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'용산·강남3구' 흔들…서울집값 본격 하락 시작되나

[디지털타임스 이상현 기자] 용산 아파트값이 약 4년만에 떨어졌다. 강남3구 아파트값도 전주에 이어 낙폭이 커지면서 연말 금리인상 등 악재를 앞두고 있는 서울집값 하락세가 본격화될 전망이다.

1일 한국감정원의 주간 아파트 매매가격 변동률에 따르면 서울 용산구의 아파트 매매가격은 전주대비 0.02% 떨어지며 지난 2015년 1월 이후 약 3년10개월만에 하락전환했다.

용산구는 올해 누계 매매가격 변동률만 10.52%가 오른 지역으로 서울 25개구 중 올해 아파트 값이 가장 많이 오른 곳이다.

강남3구도 지난주부터 하락을 이어가고 있다. 10월 마지막 주 기준 서초구가 0.07% 하락하며 전주(-0.02%)보다 낙폭이 늘었으며 강남(-0.02%→-0.06%)과 송파(-0.04%→-0.05%)도 하락폭이 커졌다.

이처럼 11월들어 서울 일부지역에서 아파트 매매가격이 하락하면서 앞으로 본격적인 하락이 시작될 것이라는 분석도 나오고 있다.

윤지해 부동산114 연구원은 "정부의 세금·대출규제 영향으로 서울 주택시장이 위축된 모양새"라며 "수도권 매매시장이 고점을 찍고 조정기에 진입한 것 아니냐는 분석이 우세해진 분위기"라고 분석했다.

특히 많이 올랐던 지역일수록 침체기에 들어서면 충격이 클 것으로 전망된다.

윤 연구원은 "과거 침체기의 사례를 살펴보면 실수요 보다는 투자수요가 많이 유입된 지역들을 중심으로 위기에 더 많이 하락한 것으로 나타났다"며 "실수요가 아닌 유동성이나 저금리, 희소성 요인들을 이유로 급등했던 지역은 경기 민감도가 높아 가격 방어력이 떨어지는 것"이라고 말했다.

올해 서울에서 아파트 매매가격 상승률이 가장 많이 오른 곳은 △용산(10.52%) △강동(10.43%) △마포(9.84%) △송파(9.57%) △동작(9.5%) △중구(8.64%) △영등포(8.39%) △성동(8.37%) 순이다.

연말 부동산시장에는 금리인상 변수도 아직 남아있는 상태다. 통계청에 따르면 이달 소비자물가는 13개월만에 2%에 진입했고 증시 등 금융시장 불안감도 커지면서 한은의 금리인상 압박강도도 높아지고 있다.

금리인상시 서민들의 이자부담도 상당할 전망이다. 부동산 온·오프라인 서비스업체 직방의 자료에 따르면 올해 8월 주택담보대출에 따른 연간 금융비용은 전국이 579만원, 서울이 1109만원 수준인 것으로 나타났다. 국회예산처 추산에 따르면 대출금리가 1% 포인트 오를 경우 변동금리로 대출받은 가구의 연이자는 94만원 가량 늘어나게 된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "보유세 부담 증가에 이어 금리인상으로 금융비용이 증가하면 아파트값 상승 동력이 상실돼 주택시장이 위축될 가능성이 있다"고 말했다.

한 건설사 관계자도 "시장이 워낙 불안정하다보니 서울 신규분양단지 분양가격이 나중에 오히려 떨어질 수 있다는 이야기도 현장에서 심심찮게 나오고 있는 분위기"라고 말했다.

이상현기자 ishsy@dt.co.kr