부동산

분양권·재건축 시장 고사 위기속
임대등록 유도책도 매물량 줄여
수급 왜곡·소수물량에도 가격 '쑥'

서울의 아파트 매물이 말라가고 있다. 정부 규제로 매매가 가능한 아파트 숫자가 급감하고 있어서다. 과도한 규제가 공급을 크게 줄여 오히려 시장을 왜곡시키고 있다는 지적이다.

통상 주택 공급은 분양, 재건축, 다주택자 매물 등 크게 3가지다. 그런데 이 3가지 통로가 모두 막혀있다.

가장 대표적인 신규공급 채널인 분양권 시장은 꽁꽁 얼어 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 7월 이후 서울의 월평균 분양권 거래량은 324건으로, 최근 2년간의 월평균 거래량 535건의 60% 수준이다. 

지난해 6.19 대책 이전에 분양했던 아파트는 지역과 시기별로 전매 가능한 요건이 상이하다. 설령 요건을 채우더라도 투기과열지구 지정에 따라 오직 한 차례만 전매가 허용된다. 거래가 일어나는 만큼 거래 가능한 분양권은 줄어드는 구조다. 전문가들은 현재의 규제면, 2~3년 내에 서울 분양권 시장이 완전히 사라질 것이라고 전망한다.

재건축 아파트도 투기과열지구 지정으로 인한 거래 제한이 적용 중이다. 재건축 조합 설립 인가가 난 시점부터는 조합원 지위 양도가 금지된다. 현금 청산을 각오하지 않는 한 거래할 수 없다. 서울시에 따르면 조합 설립 인가 이후 단계의 아파트는 70여 곳이다.

정부가 야심차게 추진한 임대사업등록 활성화 방안도 ‘부메랑’이 되고 있다. 임대주택을 등록할 경우 장기는 8년, 단기는 4년의 의무임대기간 동안 매매거래가 제한된다. 정부는 세입자의 주거안정을 위해 집주인이 함부로 사고 팔지 말라는 취지에서 이같은 제재를 뒀지만, 역설적으로 제도가 성공을 거두면 거둘수록 매매 시장에 공급되는 물량은 줄어들 수밖에 없다. 국토교통부에 따르면 지난달에만 9313명의 주택임대사업자가 신규 등록해, 제도 도입 이전에 비해 2~3배의 등록 실적을 보이고 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “임대주택 등록 의무화 단계까지 간다면 시장에 풀리는 매물이 급격히 줄어들 수 있다”며 “임대차 시장 안정은 가져올 수 있지만 자가 보유의 욕구가 여전한 상황에서 매매 시장 불안이 올 수 있다”고 꼬집었다.

전문가들은 시중 유동 자금이 넘쳐나는 상황에서 거래 가능한 물건이 줄어들었을 경우 거래 가격이 뛰는 현상이 나타날 수 있다고 지적한다. 최근 분양권, 강남 재건축 등의 가격 폭등세도 이와 무관치 않다는 것이다.

실제 부동산114에 따르면 지난 9일 기준 서초구 재건축 아파트 매매가는 1주일 새 2.9%나 올랐는데, 조합원 지위 양도 금지로 묶였던 반포주공1단지의 극히 소수 물량이 풀리면서 가격이 뛴 것이라는 분석이 나온다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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