부동산

정부가 오는 26일 발표할 예정인 가계부채 종합대책이 안정적인 흐름을 이어가는 서울과 경기도 전세시장에 어떤 영향을 미칠지 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

신(新) 총부채상환비율(DTI) 적용과 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 금융규제가 강화되면 매매보다 전셋집을 찾는 수요가 많아져 전세시장이 또다시 들썩일 수 있다고 전문가들은 예상했다.

20일 KB국민은행 부동산에 따르면 작년 말부터 올해 9월까지 서울 아파트 평균 전세금은 1.51% 올랐다. 지난해 같은 기간 서울 평균 전세금이 2.36% 오른 것과 비교하면 올해 전세금 상승폭은 크지 않았다. 최근 들어 매매가와 전세금의 차액을 이용해 집을 사는 갭(gap) 투자가 활발하게 이뤄지면서 민간시장에서 전셋집 공급이 늘어 전세금이 크게 뛰지 않았다.

하지만 최근 정부의 금융규제로 매매보다 전셋집을 찾는 수요가 많아지면서 전세시장 불균형이 나타날 가능성이 크다는 분석이 나오고 있다.

정부는 당장 이달 발표할 가계부채 종합대책을 통해 신DTI와 DSR 가이드라인을 제시할 예정이다. 신DTI는 신규 주택담보대출 때 미래 소득 증가 가능성까지 반영하는 방식이다. DSR은 모든 대출에 대한 상환능력을 반영해 상환 능력을 평가하는 제도로, 주담대뿐 아니라 지금까지 포함되지 않았던 마이너스통장 등의 신용대출도 대출에 포함된다.

대출 규제로 집 구매 수요의 자금 동원력이 약화되면 결국 집을 사려고 했던 수요자가 전세 수요로 갈아탄다. 매매시장 침체로 앞으로 집값이 오르지 않을 수 있다는 생각에 당분간 전세로 살며 분위기를 살피고 나서 다시 매매 타이밍을 재는 식이다. 실제로 최근 정부가 주택시장 과열을 잡기 위해 내놓은 8·2 부동산 대책이 나오고 9월 서울 아파트 거래량은 8408가구로, 전달(1만4815가구)과 비교해 반 토막 났다.

게다가 민간 임대차시장에서 상당 부분의 비중을 차지해온 갭 투자도 금융 규제로 설 자리가 좁아지면서 전셋집 공급이 줄어들 수 있다는 지적도 있다. 갭 투자자의 경우 전세금과 자기자본을 합쳐 집을 사는데, 신용대출이나 주택담보대출을 받아 자기자본을 마련하는 경우가 많다. 이 때문에 DSR 등이 도입되면 대출 액수가 줄어들어 갭 투자에 나서기 어렵게 된다. 서울의 경우 공급량도 크게 늘지 않았다. 국토교통부에 따르면 올해 서울 아파트 입주량은 7만500가구로 추정되며 내년은 7만4000가구 수준이다. 지난 5년 평균치(7만2000가구)와 비슷한 수준이다.

경기도의 경우 올해와 내년 쏟아질 아파트 공급 물량이 워낙 많아 매매가가 하락하며 전세금이 매매가격을 추월하는 이른바 ‘깡통 전세’가 나타날 수 있다는 우려가 있다. 내년 경기도 입주 물량은 21만5000가구로 올해(18만7000가구)보다 15%가량 많다. 최근 5년 평균치(11만5000가구)와 비교하면 무려 2배 정도 늘어난 수치다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “경기도는 내년 아파트 공급량이 워낙 많아서 오히려 역전세난이 발생할 가능성이 있다”며 “서울은 재건축 이주 수요가 많은 지역을 중심으로 국지적인 전세시장 불안이 나타날 수 있다”고 말했다.

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