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[이슈]8.2 부동산대책 [르포]'4억에서 9억' 마곡지구, 너무 올랐나..눈치보기 돌입

대기업 입주 효과로 1년에 1억원씩 올라
단기간 상승 부담, 일단 관망세 유지
서울 강서구 마곡지구 전경.© News1
서울 강서구 마곡지구 전경.© News1

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = "1년에 1억원씩 올랐다고 생각하면 쉬워요. 최근 단기간에 너무 오른 부담과 8·2부동산 대책으로 매수세가 줄었습니다. 매수·매도자 모두 일단 관망하고 있습니다." (마곡역 인근 공인중개업소 관계자)

지난 11일 오전, 지하철 5호선 마곡역을 나오자 상가 인프라와 아파트가 혼재된 마곡지구는 도시 모습을 제법 갖추고 있다. 다만 공사현장뿐 아니라 아직은 벌판이 혼재돼 있어 완벽한 도시모습을 갖추기까지 시간은 조금 필요해 보였다.

◇미분양에서…집값 100% 상승 '환골탈태'

마곡지구는 서울주택도시공사(SH)가 서울 강서구 마곡·가양·공항·방화동 일대 총 366만5000㎡ 부지에 공동주택과 상업·산업·지원시설 등을 조성하는 개발사업이다.

2013년 처음 등장한 마곡지구 공동주택은 주목을 받지 못했다. 단지별 청약 경쟁률은 1순위 미달에서 최대 4.31대1에 불과했다. 시장상황이 좋지 않은 데다 일시에 물량이 몰린 탓에 미분양이 속출했다. 입주 당시에도 세입자를 찾지 못해 곤욕을 겪기도 했다. 브랜드 아파트가 부족해 한계가 있을 것이란 의견이 팽배했다.

이후 부동산 호황을 틈타 2015년 1월 유일한 민간분양 '마곡13단지 힐스테이트 마스터'는 1순위 경쟁률 26.87대1을 기록했다. 같은해 9월 공공분양도 최대 31.33대1을 찍으며 단숨에 분위기는 역전됐다.

업계에선 대기업 입주에 대한 기대감을 원동력으로 꼽았다. 올해 국내 최대 규모의 R&D(연구·개발)센터인 LG사이언스파크에 LG전자가 입주를 시작했다.

마곡역 인근 공인중개업소 관계자는 "기업 입주로 직주근접 효과를 그대로 흡수했다"며 "지하철 5·9호선뿐 아니라 공항철도 개통에 대한 기대감이 수요를 끌어모았다"고 설명했다.

© News1 방은영 디자이너
© News1 방은영 디자이너

◇단기간 상승 부담? 관망세 계속

마곡지구 시세를 이끄는 마곡엠밸리7단지는 지난 10월 9억3000만원에 거래됐다. 2013년 분양가는 4억원 선이었다. 입주 4년이 안된 상황에서 집값이 100% 이상 띈 셈이다.

A공인중개업소 관계자는 "2년전에도 마곡지구가 고점을 찍어 하락세에 접어들 것으로 예상하는 고객들이 많았다"며 "지금은 또다시 2억원이 올랐다"고 분위기를 전했다.

수요자들은 집값에 부담을 느끼고 매수에 적극 가담하지 못하고 있다. 마곡지구 입성을 위해 내년 예정된 공공분양을 기다리는 분위기다. 단기 고점으로 판단하고 추후 1순위 청약을 노리는 것으로 풀이된다.

실제 마곡지구에 계획된 분양은 내년 9단지뿐이다. 지난 1월 착공해 2019년 10월 준공 예정으로 분양시기는 내년말로 예상된다. 주변 시세 대비 저렴하게 측정되는 공공분양 특성상 '로또청약' 열풍이 불 수 있다는 예측이 나온다.

매도세도 적극적이지 않다. 일부 집주인들은 입주 2년차 미만으로 양도세 부담을 느끼고 있다. 당장 매도할 경우 집값 상승분의 절반 가까이를 세금으로 내야 하기 때문이다. 비과세 조건을 충족하고 매도를 결정하려는 분위기가 역력하다.

마곡나루역 인근 공인중개업소 관계자는 "집주인들은 기업 입주가 시작되자 집값이 상승할 것으로 확신하는 분위기"라며 "판교신도시가 테크노밸리 배후수요를 바탕으로 서울 집값을 넘어선 것을 알고 있다"고 강조했다.

마곡지구 아파트 공사현장© News1
마곡지구 아파트 공사현장© News1

◇"10억원 돌파 가능" vs "조정기 올 것"

현지에선 집값이 예상보다 단기간 급격하게 올랐다는 사실에 대해선 부정하지 않았다. 다만 추가 상승에 대한 전망은 다양했다.

우선 수요대비 공급이 없다는 점을 이유로 추가 상승 가능성을 높게 내다봤다. 기업입주가 계속되는 상황에서도 새로운 아파트 공급이 부족해 원동력으로 작용할 수 있다는 분석이다.

A공인중개업소 관계자는 "현재 예정 기업의 절반 수준도 입주가 마무리되지 않았다"며 "16만명에 달하는 상주 인구가 들어오면 마곡에서 집을 구할 수 없어 외곽으로 떠나야 한다"고 예상했다.

반대로 시세가 가파르게 오르면서 매수를 포기하는 수요도 상당하다는 의견도 나온다. 최근 김포한강신도시가 미분양을 털고 회복세에 접어든 것도 마곡지구의 높은 집값이 원인이라는 설명이다. 마곡 전셋값 수준으로 내집마련이 가능한 데다 내년 김포도시철도 개통으로 접근성도 한결 개선되기 때문이다.

또 다른 공인중개업소 관계자는 "집값이 예상보다 빠르게 올랐다는 것은 부정할 수 없다"며 "현재 높은 집값 부담에 저렴한 인천·김포 등으로 눈을 돌리는 분들도 많다"고 귀띔했다.

passionkjy@

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