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[이슈]8.2 부동산대책 잔금대출 대란 째깍째깍..입주 포기 속출할수

중도금대출 자동전환 막혀
대출규제로 대출한도 축소
전세도 보증금 하락 우려↑

[헤럴드경제=김우영 기자] 하반기 입주를 앞둔 서울의 분양권 소지자들의 시름이 깊어지고 있다. 집값의 10%정도인 초기 계약금만 있으면 분양권을 통한 부동산 투자가 가능했던 2~3년과 달리 까다로워진 대출규제로 집값의 30%에 달하는 잔금을 구할 방법이 마땅치 않아졌기 때문이다.

통상 아파트 계약자들은 분양가의 60~70%인 중도금은 집단대출로 조달하고 입주 때 이를 잔금대출로 전환한다. 중도금 집단대출은 건설사의 신용도에 따라 대출이 가능한 것과 달리 잔금대출은 입주시 소유권 이전 등기를 하면서 개인 대출을 받는 셈이므로 예비 입주자의 신용이 중요해진다. 작년까지는 이 과정이 자동적으로 진행돼 큰 걱정이 없었다. 


하지만 2015년 ‘7ㆍ22가계부채 관리방안’을 시작으로 대출규제가 강화되면서 원금과 이자를 동시에 갚아야하는데다, 담보물의 가치보다 대출자의 소득 등 상환 능력 중심으로 주택담보대출 심사 무게중심이 바뀌면서 잔금이 쉽지 않아졌다. 심지어 지난해 8ㆍ2부동산 대책으로 서울의 대출 비중은 60%선에서 30~40%대로 크게 낮아졌다. 시중은행은 여신심사 가이드라인에 따라 대출 한도를 줄이는 등 재심사를 강화했다.

반면 분양가는 높아져 필요한 자기자본 부담은 무거워졌다. 예를 들어 분양가가 10억원인 아파트를 종전에는 최대 6억원까지 대출로 마련할 수 있었다. 잔금도 중도금을 자동전환해 조달할 수 있었다. 하지만 이제는 다른 주택담보대출이 있다면 3억원만 대출이 가능하다. 잔금대출 길은 사실상 막힌 셈이다. 2015~2016년 사이 분양을 받은 입주예정자들이 다수다. 소득 증빙이 어려운 자영업자의 어려움은 더 크다.

물론 부족한 잔금을 마련하기 위해 전세를 놓을 수 있다. 하지만 최근 전세시장 상황이 여의치 않다. 올해 하반기 서울의 입주 예정 아파트는 2만4000여 가구로 지난해 같은 기간보다 2배 가량 늘었다. 특히 9510가구에 달하는 헬리오시티 입주가 다가오면서 송파구를 중심으로한 강남지역의 전세가격이 약세다.

끝내 잔금 마련을 하지 못하면 입주(계약)를 포기해야 하는 최악의 상황에 몰리게 된다. 입주를 포기하면 계약자는 보통 분양가의 10%에 달하는 위약금을 시행사에 지불해야 한다. 그동안 냈던 중도금 대출 이자는 돌려받을 수 없고 연체 이자가 있다면 위약금과 함께 청구된다.

kwy@heraldcorp.com
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