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[이슈]부동산 청약요건 강화 내년 주택시장 '트리플' 진정속 서울은 '활황' 지방은 '침체'

서울 탄탄한 수요로 규제 방어막
지방 공급과잉속 양극화 심해질듯

내년 주택 시장은 전방위 규제의 영향으로 분양가, 매매가, 임대료를 가릴 것 없이 진정국면에 들어갈 것이라는 전망이 나왔다. 다만 탄탄한 수요로 규제에 대한 방어막을 친 서울은 계속 활황을 유지하는 반면, 지방은 침체가 이어지는 양극화가 더 심해질 것으로 예측됐다.

부동산114는 13일 “6ㆍ19, 8ㆍ2, 10ㆍ24 대책의 영향으로 2018년은 수요 위축과 거래 감소가 나타날 전망”이라며 주택 매매시장의 거래가격 하향 조정과 거래 절벽 현상을 예상했다.

내년에는 신(新)총부채상환비율(DTI) 시행으로 시장에 유입되는 자금줄이 좁혀지고, 재건축 초과이익환수제 부활로 재건축 사업성이 떨어진다. 4월에는 다주택자 양도소득세도 강화된다.


다만 규제의 타격은 지역별로 다르게 나타날 것으로 보인다. 부동산114는 다주택자들이 규제에도 집을 내놓지 않고 버틸 것이라 예상하며 “서울과 그 인접 신도시 등은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 강보합 흐름을 보일 것”이라고 내다봤다. 반면 투기과열지구로 지정된 세종과 부산, 대구 일부 지역을 비롯해 그 동안 공급이 많았던 지방은 매매가격 하락이 클 것으로 예상했다.

내년 아파트 입주 물량은 지역별 양극화를 부추기는 요소다. 전국 아파트 재고 물량(980만 가구)의 4.50%인 44만여 가구가 입주하는데, 부동산114가 2000년 이후 입주물량을 집계한 이래 최대 물량이다.

경기 지역은 아파트 재고물량(262만 가구)의 6.2%인 16만2673가구나 쏟아진다. 서울의 입주물량이 3만4925가구(재고물량의 2.2%)로 많지 않은 덕에 수요가 분산될 것으로 보이지만, 수도권 외곽 지역은 찬바람을 피하지 못할 전망이다.

수도권 이외 지역의 상황은 더 심각하다. 경남은 재고물량의 6.4%가 입주물량으로 쏟아지며, 경북 5.8%, 충남 6.0%, 충북 7.4%로 공급량이 많다. 영남과 충청 지역은 가뜩이나 올해 아파트 매매가가 하락세를 타고 있었는데 내년 더욱 가혹한 상황을 맞게 될 것으로 보인다. 특히 세종시는 재고물량의 18%나 되는 1만4002 가구가 입주할 전망이다.

입주 물량 증가로 인한 전세 시장 안정은 올해부터 나타나고 있지만, 내년에는 더욱 뚜렷해질 전망이다. 입주가 많은 충청, 영남, 세종 등 지역에서는 세입자를 구하지 못하는 역전세난까지 올 것으로 전망된다.

규제와 입주물량 증가는 분양시장의 양극화로도 이어진다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 청약수요가 대거 몰리기 때문에 입지와 상품성을 갖춘 곳에는 청약수요가 몰리는 쏠림 현상이 지속될 것으로 예상된다. 반면 지방은 미분양 증가가 불가피할 전망이다.

부동산 호황을 타고 지방 공급을 늘렸던 건설사들은 신규 분양을 줄이고 있다. 2015년 51만 가구를 넘어섰던 분양 물량은 올해 37만8000여 가구까지 줄었다. 내년에는 더욱 줄어들 것으로 예상된다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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