8%로 상승폭이 다시 확대됐다. 7월까지의 전셋값 누계 상승률은 전년말 대비 8.0%로 연간 10.1% 오른 2002년 이후 최대치를 기록중이다.

특히 전세난이 심각한 수도권은 7월 0.7% 올라 6월(0.4%) 대비 상승률이 0.3%포인트 확대되는 모습이다. 주로 학군 선호지역과 재건축·재개발 이주수요가 많은 지역 중심으로 올라 ▲강남구 1.8% ▲노원구 1.4% ▲강동구 1.9% ▲분당 1.4% 등의 상승률을 보였다.

정부는 이같은 전셋값 상승률은 주택 구입보다 전세를 선호하는 현상과 가을철 이사수요 때문으로 분석하고 있다.

여기에 올 하반기 입주물량도 가을철 전세대란 우려를 키우고 있다. 국토부에 따르면 하반기 수도권의 입주예정 아파트는 6만1000가구로 상반기(5만2000가구) 보다는 많지만 지난해 상반기(7만3000가구)나 하반기(6만8000가구)에는 미치지 못할 전망이다.

이에 따라 전월세 시장 안정을 위한 추가대책이 필요해 이번 대책을 내놓게 됐다는게 국토부의 설명이다.

◇전월세 주택 어떻게 늘리나

이번 대책에서 가장 중점을 둔 것은 매입임대주택 사업자에 대한 세제지원이다. 집을 사서 세를 놓는 사람을 늘려 민간 부문에서 전월세 주택 공급 확대를 노린 조치다.

기존에는 양도세 중과 배제, 종부세 비과세 등의 세금 혜택을 받기 위해 수도권은 3가구, 지방은 1가구 이상을 임대해야 했다. 그러나 이번 대책에서는 수도권과 지방 구분 없이 1가구 이상만 임대하면 세제혜택을 받는다.

단 세제지원을 받기 위해서는 임대기간 5년 이상, 면적 149㎡이하, 취득가격 6억원 이하 등의 요건을 갖춰야 한다.

임대사업자가 살고 있는 주택은 3년 이상의 보유기간만 충족하면 양도세를 물지 않아도 된다.

국토부는 매입임대주택 기준을 1가구로 완화함에 따라 임대주택자가 상당히 늘어날 것으로 기대하고 있다. 1가구만 취득해도 세제지원을 받을 수 있고 기존에 1가구나 2가구를 임대중인 경우도 임대사업자로 등록하면 세금혜택이 주어져 임대주택 공급 확대를 유인할 수 있다는 것이다.

박상우 국토부 주택토지실장은 "지난 봄 전세 대책으로 매입임대 사업자의 세제지원 요건을 완화하면서 6월말까지 사업자는 전국에서 1887명, 매입임대는 9800가구 증가했다"며 "이번에 1가구로 낮추고 양도세 비과세 혜택도 주면 더 큰 폭의 증가가 예상된다"고 말했다.

전세난이 심각한 수도권에서 늘어난 매입임대주택은 4000여가구 수준에 불과해 효과가 크지 않다는 지적이 제기된다. 또 전세보다 월세를 선호하는 임대주들의 특성상 월세가구가 늘면서 서민주거비 부담이 늘 것이란 우려도 있다.

LH를 통한 공공부문의 임대주택 공급 확대 방안도 담겼다. 민간이 신축한 다세대주택을 2013년까지 매년 2만가구 가량 LH가 사들여 임대주택으로 추가 공급한다는 것이다.

국민임대주택 입주자격에 해당하는 무주택세대주가 대상으로 무주택기간과 부양가족 등을 고려해 입주자를 뽑는다는 방침이다. 9월에 매입공고를 내면 내년 3~4월에는 입주가 가능할 것으로 국토부는 보고 있다.

주거용 오피스텔에 대한 지원책도 나왔다. 준주택인 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 해 임대와 비슷한 세제혜택이 주어진다. 현재 임대주택은 종부세 합산배제, 양도세 중과배제, 법인세 추가과세 배제, 재산세 및 취득세 면제 또는 감면 등의 혜택이 제공되고 있다.

또 주거용 오피스텔에 대한 건설자금 지원도 ㎡당 40만원에서 80만원 한도로 늘어나고 지원 대상은 가구당 12~30㎡에서 12~50㎡로 확대된다.

국토부 관계자는 "임대사업 허용에 따른 세제 혜택으로 임대수익률이 늘어 오피스텔 신규 공급이 활성화될 것"이라며 "기존 업무용 오피스텔의 주거용 전환과 신규 공급 등을 감안하면 5년 이상 임대가 의무화된 임대물량이 대폭 확대될 전망"이라고 말했다.

이밖에 소형주택의 전세보증금을 소득세 과세 대상에서 한시배제하는 내용도 담겼다. 현재 3주택 이상 보유자가 전세보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 소득세를 부과하는데 소형주택은 소득세를 물지 않아도 된다는 말이다.

그러나 소형주택의 면적범위를 몇 ㎡까지 할지는 부처간 협의가 끝나지 않아 추후 확정키로 했다.

◇임차인 주거부담 완화

정부는 전월세 주택 수요자들의 부담을 경감시켜 주기 위해 전월세 소득공제 대상은 확대키로 했다. 원리금상환액이나 월세지급액의 40%에서 연간 300만원까지 공제해주고 있는데 공제 대상이 연소득 3000만원 이하에서 5000만원 이하로 늘어나는 것이다.

또 주택기금의 전세자금대출은 저소득가구 대출의 경우 보증금 한도가 5000만원에서 6000만원으로 늘어나고 서민·근로자 대출은 상환기간이 6년에서 8년으로 길어진다.

전월세 소득공제 확대는 소득세법 개정에 따라 올해 12월 이후, 전세자금대출 조건 완화 및 상한기간 연장은 다음달께 기금 운용계획을 변경할 예정이다.

◇가을 전세대란 코 앞인데…효과는 글쎄?

권도엽 국토부 장관은 이번 대책을 발표하며 "가을 이사철과 관련한 대책"이라고 밝혔다. 당장 강남권 재건축 이주수요로 우려되는 가을 전세대란에 대응코자 내놓은 대책이라는 말인데 전문가들은 실효성에 의문을 제기한다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "세제지원 내용이 많아 각종 세법을 개정해야 하는데 가을 이사철에 앞서 효과를 내기는 힘들다"라며 "시중은행의 주택담보대출 등 가계대출까지 막혀버린 상황에서 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 될지도 의문"이라고 지적했다.

정부 추진계획에 따르면 매입임대 사업자에 대한 세제지원을 위해서는 소득세와 종부세, 법인세법의 시행령과 소득세법을 고쳐야 하는데 10~12월께나 개정작업에 착수할 예정이다.

주거용 오피스텔 임대사업자 등록과 전월세 소득공제 대상 확대를 위한 관련 법 개정도 12월에나 가능하다.

LH의 다세대 매입임대주택 공급 역시 입주가 내년 3~4월께 실시되는 점을 감안하면 가을 전세대책이라 보기 힘들다.

박원갑 부동산1번지 연구소장은 "이번 대책은 세제와 공급, 자금 지원 등을 모두 망라했는데 효과를 보려면 3개월 이상 걸릴 것"이라며 "전세는 매매와 달라 수요를 조절하는데도 한계가 있어 효과를 단기적으로 보기는 어렵다"고 말했다.

현재처럼 매매시장이 침체돼 있는 상황에서는 매입임대사업자 지원이 크게 의미가 없다는 지적도 있다.

함영진 부동산써브 실장은 "정부가 자금난 때문에 공공주택을 직접 공급하지 못하니까 민간 임대사업자를 통해 우회공급하겠다는 취지인데 관건은 주택 구매력 회복"이라며 "거래활성화가 전제되고 집값 상승에 대한 기대심리가 살아야 임대사업자도 늘지 않겠냐"고 반문했다.

함 실장은 이어 "재원조달이 문제이지만 전세난의 근본적 해결책은 결국 임대주택 공급확대와 저소득층을 위한 바우처 제도 등이 될 수 밖에 없다"고 말했다.

ephites@newsis.com

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