부동산

지난 8일 오전 영하 10도 가까운 매서운 추위가 닥쳤지만 내년을 대비해 촘촘한 투자 전략을 짜려는 사람들의 열정을 식힐 수는 없었다. '2019 대한민국 재테크 박람회' 둘째 날 서울 강남구 세텍(SETEC)에는 혹한을 뚫고 온 사람들로 하루 종일 북적였다. 노후 자금을 조금이라도 더 현명하게 굴려보려는 중·장년층 투자자는 물론, 스마트폰에 열심히 메모하는 40대 부부, 20~30대 남녀 커플도 눈에 띄었다.

정부 규제로 싸늘하게 얼어붙은 부동산 시장, 미국과 중국의 무역 분쟁 등 여러 변수로 불확실성이 커진 증권시장 등을 보며 "투자할 곳이 없다"고 푸념하는 사람들에게 이날 강연자들은 "이럴 때일수록 더 열심히 공부하는 것만이 시장을 이기는 방법"이라고 조언했다.

◇'3기 신도시' 영향 등 부동산 전망

부동산 투자 전략을 소개한 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장과 고종완 한국자산관리연구원장은 "내년은 부동산 시장이 조정 또는 하향 안정세 국면"이라고 했다. 홍 팀장은 "공급 부족으로 서울은 집값 그래프가 우상향(상승)할 수 있는 상황이지만 경기가 나빠 조정을 받게 될 것"이라며 "경기 침체 속에서 시장에 나오는 매물을 노려볼 수 있을 것"이라고 말했다. 고종완 원장은 "전세 가격과 거래량, 땅값은 집값과 같이 움직일 가능성이 크고, 인구와 소득이 증가하는 지역, 교통·상업 시설 등 인프라가 갖춰지는 지역을 눈여겨보라"고 조언했다.

정부가 지난 9월 공급을 늘리기 위해 내놓은 '3기 신도시' 계획에는 회의적인 입장이었다. 홍춘욱 팀장은 "3기 신도시 후보지로 거론되는 곳의 주변 주민 반발이 심하고 아직 구체적인 안이 나오지도 않고 있어 섣불리 투자하지 않는 게 좋을 것 같다"고 말했다. 고종완 원장은 "3기 신도시 계획은 오히려 그 주변 지역의 땅값을 자극해, 공급이 늘지 않는 상황에서 부동산 가격의 추가 하락을 막는 소재가 될 수 있다"고 했다.

◇청약·해외 채권 등 실전용 조언 풍성

내년 새 아파트 청약 전략에 대해 소개한 이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 청약할 때 '주변 지역과 비교했을 때 땅값이 얼마나 저렴한가' 여부를 잘 따져보라고 했다. 그는 "일반인들은 전체 분양가 기준으로 주변보다 싸다 비싸다를 따지는데, 그보다는 대지 지분 면적 기준 땅값을 꼭 따져봐야 한다"면서 "최근 인기리에 분양된 서초구 아파트의 경우 총분양가는 저렴했지만 대지 지분 면적 기준으로 계산해보면 지역 평균보다 땅값이 비쌌다"고 말했다.

그는 이어 "연초만 해도 청약에서 당첨되려면 만점(84점)에 근접해야 가능했지만 최근 점점 합격선이 낮아지면서 50~60점도 당첨되고 있다"면서 "청약에 도전하는 실수요자라면 너무 조급해할 필요는 없다"고 말했다.

해외 채권 투자 전략에 대해 강연한 마경환 프랭클린템플턴운용 본부장은 "2008년 글로벌 금융위기 때 국내 주식이 약 40% 하락했을 때, 글로벌 채권은 평균 5%대 수익률을 보였다"며 "특히 요즘같이 시장 변화를 예측하기 쉽지 않은 상황에서 채권은 훌륭한 방어 자산"이라고 했다. 그는 미국 국채 ETF(상장지수펀드)에 투자해 수익과 환차익을 동시에 노리는 방법, 현지 통화로 표시된 신흥국 채권, 하이일드(고금리) 채권을 추천했다. 다만 "투자한 국가의 통화 가치가 하락하거나 금리가 오르는 경우, 채권 발행 기업의 경영 상태를 특히 주의해야 한다"고 조언했다.

김항기 알펜루트자산운용 대표는 투자할 기업을 고르는 안목에 대해 설명했다. 그는 향후 짧게는 3~4년, 길게는 4~5년 시장이 옆으로 움직이는 횡보 흐름을 이어갈 것이라 전망했다. 글로벌 시장에서 성장을 주도하는 국가가 나오기 어렵다는 것이다. 김 대표는 "성장 둔화기에는 에어비앤비나 우버, 한국의 '직방'이나 '여기어때' 같이 기존 시장에 이미 있는 자산에다 부가가치를 더하는 기업이 성공 기업이 될 잠재력이 있다"고 말했다.

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