부동산

“무너지기 직전까지 살란 말이냐“
안전진단 통과한 강남이 최대수혜
전문가, 슬럼화ㆍ수급불균형 우려

[헤럴드경제=정찬수 기자] “노원구는 원래 용적률이 높고 지가가 낮아 재건축이 쉽지 않았는데 정부가 아예 쐐기를 박았다. 목동과 같이 타격이 클 것으로 예상되며, 신축 아파트의 희소성만 높이는 계기가 될 것.”

노원구의 한 공인 관계자는 정부의 재건축 안전진단 강화 발표에 ‘재건축은 끝났다’고 강조했다. 특히 1990년 이전에 지어진 노후아파트가 집중돼 집값 상승세가 두드러졌던 노원구(3만3295가구)ㆍ양천구(1만3751가구)ㆍ도봉구(2만2827가구) 등 비강남권의 충격이 컸다. 현지 중개업소들은 재건축 기대감에 올랐던 시세가 당분간 숨 고르기에 들어갈 것이라고 입을 모았다.

주민들은 온라인 커뮤니티에 박탈감을 호소하기도 했다. 양천구에서 거주하는 김모(42) 씨는 “결국 강남권 신축 아파트와 안전진단을 통과한 단지들만 반사이익을 얻을 것 같다”고 했고, 송파구의 한 주민은 “정부의 강남 사랑이 얼마나 유별난지 규제와 대책에도 강남에 입성하지 못한 상대적 박탈감을 느낄 정도”라고 말했다.

국토부는 서울시 내 재건축 연한 도래 단지 중 10만3822가구가 이르면 3월 말부터 강화된 안전진단 기준을 적용받을 것으로 분석했다. 평가항목 중 구조 안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 올리고, 주거환경을 40%에서 15%로 낮춘 것이 특징이다.

국토부 관계자는 “주차장 부족 등 주거환경이 나쁘면 재건축을 추진할 수 있었으나 앞으로는 구조 안전이 열악한 경우에만 사업이 가능하게 된다”며 “다만 주거환경 항목에서 최하등급(E등급)을 받게 되면 다른 평가항목에 상관없이 바로 재건축을 할 수 있도록 예외조항을 뒀다”고 설명했다.

하지만 사실상 E등급은 ‘무너지기 직전’이 아니면 받기 힘들다는 것이 업계 관계자들의 전언이다. 주택산업연구원의 보고서에 따르면 1989년 이전에 건설된 아파트는 분양가 상한제로 인해 품질수준이 낮고, 내진설계(1988년)와 지하주차장 의무화(1991년)가 적용되지 않아 주거환경이 열악한 실정이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “주거환경 개선과 가격상승을 꿈꾸며 재건축에 시동을 걸던 단지들의 움직임이 차단된 것”이라며 “눈앞의 집값은 잡히겠지만, 장기적으로 재건축을 순연시켜 노후단지에 따른 도시재생 문제를 뒤로 미루면 나중에 한꺼번에 문제가 불거질 수 있다”고 경계했다.

사회적 자원 낭비와 재건축 제도의 취지를 정상화한다는 데 이견을 달긴 힘들다. 하지만 강남의 수급 불균형을 보완할 정책이 뒷받침되어야 한다는 지적도 제기된다.

양지영 R&C 연구소장은 “강남의 신규 공급이 재건축이 유일해 결 매물 품귀와 가격 급등이란 악순환이 반복될 것”이라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금 재건축을 시작해도 최소 10년이 걸리는 만큼 사업이 지체로 인해 5~6년 뒤엔 입주물량이 줄어들 가능성이 크다”고 했다.

andy@heraldcorp.com
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