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[이슈]8.2 부동산대책 꼬마빌딩 인기 여전하지만..내년부터 '옥석가리기' 시작

50억원 이하 서울 지역 ‘꼬마빌딩’ 인기가 여전히 뜨겁다. 올 하반기 잇따른 정부 대책으로 주택 매수 문턱이 높아지면서 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩으로 시중 자금이 몰리고 있기 때문이다.

서울 마포구 연남동 상권 골목에 상가건물들이 밀집해 있다. /조선일보DB
서울 마포구 연남동 상권 골목에 상가건물들이 밀집해 있다. /조선일보DB

하지만 기준금리 추가 인상 가능성이 크고 꼬마빌딩과 관련한 규제도 강화될 예정이라 전망은 불확실하다는 지적이 나온다. 진입장벽이 높아지는 만큼 옥석가리기가 나타날 것으로 전문가들은 보고 있다.

12일 중소형 빌딩거래 전문업체 리얼티코리아에 따르면 지난달 서울 지역 50억원 이하 빌딩 거래 건수는 94건으로 전달(58건)보다 62% 늘었다. 1년 전 같은 기간(84건)보다도 10건이 더 많다. 문소임 리얼티코리아 수석연구원은 “올해 가을 발표된 부동산 관련 대책 여파로 인한 거래 감소 현상은 예상외로 뚜렷하게 나타나지 않고 있다”고 말했다.

법원경매에서도 꼬마빌딩은 여전히 없어서 못 살 정도다. 꼬마빌딩은 근린상가로 보통 분류되는데, 한 달에 2~3개 정도만 매각이 진행되고 유찰도 거의 없을 정도로 물건이 귀하다. 법원경매 전문업체 지지옥션이 집계한 자료를 보면 지난달 50억원 이하 근린상가는 총 3개가 낙찰됐고 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 111%를 기록했다. 올해 1~11월 평균 낙찰가율이 108%로 이미 고가 낙찰이 이뤄지고 있는데, 이를 웃도는 수치다.

지난달 21일에는 홍대상권에 있는 건물면적 328㎡, 대지면적 99㎡의 꼬마빌딩이 첫 경매에 나왔는데, 무려 19명이 응찰하면서 감정가(19억3000만원)의 147%인 28억3150만원에 주인을 찾았다.

8·2 부동산 대책 등 잇따른 대책이 아파트 등 주택을 타깃으로 하면서 이와 상대적으로 관련이 적은 꼬마빌딩으로 투자자들이 옮겨갔기 때문으로 풀이된다. 꼬마빌딩은 보통 대출을 많이 껴 레버리지(지렛대) 효과를 극대화해 매입을 진행하는데, 한국은행이 연내 기준금리 상향을 강력히 시사하면서 그전에 서둘러 진입하려는 수요도 꽤 있었을 것으로 보인다.

문제는 내년 전망이 그리 밝지만은 않다는 점이다. 지난 1일 기준금리 인상이 현실화됐고 내년에도 추가 인상이 예상되면서 꼬마빌딩 임대수익률이 금리를 역전할 수 있다는 게 한 요인이다. 서울 시내 꼬마빌딩 평균 임대수익률은 연 3~4% 수준. 지금까지는 대출금리가 이보다 낮아 건물 가격이 내려가지만 않는다면 수익이 보장됐는데, 앞으로는 그렇지 않을 수 있다는 뜻이다.

정부의 가계부채 종합대책 후속 조치에 따라 내년 3월부터 부동산임대업 여신심사를 할 때 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출하는 이자상환비율(RTI)이 도입된다. 비주택은 RTI가 150%로, 임대소득이 이자비용보다 1.5배는 돼야 대출할 수 있다. 금리가 오르는 데다, 대출받기도 쉽지 않아져 기존처럼 레버리지 효과를 통해 꼬마빌딩을 무리하게 매수하는 일은 당분간 어려울 수 있다.

결국 내년부터는 현금 유동성이 떨어지는 건물주들이 매물을 던지는 사태가 나타날 수 있다. 매물은 늘지만 매수가 가능한 사람들은 줄어드는 만큼 일부 지역은 현재의 시세를 계속 유지하기 어렵다는 지적이 나온다. 문소임 리얼티코리아 선임연구원은 “자산여력이 충분한 이들을 제외하면 내년부터는 꼬마빌딩을 새로 매입하거나 유지하기 쉽지 않은 여건이 될 것”이라면서 “앞으로는 꼬마빌딩 인기가 예전처럼 고공 행진하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “꼬마빌딩은 임대수익보다 자본수익, 즉 시세차익을 염두에 두고 사들이는 투자자들이 상당수에 달한다”라며 “시세가 계속 오를 것으로 보이는 강남권 꼬마빌딩은 자산가들의 수요가 끊이지 않을 전망이지만,그렇지 않은 외곽 지역 꼬마빌딩은 상대적으로 투자자들이 줄어 가격 상승여력이 제한적일 것”이라고 말했다.

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