부동산

- '전세난 병행처방 들어가야' 전문가 지적도

[헤럴드경제 = 윤현종 기자] 정부의 임대차시장 선진화방안은 전세시대가 사실상 막이 내렸음을 전제로 하고 있다. 이미 2010년부터 전세ㆍ월세거주비중이 비슷해졌고, 전세수급 불일치로 가격 상승세가 지속돼 월세전환이 빨라지고 있다는 게 국토부 판단이다. 따라서 월세 수요와 공급 측면의 구조적 대응을 추진하겠다는 것.

우선 월세 소득공제 방식을 뜯어고치고 대상도 확대해 중ㆍ저소득층 최소 352만가구에 실질적 혜택을 부여한다. 민간임대사업자의 감세 폭을 늘리고 임대소득 과세방식도 정비한다. 반면 주택기금에 이어 민간은행의 전세대출 지원대상도 제한을 강화해 '고가전세족' 발생은 막겠다는 게 정부 방침이다. 그러나 전세난의 시급함을 더 인식해야 한다는 시장전문가들의 지적도 무시못할 수준이다.

사회초년생에게 월세는 고통에 가깝다. 이들은 집을 옮길 때도 거의 대부분 '집세'부터 따져본다. 사진은 월세주택이 밀집한 서울 관악구일대

▶ 중ㆍ저소득층 352만여 가구 '13월의 월세' 공제 가능…악덕집주인도 막는다 = 정부는 소득세법 개정을 통해 월세소득공제가 세액공제로 바뀐다는 방침을 공식화 했다. 기존 소득공제는 월세액의 10%를 소득세에서 차감하는 방식으로 전환한다. 공제율은 연간 월세지급액 중 최고 750만원까지로 정했다. 소득공제방식에서 공제율은 월세지급액의 60%, 500만원까지였다. 국토부는 "월세액 10%를 소득세에서 차감할 경우 1년 중 한 달 이상의 월세액지원효과가 생긴다"고 설명했다. 이른바 '13월의 월세'를 돌려받을 수 있다는 것.

공제대상도 총급여 5000만원에서 7000만원으로 확대한다. 이 경우 2012년 국토부주거실태조사 기준 보증부월세ㆍ월세에 거주하는 중소득층(월평균 가구 총소득 220만~410만원) 132만6567가구와, 저소득층(월평균 가구 총소득 70만~220만원) 220만2589가구를 포함될 것으로 추정된다. 최소 352만9156가구가 세액공제로 전환하는 월세소득공제의 혜택을 입는 셈이다.

세입자의 월세소득공제를 집주인이 막는 관행도 사실상 원천 차단된다. 정부는 표준임대차계약서를 개선하고, 국세청 홈페이지 등을 통해 임차인의 월세소득공제 신청 및 경정청구(일종의 세액조정신청) 안내문을 명시토록 했다. 이에 따라 집주인 동의없이 월세임대계약서와 월세납입증명만으로도 공제신청이 가능하다. 확정일자가 없어도 신청할 수 있다. 정부는 관련 법안을 3월 국회에 제출한다.

이울러 국토부와 각 지자체는 월세소득공제 신청 세입자를 '받지않는' 집주인의 불법행위를 조장하는 부동산중개업자도 행정지도를 통해 단속할 방침이다.

< 표1 > 정부의 월세 소득공제 개편효과

▶ 민간임대사업자 세제지원도 '통 크게' = 작년 12월 5일부터 등록가능해진 준공공임대주택의 사업자 세제지원도 확대한다. 준공공임대란 민간주택에 임대의무기간(10년), 임대료 인상제한(연5%이내) 등을 부여한 임대방식이다.

정부는 85㎡이하 주택의 준공공임대사업자는 재산세 감면폭을 늘려 일반 매입임대사업자와의 구분을 강화했다.이에따라 60~85㎡주택을 운영하는 준공공임대업자의 재산세는 50%(기존 감면율 25%), 40~60㎡주택을 세 놓을 경우 75%(기존 감면율 50%)까지 재산세를 깎아준다. 소득ㆍ법인세도(85㎡이하) 기존 20%에서 30%까지 감면한다.

임대소득에 대한 과세방식도 정비한다.

소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉, 2주택 이하 보유자로 주택임대소득이 연간 2000만원이하인 경우엔 단일세율(예: 14%)로 소득세를 분리과세란다. 세법상 사업자 등록의무는 면제된다.

이는 소규모 임대사업자의 영세성과 전세 보증금 임대소득 과세 대상자인 3주택 이상 보유자와의 형평성 등을 감안해 세 부담을 합리화하기 위한 취지다.

준공공임대사업자에겐 양도세도 면제한다.

향후 3년 간 새로 집을 사들여 준공공임대로 활용할 땐 임대기간 중 발생한 양도소득세를 면제하는 방식이다.

< 표2 > 준공공임대사업자 양도세감면안

이와 함께 정부는 매입임대사업자 규제도 풀기로 했다.

우선 사업자등록에 대한 '5년 간 부도없음' 요건을 삭제한다. 국토부는 "대규모 피해를 유발할 수 있는 건설임대와 달리 매입임대는 부도사실 유뮤 조회를 위한 지자체의 행정비용만 소요될 뿐 실효성이 없었다"고 설명했다.

아울러 기존 매입임대주택도 준공공임대로의 전환을 허용한다. 전환등록 시엔 기존 임대기간의 50%(최대 5년)를 준공공임대주택 임대기간으로 인정한다.

한편 고액전세거주자에 대해선 정부지원을 축소한다.

이에 따라 일반 시중은행의 전세대출 공적보증 지원도 보증금 4억원(지방 2억) 이상에 대해서는 중단키로 했다. 현재 보증한도는 6억원이다. 주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한한다.

이같은 '월세화 연착륙'조치와 관련, 김재정 국토부 주택정책관은 "전세→월세로 임대차시장의 구조 자체가 변하고 있는 만큼, 이번 방안은 시장의 변화를 얼마나 부드럽게 유도하느냐가 관건"이라고 설명했다.

< 표3 > 78주째(2월17일기준) 오르고 있는 아파트 전세-매매가격지수(자료 : 한국감정원)

▶ "전세난 병행처방 들어가야" = 그러나 이번 조치에도 당장 급등하고 있는 전세난을 진정시키는 대책은 들어있지 않았다는 평가다. 현재 전셋값은 연일 최장기간 상승기록을 경신하고 있다. 사실상 정부가 월세시대를 기정사실화 했다는 게 문제라는 것. 아직 세입자에게 월세주거비는 전세에 비해 부담스러운 게 사실이기 때문이다. 이번 방안에서 월세 주거비를 어떻게든 낮춰보려는 정부의 의지가 드러난 이유다. 박원갑 국민은행 부동산팀 전문위원은 "정부의 움직임은 시장에선 어느정도 예상했던 부분"이라며 "(월세)사업자육성ㆍ(집주인)과세 투명화ㆍ(세입자)소득공제 개선으로 요약되는 게 이번 방안"이라고 진단했다. 이어 박 위원은 "그러나 월세화를 지나치게 당연한 현상으로 받아들인게 아닌가 하는 의문이 든다"며 "월세로 지출할 돈이 없는 세입자에게 전세공급을 늘리려는 공공의 역할도 강조돼야 한다. 전세를 내놓는 집주인에게 인센티브를 주는 등 민간전세시장 활성화도 병행할 필요가 있다" 덧붙였다.

factism@heraldcorp.com

- 헤럴드 생생뉴스 Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -

[헤럴드경제 BEST 클릭]

☞ 13세 남아 몸에서 3.5m 기생충이…"생선회 즐겨먹다 날벼락"☞ 주먹이 운다 임병희, 혼혈아 왕따의 반란…"박형근에 강펀치 폭격"☞ 수면내시경 급격히 늘어나는데 과연 안전할까☞ 생생정보통, 정광수의 돈까스 가게, 떡볶이 무한리필…어디야?☞ 김연아 올포디움 달성 "피겨역사상 처음…뭐길래?"☞ '문소리 동영상' 둔갑…김기연 나탈리 "전라 베드신"☞ 티벳버섯, 우유 요구르트 만들면…"자연치유력 생긴다"☞ 클라라 스타킹 신는 법 강좌, 누리꾼 "대체 이걸 왜…" 술렁☞ 안현수, 푸틴에게 고급 아파트 받는다…우나리와 살 집은?☞ '전지현 경제효과'…소비시장 '들었다 놨다~'