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- 02월 양도세 감면 연장
- 02월 위례신도시 분양
- 01월 세종시 수정안
[이슈]부동산 청약요건 강화 [가계부채 종합대책] 수도권 '거래절벽' 지방 '미분양 확대'..부동산 2차충격 예고
사업성 확실한 곳 대출 몰려 강남 재건축 등에 쏠림 심화.. 다주택 중과세로 매물 늘 듯내년 겹규제로 집값 하락 전망.. 금리 오르면 하우스푸어 우려
파이낸셜뉴스
파이낸셜뉴스
입력2017.10.24 17:36
수정2017.10.24 22:01
사업성 확실한 곳 대출 몰려 강남 재건축 등에 쏠림 심화.. 다주택 중과세로 매물 늘 듯
내년 겹규제로 집값 하락 전망.. 금리 오르면 하우스푸어 우려
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정부가 24일 주택 수요자의 대출 문턱을 내년부터 크게 높이는 '가계부채 종합대책'을 내놓으면서 8.2 부동산대책에 이은 2차 충격이 올 전망이다. 수도권을 비롯한 주택시장은 가장 강력한 규제 내용을 담은 8.2 부동산대책으로 주요 지역에서 거래절벽이 발생하고 일부 지방은 미분양이 확대되는 등 충격을 받고 있다.
이날 업계에 따르면 정부가 발표한 가계부채 종합대책에서 주택담보대출(주담대) 규제가 강화돼 주택시장이 크게 위축되고 지역별.수요자별 양극화도 더 심화될 가능성이 높아졌다고 전문가들은 입을 모으고 있다.
전문가들은 자금력을 갖춘 수요자 시장인 서울 강남권 등 주요 시장은 견조하고, 수도권 외곽 및 일부 지방은 미분양이 쌓이는 양극화가 심화될 것이라고 내다봤다.
■자금력 없으면 주택구입 어려워
우선 주담대 규제가 강화되면 자금력이 부족한 수요자들의 주택 매수가 막힐 전망이다. 반대로 자금력을 갖춘 수요층은 입지가 좋은 주택구입 및 청약에 나설 가능성이 높아졌다.
주택가격 상승을 촉발한 서울 강남권 재건축 등 주요 지역은 수요가 받쳐줘 견조한 흐름을 보일 것으로 분석됐다.
다주택자들은 집을 매도할 때 알짜주택를 남기는 경향이 강하다. 강남권 등 서울 주요 지역 주택시장은 견조한 흐름을 보이겠지만 수도권 외곽이나 지방 주택부터 처분하면 양극화가 심화될 수밖에 없다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "자금력을 갖춘 수요자는 리스크가 낮고 장기 보유가치가 높은 서울 재건축 등 주요 지역을 선택할 수밖에 없다"며 "은행 대출도 사업성이 확실한 부동산이나 대형건설사 개발지역 등 안전성이 높은 곳으로 몰릴 수 있어 양극화가 나타날 수밖에 없다"고 말했다.
주담대 규제를 강화하는 신(新)총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)이 내년부터 순차 적용되면 주택 거래는 더 얼어붙을 전망이다.
게다가 내년 4월부터 다주택자 양도세 중과를 앞두고 있어 매물이 나올 가능성도 있다.
이번 가계부채 종합대책은 다주택자 대출규제에 초점이 맞춰져 있어서다. 신DTI는 주담대 2건 이상을 보유한 차주는 DTI 산정 시 '주담대 2건 이상 원리금'을 모두 반영한다. 김은진 부동산114 팀장은 "연말 세법 개정안이 통과되고 내년 4월 양도세 중과가 확정되면 다주택자 매물이 많아질 가능성이 높다"며 "갭투자(전세 끼고 매수) 등 가수요 이탈 가능성이 커지면서 수도권 외곽, 비인기지역 매물부터 처분할 경우 가격 하방압력도 있다"고 말했다.
■내년 주택시장 조정국면 오나
내년엔 대출 규제와 다주택자 양도세 중과, 금리인상 등 부동산 하락 요소가 강하다.
김 팀장은 "임대 등을 위해 추가로 주택을 사는 다주택자 및 장년층은 대출 규제 강화로 시장을 이탈할 가능성이 높아질 수 있다"며 "특히 내년 4월부터 다주택자 양도세도 중과돼 향후 매물이 나오는 등 주택시장에 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
주택시장은 2015년 이후 활황기를 지나고 내년께 조정국면에 접어들 것이란 전망이 나온다.
한국은행의 금리인상과 가계부채 1400조원 문제가 맞물리면서 일부 지방은 주택가격 하락으로 하우스푸어나 역전세난이 발생할 가능성도 제기된다.
신한금융투자 이남수 부동산 팀장은 "재건축초과이익환수제를 피하려고 올해에는 반짝 호재가 되겠지만 내년엔 재건축단지들도 위축될 가능성이 있다"며 "부동산은 심리인데 겹겹의 규제 및 금리인상 등에 따라 하우스푸어가 생길 수도 있다"고 했다.
하지만 정부가 공급 관련 규제도 강화하고 있어 서울 등 주요 지역은 견조할 것이란 의견도 있다.
민경남 KB자산운용 부동산운용팀 매니저는 "규제와 금리인상 등 향후 부동산 하락 요소가 있긴 하지만 재건축초과이익환수제 등 공급 규제도 강하다"며 "내년엔 수요와 공급의 충돌 속에서 시장의 방향성을 찾아봐야 한다"고 전망했다.
시장에선 향후 규제 카드는 보유세만 남았다고 보고 있다. 하지만 보유세 문제는 주택소유자들의 반발이 심하고, 김동연 부총리를 비롯한 당정에서 신중론이 제기되고 있어 당장 나오진 않을 것으로 전망하고 있다. 연내 주거복지 로드맵뿐 아니라 내년 양도세 중과, 신DTI, DSR 등에 따른 시장흐름을 보고 결정할 것으로 전망된다.
한편 2030세대 청년층은 이번 대출에서 미래소득이 반영되는 등 장년층보다 유리해질 전망이다. 신DTI와 DSR 산정 시 향후 미래소득의 증가치까지 반영해 장년층보다 대출한도가 높아진다.
lkbms@fnnews.com 임광복 기자
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