부동산

수천억원에 달하는 업무상업용 빌딩에 대한 공시가격의 시세반영률이 45% 수준인 것으로 나타나, 현재와 같은 불공평한 공시가격 제도로 인해 애초 납부해야 할 세금의 절반 수준밖에 내지 않는 막대한 세금특혜를 누려온 것으로 나타났다. 결국 조세정의 측면에서 보유세 강화도 중요하지만 더 중요한 것은 보유세의 기준이 되는 공시가격(과표)의 시세반영률을 개혁이 먼저 선행되어야 한다는 점을 보여준다.

조사결과, 수백 수천억원에 달하는 업무상업용 빌딩의 경우 일반 국민들이 보유한 주택에 비해 공시가격의 시세반영률이 매우 낮은 것으로 조사되었다. 경실련과 정동영의원실이 2017년 1월 이후 매매된 서울의 1000억원 이상 대형 빌딩의 실거래가와 공시가격을 비교한 결과, 공시가격이 실거래가의 절반에도 미치지 않는 것으로 나타났다.

참고로 업무상업용 건물의 공시가격은 토지 공시가격과 건물가격인 시가표준액의 합으로 산출한 것이다. 실거래 내역은 민주평화당 정동영 의원실을 통해 입수한 서울시 실거래가 자료와 한화 63시티의 자료를 참고했다.

2000억원 이상으로 거래된 건물 중 시가표준액이 조회되지 않는 건물을 제외하고 비교가 가능한 매각액 상위 10개만을 대상으로 조사/분석한 결과, 매각총액은 4조1363억원이고, 공시가격 기준은 1조8567억원이며, 시세반영률이 44.9%에 불과한 것으로 조사되었다. 이들 업무용 빌딩은 종로와 중구 강남구에 집중되어 있는 것으로 나타났다.

조사결과, 가장 비싸게 팔린 건물은 부영이 매입한 하나은행 을지로 사옥으로 8900억원에 거래됐다. 그러나 공시가격은 4400억원으로 절반에 불과하다. 두 번째로 비싸게 팔린 수표동 시그니처타워 역시 매각액은 7260억원이지만, 공시가격은 3300억원, 시세반영률 46%로 나타났다. 시세반영률이 가장 낮은 건물은 25%를 나타낸 더케이트윈타워로 매매가격은 7132억원이었으나 공시가격은 1778억원에 불과했다. 반영률이 가장 높은 건물은 을지로 삼성화재 본관으로 실거래가 4380억, 공시가격 2767억원, 시세반영률은 63%였다.

이러한 조사/분석 결과는 보유세 등 세금 부과기준이 되는 현재 공시가격이 과연 정확성과 공정성을 실현하고 있는가에 대한 근본적 의문이 든다.

먼저, 과세 공정성 측면에서 불평등하다. 수천억원 규모로 거래되는 대형빌딩의 공시가격 시세반영률이 45%뿐이라는 점은 보유기간동안 막대한 세금특혜를 누렸다는 것을 의미한다. 다수 일반국민들이 거주하는 아파트 시세반영률이 70~80% 수준이라는 점을 고려할 경우, 과세 형평성 측면에서도 많은 문제가 있다. 실제, 지난해 국정감사에서도 민주평화당 정동영 의원은 부동산 부자들이 소유하고 있는 고가 아파트가 평균가격 보다 낮은 아파트들의 시세반영률이 낮다는 사실을 공개했었다.

또 하나의 문제점은 공시가격의 정확성 측면이다. 대형 빌딩별 공시가격의 실거래가반영률 차이가 너무 크다는 점이다. 우리가 조사/분석 결과에 따르면, 빌딩간 실거래가반영률 차이는 최저 25%에서 최고 63%로, 두 배 이상 차이가 났다. 이런 차이는 이해가 가지 않는다.

이처럼 대형건물의 공시가격 현실화비율은 현재 보유세 강화의 대상이 되고 있는 아파트에 비해 매우 낮은 수준이다. 아파트는 평균 70% 내외의 시세반영률을 나타내고 있으며 낮은 경우에도 60% 수준을 유지하고 있다. 그러나 고가 단독주택과 마찬가지로 대형빌딩 역시 거래가 흔치 않다는 이유로 공시가격이 시세와 동떨어져 50%이하로 책정되고 있다.

정부의 보유세 강화 방침 이후 세부 대책에 대한 논쟁이 뜨겁다. 그 중 가장 현실 가능성이 높은 것은 공정시장가액 비율 폐지, 공시가격 실거래가 반영 비율 상향등을 통한 고가 아파트, 특히 강남아파트에 대한 보유세율을 높이는 것이다.

그러나 현재 우리나라 보유세는 부동산의 종류에 따라 큰 편차를 보이고 있다. 보유세의 기준이 되는 공시가격(과표)의 시세반영률이 종류에 따라 편차가 크다. 따라서 강남아파트 등 고가아파트에 대한 보유세 강화와 더불어 공시가격의 불평등을 해소해야 한다.

국토연구원에 따르면 2013년 단독주택은 59.2%, 토지는 61.2%, 공동주택은 71.5% 등 평균 65% 수준의 실거래가 반영률을 나태내고 있다. 또한 경실련 자료는 평균 98억원인 2017년 단독주택 상위 10채는 시세반영률이 53%에 불과했다.

수천억원의 빌딩을 소유하고 있는 재벌, 대기업과 극히 소수의 부동산 부자 등 상위 1%의 는 50% 이하의 낮은 공시가격 시세반영률로 명백한 세금특혜를 누리고 있다. 하지만 유리지갑으로 불리는 근로소득세는 말할 것도 없고, 대다수 서민들이 보유한 아파트는 70~80%내외의 시세반영률에 따라 10년 넘게 세금을 부담 해 왔다.

이러한 불평등한 조세를 조장하는 공시가격 제도를 개선하는 것이 보유세 강화보다 더 선행되어야 한다. 이것이 공평과세 경제정의의 지름길이기 때문이다. 하지만 불평등한 불공정한 과세기준의 문제가 2005년 이후 십년 넘게 제기되고 있음에도 불구하고 정부는 여전히 정확하지 않는 조작된 공시가격 등을 공시하고 있다. 정부는 당장 부자와 재벌에게 세금 특혜를 주는 불공정하고 불평등한 공시가격 정상화에 나서야 한다. 이영수 기자 juny@kukinews.com