부동산

정부가 13일 발표한 ‘집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안’은 취득·재산세 감면과 건강보험료(건보료) 부담 완화를 통해 임대주택 사업자들을 제도권 안에 끌어들일 수 있는 ‘당근’을 제시했다는 점에서 긍정적으로 평가받는다.

동시에 임대주택으로 등록하지 않을 경우 임대소득세 분리과세 때 적용하는 필요경비율을 차등 적용하는 불이익을 제시했다는 점도 눈에 띈다. 다주택자를 심리적으로 압박해 이들의 자발적인 임대주택 등록을 유도하려는 정부 의도가 깔렸다.

하지만 임대주택 사업자에게 주는 당근책이 제한적이라 아쉽다는 분석도 나온다. 특히 3주택자 이상이 임대주택사업을 등록할 경우 얻게 되는 혜택이 크지 않고, 임차인 보호 대책도 획기적이지 않다는 평가가 나온다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “3주택자 이상은 임대사업자로 등록해도 대부분 세금을 내게 돼 혜택이 별로 없다”며 “전·월세 상한제를 도입하고, 보유세가 강화되면 다주택자가 많이 돌아설 것 같은데, 지금으로선 그렇지 않아 보여 지금과 같은 상태가 내년까지 계속 갈 것 같다”고 말했다.

◆취득세·재산세·건보료 감면으로 임대사업 유도

이번 임대주택 등록 활성화 방안의 방점은 임대주택사업자에게 주는 세제 혜택에 찍힌다. 등록 임대주택의 취득세와 재산세 감면 기한을 2018년에서 2021년까지 3년 연장하고, 8년 이상 장기 임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1가구만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 준다. 서민이 주로 거주하는 다가구주택(전용 40㎡ 이하)도 8년 이상 임대하면 재산세를 깎아준다. 2019년 시행 예정이다.

주택 임대소득 분리 과세는 예정대로 시행되지만, 임대주택사업자에게는 인센티브를, 미등록자에게는 패널티를 준다는 점도 정부의 임대주택 등록 활성화 의지를 읽을 수 있는 대목이다.

분리과세 때 적용하는 필요경비율(현행 60%)도 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정하기로 한 것이다. 이 경우 임대소득(8년 임대)이 연 1000만원일 경우 임대주택으로 등록하지 않으면 현재 0원이었던 임대소득세가 14만원이 된다. 임대소득이 연 1500만원이고, 임대주택 등록을 하지 않았다면 임대소득세는 28만원에서 49만원으로 늘어난다.

집주인들의 임대주택 등록을 막았던 건보료 인상분도 감면된다.

2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대 의무기간 건보료 인상분이 감면되는데, 8년 임대 땐 80%, 4년 임대 땐 40%가 적용된다. 건강보험 지역가입자가 임대주택을 등록하지 않았을 경우, 연 16만원의 건강보험료가 인상됐다면 임대주택을 등록해 8년을 임대하면 건보료가 3만원, 4년을 임대하면 9만원이 인상된다.

임대소득 2000만원 이하 다주택자는 이번 기회에 주택임대 등록을 통해 건강보험료 혜택을 보는 게 더 나을 수 있다고 전문가들은 말한다. 연 2000만원 초과 임대소득자는 지금도 소득세와 건보료가 부과되고 있고, 앞으로도 감면 혜택이 없다.

이번 정책으로 임대주택 등록 사업자가 늘 것으로 전망된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “베이비붐 세대 등 은퇴자를 중심으로 임대주택으로 등록하는 다주택자들이 꽤 늘어날 것으로 보인다”며 “가격 제한 때문에 강남보다는 강북, 수도권, 지방 주택을 중심으로 이런 현상이 많이 나타날 것”이라고 말했다. 그는 “내년 4월 청약 조정 대상지역에서 다주택자 양도세 중과가 시행되면 양도세 절세 목적의 임대주택 등록도 늘어날 수 있다”고 말했다.

◆다주택자 혜택 부족, 임차인 보호도 미흡

임대주택 활성화를 위한 방안들은 많지만, 임차인 보호는 약하다는 지적도 있다. 업계는 이번 대책에 임대주택 등록 의무화, 전·월세 상한제, 계약갱신청구권이 도입될 것으로 봤다. 하지만 정부는 자발적 임대주택 등록을 유도하면서 앞으로 시장 상황 등을 감안해 2020년 등록 의무화를 단계적으로 추진할 계획이다.

다주택자 인센티브가 부족하다는 지적도 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “지금 상황에서 임대주택사업자로 등록하더라도 취득세, 재산세, 건보료를 더 내게 된다”며 “일부 감면이 있다 하더라도 일정 부분 임대사업자의 부담이 커지게 되기 때문에 큰 유인책이 안 될 것 같다”고 말했다. 실제로 임대소득 연 2000만원 초과자는 이번 대책에서 건보료 혜택이 없다.

한 시중은행 부동산 전문가는 “애초에 확대될 것으로 검토됐던 수도권 6억원, 비수도권 3억원이라는 임대사업 주택가격 기준이 이번 대책에서 그대로 유지됐다는 점이 가장 아쉽다”고 말했다. 이어 그는 “서울 중산층 거주지역인 성동구, 마포구 집값도 10억원을 오갈 정도인데, 결국 이들 주택이 세제 감면 대상에서 모두 빠지게 된다”며 “현재 기준대로면 임대주택 사업자 대상에 편입되는 아파트는 줄어들 수밖에 없다”고 지적했다.

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