부동산

- 최종 발표 앞두고 되돌아본 ‘신도시 변천사’

주택부족 해결 위해 만든 1기

자족기능 부족 베드타운 전락

2기땐 판교 등 61만가구 공급

광역 교통망 부재로 불만 여전

‘서울 ~ 1기 신도시 사이’ 힌트

시흥·화전·장항 등 유력 거론

“적정 분양가·속도감있는 공급

교통망 확충땐 시장안정 도움”

3기 신도시 발표가 이달 중·하순으로 다가오면서 부동산 시장의 관심이 집중되고 있다. 가까스로 진정된 주택 시장이 다시 한 번 들썩일지 아니면 안정세를 이어갈지가 3기 신도시에 달려있다고 봐도 과언이 아니기 때문이다. 전문가들은 서울을 대체할 만한 매력적인 입지인지, 서울 출퇴근도 문제없을 만큼의 제대로 된 교통망 확충 대책이 나올 건지가 관건이라고 보고 있다.

◇집값 잡기 위해 조성한 1·2기 신도시 = 우리나라 신도시 건설의 역사는 1980년대 후반으로 거슬러 올라간다. 주택부족 문제를 해결하기 위해 경기도 외곽 개발제한구역(그린벨트)에 신도시(330만㎡ 이상)를 조성한 게 시작이었다. 1기 신도시는 1988년 노태우 정부 시절 발표된 ‘주택 200만 호 건설 계획’에 따라 만들어졌다. 서울 광화문을 중심으로 반경 20㎞ 안팎의 5개 지역에 총 28만2000여 가구(당시 서울 전체 주택 수의 20%)를 공급하는 게 목표였다. 이에 따라 선택된 곳이 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 성남 분당, 부천 중동이다. 업무, 주거, 상업, 공공기관, 체육·문화, 공원, 녹지 등이 골고루 잘 갖춰진 데다 서울과도 가까워 중산층이 대거 몰렸다.

2기 신도시 건설은 노무현 정부 때인 2003년이다. 1997∼1998년 외환위기를 거친 후 경기가 되살아나며 집값이 다시 한 번 고공행진하자 정부는 61만 가구 정도를 공급할 2번째 신도시를 조성키로 했다. 서울 도심 반경에서 30㎞ 이상 떨어진 곳에 주로 만들어져 1기 신도시와 비교해서는 서울과 다소 거리가 떨어져 있다. 서울 강남 주택 수요를 흡수하기 위해 성남 판교, 화성 동탄 1·2, 위례(서울 송파구 장지·거여동, 성남 수정구, 하남 학암동)가 선택됐다. 김포 한강, 파주 운정, 인천 검단은 서울 강서·강북 수요를 대체하기 위한 곳이었다.

◇15년 만에 조성되는 3기 신도시는 = 이제 시장의 관심은 국토교통부가 공개할 3기 신도시에 쏠려 있다. 정부는 세제·금융·청약 규제강화에도 강남발(發) 집값 폭등이 이어지자 2기 신도시가 탄생한 지 15년 만인 지난 9월 21일 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 통해 3기 신도시 공급 계획을 발표했다. 정부가 3기 신도시란 명칭을 공식적으로 붙인 건 아니다. 하지만 ‘서울과 1기 신도시 사이에 330만㎡ 이상 대규모 택지 4∼5곳을 조성해 20만 가구를 공급하겠다. 인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 가치창출형 주거공간으로 조성해 수도권 중심부의 주거와 업무기능을 분산 수용하겠다’는 발표 문구만 봐도 3기 신도시 조성을 의미한다는 것을 충분히 알 수 있다. 330만㎡면 위례신도시의 절반 정도 규모로 1·2기 개별 신도시보다 규모는 작지만 2기 신도시와 비교해서 서울과의 거리가 가까운 게 장점이다. 국토부는 9·21 발표 때 구체적인 입지를 공개하지 않은 대신 4∼5곳 가운데 1∼2곳은 이달 중 발표하기로 한 바 있다. 서울과 1기 신도시 사이라는 ‘힌트’ 때문에 발표 당시부터 이미 광명 시흥, 하남 감북, 고양 화전·장항, 성남 서울공항, 김포 고촌 등을 중심으로 ‘유력 후보지’가 거론되고 있다.

3기 신도시의 주거 및 집값 안정 효과에 대해서는 기대와 우려가 엇갈린다. 1기 신도시의 경우 주택 수요 분산에 집중하다 보니 잠만 자는 ‘베드타운’ 기능만 해 자족기능이 떨어진다는 평가가 많다. 2기 신도시는 판교 테크노밸리 등으로 자족기능은 일부 보완했지만 광역교통망이 제대로 갖춰지지 않아 주민들의 불만이 아직도 상당하다. 2기 신도시 일부에서는 미분양·미입주 아파트도 나온다. 2기 신도시 인근 주민들이 서울과 경기·인천을 잇는 수도권광역급행철도(GTX)의 개통을 재촉하는 이유도 여기에 있다. 이 때문에 국토부가 3기 신도시를 조성한다는 계획을 발표한 뒤 이들 주민을 중심으로 거센 반발이 일었다. 신도시가 집값 양극화만 자극했다는 지적도 있다. 지난해 서울의 자가거주비율은 42.9%로 2006년 44.6%보다 떨어졌다. 이 기간 주택소유 상위 1%의 1인당 평균 주택 수는 2007년 3.2채에서 2016년 6.5채로 2배 이상 늘었다.

전문가들은 3기 신도시의 성패를 좌우할 변수로 입지, 교통망, 분양가, 개발속도 등을 꼽고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “수요자가 선호하는 입지에 적정한 분양가의 신규 아파트를 속도감 있게 공급하면서 동시에 대중교통망을 확충한다면 불안한 집값을 잡는 데 도움이 될 것”이라면서도 “그렇지 않을 경우 겨우 진정세에 접어든 부동산 시장이 다시 들썩일 수 있다”고 말했다.

박수진 기자 sujininvan@munhwa.com

[문화닷컴 바로가기|문화일보가 직접 편집한 뉴스 채널|모바일 웹]

[Copyrightⓒmunhwa.com '대한민국 오후를 여는 유일석간 문화일보' 무단 전재 및 재배포 금지(구독신청:02)3701-5555/모바일 웹:m.munhwa.com)]