부동산

규제로 분양경기 둔화 우려
‘돈 놀이’ 차입형 신탁 위험↑
한토신·한자신 주가도 급락

‘땅 짚고 헤엄치던’ 부동산신탁사들이 ‘6.19 부동산 대책’의 늪에 빠졌다. 지난해 사상 최대 실적을 견인했던 차입형 개발신탁이 오히려 발목을 잡을 수 있다는 우려 때문이다.

유가증권시장에 상장된 한국토지신탁과 한국자산신탁의 주가는 이달 들어 27일까지 각각 9.8%, 3.1% 하락했다.

문재인 정부가 부동산 대책을 내놓은 지난 19일 이후부터는 하락 흐름이 더 심해졌다. 올해 1분기 영업이익이 전년 동기 대비 각각 38.6%, 99.4%나 증가하며 시장의 관심을 쓸어담았던 것과는 사뭇 분위기가 다르다.

시장에서는 실적의 상당 부분을 차지하는 차입형 개발신탁으로 인해 리스크가 확대됐다고 보고 있다.

차입형 개발신탁이란 부동산 신탁사가 자기자본이나 금융회사로부터 차입을 한 자금을 바탕으로 시행사에 개발에 필요한 자금을 대출한 뒤 발생한 수익을 나누는 것이다.

시행사 입장에서는 신탁사의 높은 신용등급을 이용하면 직접 자금을 조달하는 것보다 싸게 대출을 받을 수 있어 좋고, 신탁사는 은행의 예대마진과 같은 수익을 확보할 수 있어 좋다.

차입형 개발신탁은 지난해 재개발ㆍ재건축 사업에 신탁사가 참여할 수 있게 되면서 급증했다.

전체 신탁상품 수주액 가운데 차입형 개발신탁의 비중은 2014년 57%에서 지난해 69%로 늘었다.

문제는 차입형 개발신탁으로 진행한 사업이 제대로 굴러가지 않을 경우 시행사는 물론 신탁사도 리스크를 떠안아야 한다는 것이다. 미분양이 발생하면 대출금을 돌려받기 어려워져 신탁사도 유동성 리스크를 겪게 된다.

27일 한국신용평가가 한국토지신탁의 장기 신용등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 변경한 것도 이 때문이다. 한신평은 올해 대규모 입주를 앞두고 정부의 규제가 강화되면서 지방 위주로 분양경기 둔화 조짐이 나타나고 있다고 지적했다.

이어 “차입형 개발신탁 상품은 분양경기에 매우 민감하다는 점과 한국토지신탁의 사업 포트폴리오 집중을 감안할 때 실적 변동성은 과거 대비 크게 확대됐다”고 꼬집었다.

반면 문재인 정부가 추진하는 도시재생사업이 신탁사들의 역할을 키울 것이란 전망도 있다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “국토부가 소규모 재건축과 자율주택정비사업을 신설한 것은 가만 있어도 조합 중심으로 진행되는 메이저리그가 아닌, 건설사들이 관심을 두지 않는 마이너리그를 신탁사들이 맡으라는 취지”라며 “문재인 정부의 부동산정책은 신탁사를 포용해야 할 수 있다”고 설명했다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
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