부동산

■ 경제와이드 이슈& - 함영진 부동산114 센터장

지난 화요일이었죠(6월28일) 2016년 하반기 경제정책방향이 발표되며, 주택시장 수급관리의 일환으로 중도금대출보증제도를 개선키로 하면서 향후 재건축시장과 분양시장에 상당한 변화가 예상된다.

◇ 정부정책 변수로 열기 식는 강남권 재건축시장?

올해 강남개포지구나 서초 잠원동에서 공급한 강남권 재건축 사업지는 고분양가 논란에도 불구하고 실수요는 물론 투자수요까지 형성될 만큼 수요자들의 관심이 뜨거웠던 것이 사실이다. 지역별로 편차가 있지만 향후 분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들 대부분 입지여건이 좋아 최근 분양훈풍에 편승해 오름세를 보이고 있는 재건축단지의 호조세가 이어지고 있다.

그러나 시장이 단기에 과열된데다, 브렉시트 문제와, 정부의 세무단속, 중도금대출 시장보증강화가 현실화되고 있어 정부의 정책 변수가 많이 높아졌다는 점은 주의해야 한다. 과거보다 저가매입의 이점은 줄었고, 사업진행에 따라 실제 투자수익성은 예상과 다를 수 있다. 재건축사업장은 경기변동이나 수요자들 심리에 가격부침이 심하기도 하다는 점을 고려한다면 상반기와 달리 거래관망이나 시장 숨 고르기가 나타날 수도 있다.

◇ 집단대출 규제 시행, 분양시장 영향은?

아파트 분양과 관련된 중도금 대출인 집단대출(중도금·이주비·잔금대출)은 주택담보대출 여신심사 가이드라인의 적용 예외를 인정받고 있기 때문에 대출이 자유로운 편이다. 지난해 청약통장 1순위 자격을 완화한 청약제도 간소화와, 2008년 글로벌 금융위기 이후 분양권 전매규제의 지속적인 완화조치로 분양시장은 환금성까지 높아지며 투자수요뿐만 아니라 실수요자도 분양시장의 청약열기가 대단하다.

실제 올해 전국 아파트 청약경쟁률은 12.7대 1로, 지난해 11.5대 1보다 높아졌고, 올해 청약통장 사용인구가 156만명을 넘어섰다. 시장이 점차 과열되다보니 최근엔 분양권 전매 다운계약서나, 청약통장 불법거래, 떴다방 같은 불법행위가 성행하고 있어 정부가 분양시장의 대출규제 강화카드를 본격 도입하려하고 있다.

◇ 실제 정부가 조사한 불법청약 사례는?

지방과 수도권 일부지역은 청약훈풍을 틈타 분양시장이 상당히 혼탁해지고 있다. 위장전입과 청약통장 거래 등의 수법으로 취득한 아파트 분양권을 되팔아 수십억원을 챙긴 일명 ‘떴다방’ 업자들이 무더기로 검찰에 붙잡히는 일도 있었다. 다자녀가구, 장애인 등 특별분양이 가능한 통장이나, 가점이 높은 무주택자 통장을 사들이는 청약통장 매집도 있었다.

지역 내에서 조건에 맞는 통장을 구하기 힘들어지만, 다른 지역에 거주하는 특별분양 자격자 등을 위장 전입시키는 일명 ‘점프통장’ 수법까지 나오고 있다. 인터넷 청약의 허점을 악용해 분양신청서에 가점이 높은 것처럼 허위로 기재해 당첨 된 뒤 고의로 미계약 물량을 만들어 분양대행업체와 짜고 빼돌리는 신종 수법도 드러났다고 한다. 최근엔 양도차익과 취득세 부담을 낮추기 위해 분양권 다운계약서 작성도 많이 이뤄지고 있어 정부가 칼을 빼든 것으로 보인다.

◇ 고분양가·공급과잉 우 려에 칼 빼든 정부?

선분양시장하에서는 몇 년 뒤 입주할 때, 경기위축이나 공급과잉여파로 미입주사태가 발생해 건설사의 유동성위기로 이어질 수 있고, 분양계약자의 경우도 매각이 쉽지 않아 분양가이하 손절매 위험이 높아지는 문제가 발생할 수 있기 때문에 미리 대응을 하겠다는 의지일 수 있다. 계약률이 부풀려져 과도한 청약경쟁을 불러온다면 분양시장이 투기장화되고, 분양권 다운계약서의 성행으로 취득세와 양도차액을 줄이려는 움직임이 탈세의 온상이 될 수있다는 점도 고려됐을 것이다. 실제 분양권도 실거래가신고가 의무화돼 있어 관행상 다운계약서를 쓰실 경우 징역 또는 벌금형, 과태료 처분을 받을 수도 있다는 사실 주의할 필요가 있다.

◇ 중도금 집단대출 규제, 주요 내용은?

30세대 이상 아파트를 분양할 때 건설사는 주택도시보증공사의 중도금대출보증을 받게 되는데, 향후 투기수요가 아닌 실수요자 중심의 중도금 대출시장 정착을 유도하기 위해 그 조건을 보다 강화하겠다는 것이다. 구체적인 내용은 중도금대출보증건수 규제가 종전엔 없었지만 7월 1일부터 1인당 2건으로 제한한다. 보증대상의 제한도 없었지만, 분양가격 9억원이하 주택으로 제한하고, 보증한도 제한도도 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 낮추는 것이다.

◇ 집단대출 규제로 분양시장 타격 예상…전망은?

일종의 대출규제로, 7월 1일부터 입주자모집공고를 실시하는 모든 주택에 적용하는 것이라 사실상 유예기간도 거의 없는 상태이다. 일단 강남권과 같은 고가주택은 대출자의 이자부담이 커지고, 시세차익을 보려고 투자목적에서 여러 채를 대출을 받아 분양권을 계약하는 관행에도 제동이 걸릴 것으로 봅니다. 즉 가수요자의 활동영역이 좁아지는 셈이다. 유동성이 축소되면 현재 뜨거운 분양시장의 청약열기가 다소 식을 가능성이 높고요, 분양권 전매거래량도 감소할 것으로 전망된다.

◇ 7월 예정 분양물량은?

7월은 전국 아파트 3만9,317가구를 분양할 예정인데, 지역별로 수도권은 전월 대비 33.9%(1만2,766가구) 감소한 2만4,910가구, 지방은 30.9%(6,438가구) 감소한 1만4,407가구를 분양할 계획이다.

단지 주요 물량을 살펴보면, 서울은 강남구 개포동 '디에이치아너힐즈' 1,320가구(일반분양 73가구), 동작구 흑석동 '아크로리버하임' 1,073가구(일반분양 405가구), 마포구 신수동 '신촌숲아이파크' 1,015가구(일반분양 568가구) 총 4,005가구를 공급할 예정이다.

경기에서는 안양시 호계동 '평촌더샵아이파크' 1,174가구(일반분양 335가구), 평택시 칠원동 '평택지제역동문굿모닝힐맘시티' 2,803가구, 군포시 도마교동 '군포펜테리움센트럴파크2차' 447가구 등 총 1만8,805가구를 분양할 계획이고, 인천은 연수구 송도동 '송도SKVIEW' 2,100가구가 공급될 예정이다.

◇ 하반기 경제정책방향에서 주목할 부동산 정책은?

고령층이 주택의 유동화로 소비여력을 확대할 수 있도록 9억 원 초과 주택과 주거용 오피스텔도 주택연금으로 활용할 수 있도록 9월 제도를 제선할 예정이다. 월세대출과 월세세액공제 지원도 확대합니다. 월세대출요건을 연소득5천만원이하 소득자까지 확대하고 배우자 명의 월세계약시에도 소득공제를 받을 수 있도록 했다. 디딤돌 대출규모를 7조2천억 원까지 확대하고 생애최초주택구입자에 대한 대출금리도 1.6~2.4%로 올해 11월까지 한시 인하 하기로 했다. 그리고 채무자상환의무를 담보주택에 한정하는 유한책임 방식의 디딤돌대출 본사업도 7월부터 실시한다.

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