부동산

공실률 늘지만 ‘아직 3%대’
거래 늘고 신규 사업자 많아
자영업 경기 침체 최대 변수

은퇴세대 노후대책으로 인기가 높은 꼬마빌딩 투자수익률이 여전히 고공행진이다. 다만 자영업 경기침체로 인한 공실률 증가와 임대수익 감소가 잠재위험으로 급부상하고 있다.

16일 KB금융지주 경영연구소에 따르면 소규모 상가의 투자수익률은 2013년 2분기 이후 상승세를 지속해 현재 7.07%를 유지했다. 신규취급액 기준 정기예금금리가 2011년 3분기 3.75%에서 2018년 2분기 1.81%로 하락한 것과 대비된다.

소규모 상가의 투자 결정에 중요한 요인으로 꼽히는 공실률은 최근 소폭 상승했으나 3%대를 유지하고 있다. 경기 상황에 따른 변동이 상대적으로 큰 중대형 상가(7%)보다는 안정적이다.

거래 총액도 꾸준히 늘었다. 2014년 2조8000억원에서 2017년 6조2000억원으로 늘었고, 같은 기간 평균 거래액은 약 17억9000만원에서 26억2000만원으로 증가했다. 최근 3년간 소규모 빌딩 거래량은 강남구(643동), 관악구(519동), 마포구(384동), 중랑구(378동), 동대문구(373동) 순이었다.

최근 경기침체로 인한 폐업이 늘었지만, 신규사업자 수가 많다는 점도 소규모 상가의 인기를 높이는 요인이다. 국세청 조사를 살펴보면 2008년 이후 감소세를 보이던 개인 신규사업자 수는 2013년 상승세로 전환해 2015년 119만명 수준까지 늘었다. 2017년 기준 폐업자 수는 91만명에 달했지만, 신규사업자는 128만명을 웃돌며 총 사업자(722만명) 규모를 키웠다.

하지만 자영업 경기 침체에 따른 공실률 증가와 임대 수익 감소는 소규모 상가 투자의 걸림돌로 지목된다. 투자수익률이 건물의 자산가치 상승에 의존하고 있어 향후 경기 변동에 따른 영향이 크기 때문이다.

여기에 부동산 임대사업자에 대한 대출 규제 강화와 상가 임차인 보호 강화를 위한 법령 개정 등이 영향을 줄 것으로 전망된다.

김태환 KB경영연구소 연구위원은 “향후 금리 인상이 예상되는 상황에서 대출금리 상승에 따른 자금조달 부담이 확대될 수 있다”며 “부동산 시장의 투자자금 유출로 거래가 위축될 수 있으므로 투자엔 유의해야 할 것”이라고 말했다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
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