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[이슈]8.2 부동산대책 [40대 직장인 나가장씨의 경매로 집사기] 8·2 대책후 경매시장도 한산.. 응찰자수 절반으로 급감

8.2 규제후 평균 응찰자 수 .. 6월 9.6명 7월 12.6명에서 이달 4.9명으로 반토막 나
전문가, 서울 공급부족으로 장기적 우상향 가능성 분석
파이낸셜뉴스 | 파이낸셜뉴스 | 입력2017.08.20 20:02 | 수정2017.08.20 20:02

8.2 규제후 평균 응찰자 수 .. 6월 9.6명 7월 12.6명에서 이달 4.9명으로 반토막 나
전문가, 서울 공급부족으로 장기적 우상향 가능성 분석

'8.2 부동산대책'으로 주택시장이 얼어붙어 나가장씨는 요즘 고민이 많다. 지속 상승하던 서울 주택 가격이 하락반전해 섣불리 집을 사기가 부담스럽다는 판단이다. 어렵게 경매로 집을 샀는데 덜컥 가격이 하락하면 노력한 보람이 퇴색될 수 밖에 없다.

나씨 뿐만아니라 실제로 8.2부동산대책 이후 경매시장 참가자가 눈에 띄게 줄었다. 강서구 방화동에 사는 나씨의 거주지 일대를 담당하는 서울남부지방법원 경매 현장도 눈에 띄게 한산해 진 것이다.

나씨가 눈여겨 보는 서울 아파트 경매시장은 그동안 과열이 우려될 정도로 낙찰가율이 높았다. 서울 아파트 월별 낙찰가율은 올해 5월 101.5%(지지옥션 기준)를 기록할 정도였다.

업계 관계자는 "올해 초 경매시장에서 아파트 물건은 낙찰가율이 너무 높아 과열이 우려될 정도였다"며 "경쟁이 너무 치열해 유찰이 드물 정도로 바로바로 낙찰돼 가격이 높았다"고 말했다.

또 선호도가 높은 강남지역 아파트는 소유자 등이 파산하지 않는 한 경매시장에 나오기 힘들다는 얘기가 돌 정도로 물건도 적었다.

■응찰자 줄고 낙찰가율도 감소세

하지만 새 정부가 '6.19 부동산대책'에 이어 고강도의 8.2 대책을 내놓으면서 경매시장도 얼어붙고 있다. 서울 경매시장의 침체는 데이터로도 드러나고 있다.

서울 아파트 낙찰가율은 6월 98.0%, 7월 99.1%로 높은 수준이었다. 하지만 8.2부동산대책 이후(8월 2~17일) 크게 하락한 90.8%를 기록하고 있다. 이는 2016년 2월 88.3%를 기록한 이후 최저 낙찰가율인 것이다.

서울 아파트 월별 응찰자수도 확연히 줄고 있다.

경매 평균 응찰자 수는 4월 10.0명, 5월 10.5명, 6월 9.6명, 7월 12.6명 수준이었다. 하지만 8.2대책이 나온 이후(8월 2~17일) 4.9명으로 반토막이 났다. 이는 2012년 12월 4.7명을 기록한 이후 최저치다.

경매도 부동산 대출 규제를 적용 받아 자금조달도 쉽지 않다. 서울 등 투기과열지구 및 투기지역 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 40% 수준이다. 주택담보대출이 1건 이상 있을 경우 각각 30%로 제한된다. 나씨는 주택담보대출이 없어 40% 수준의 대출을 받을 수 있다.

이같은 상황을 종합해보면 내집마련 타이밍으론 시장 상황이 좋지 않다.

하지만 전문가들은 서울 주택시장은 신규 택지가 없는 등 공급부족으로 장기적으론 우상향 할 수 밖에 없다는 분석이다.

주식 등과 마찬가지로 부동산도 저가에 매수하는 것이 자산가치 증식의 주요 포인트란 것이다.

나씨는 당분간 시장을 관망하면서 좋은 물건을 체크하다 보면 오히려 싸게 살 기회가 올 것이라고 판단했다.

경매 물건은 보통 6개월전에 감정평가한다. 현재 경매시장에 나오는 물건들은 올해 봄 주택시장이 상승세를 탈 때 감정평가한 것이어서 대부분 현 시세보다 높은 수준이다.

지지옥션 이창동 선임연구원은 "경매 물건 감정평가는 보통 5~6개월 전에 하는데 올초 아파트가격이 많이 오를 때 시세가 반영된 물건이 지금 경매시장에 나오고 있다"며 "경매 데이터를 눈여겨 보면 부동사시장 추이를 파악하는데 큰 도움이 된다"고 말했다.

게다가 경매 데이터를 보면 부동산 흐름 빨리 파악할 수 있어 시장 분석에도 도움이 된다.

부동산 거래 실거래가 등록 기한이 60일이어서 실시간으로 주택시장 동향 파악이 어렵지만, 경매 시세는 경매일에 바로바로 파악할 수 있다.

■좋은 물건 고르는 요령은…

나씨는 전문가들에 아파트 경매에서 좋은 물건을 찾는 요령을 들어봤다.

우선 경매 신청권자가 1순위 채권자이면서 1금융권이면 괜찮은 물건으로 볼 수 있다고 했다. 1금융권인 은행은 대출심사가 까다롭고, 등기관계가 깨끗할 가능성이 높다는 것이다.

또 거주지 주변 등 자신이 잘 아는 지역을 공략하는 것이 좋다. 강남 등 선호도가 높은 지역의 물건이라도 초보자의 경우 잘 모르면 입찰을 자제하라는 것이다.

시세보다 감정평가액이 유난히 낮다면 저가에 낙찰받을 수 있어 눈여겨 보라고 했다.

아울러 부동산 등기부에 채무설정액이 높은 물건은 부동산 가치가 그만큼 높게 평가된 것이어서 주목할만 하다.

1순위 채권 설정일이 오래됐다면 시간이 흐르면서 가치가 상승했을 가능성이 높다고도 했다. 경매 낙찰이후 수익이 높을 수 있다는 것이다.

임차인 보증금은 큰 것이 좋다. 낙찰 후 임대시 투자액 회수율이 높아 적은 비용으로 물건을 소유할 수 있다.

무엇보다 경매는 서류 분석을 꼼꼼히 하라고 했다.

업계 한 전문가는 "부동산 투자의 제일은 발품이란 얘기를 들어봤겠지만, 경매에선 손품이 먼저"라며 "경매 물건 관련 등기부등본, 감정평가서, 물건명세서, 현황조사서 등 자료를 인터넷에서 발급하고 입찰할 물건을 추려낸 후 현장 조사 가는 것이 체계적"이라고 말했다.

부동산 가치판단과 점유자 파악, 권리분석 난이도를 가늠하고 현장조사갈 물건을 취사선택하라는 것이다.

lkbms@fnnews.com 임광복 기자

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