부동산

[편집자주] 정의를 바로 세우고 특권과 반칙이 통하지 않는 '나라다운 나라'를 만들겠다는 다짐 아래 출범한 문재인 정부가 오는 5월 10일로 1년을 맞는다. 촛불혁명의 여운이 가시지 않았던 지난 1년은 '이게 나라냐'라는 질문에 문재인 정부가 숨가쁘게 답안을 제시해온 시기였다. 뉴스1은 문재인 정부 1년을 맞아 정치 사회 경제 문화 등 각 분야의 변화를 추적하면서 성과와 한계를 짚고자 한다. '한반도 평화의 길', ‘더불어 잘사는 사람중심 경제’ 등을 목표로 했던 문재인 정부가 얼마나 성취했는지 지난 1년을 꼼꼼히 따져봤다. [편집자 주]

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 노무현 정부의 집권기인 2000년대 중반의 부동산 정책은 말그대로 '부동산과의 전쟁'을 방불케했다. 투기억제 정책이 연이어 나오고 실거래가 신고제와 등기부 기재 도입 등은 금융실명제에 버금가는 사건으로 평가받기도 했지만 세계 부동산 시장의 호황이 이어지면서 20%가 넘는 집값상승을 막지 못했다.

분양권 전매 제한을 비롯해 투기과열지구·투기지구 확대, 보유세 강화, 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세 도입 모두 노무현 정부에서 제시됐다.

2005년에는 부동산 세제 개편과 함께 개발이익환수제를 도입했지만 강남 재건축 아파트가 사상 최대 수준으로 폭등하는 것을 막지 못했다. 특히 2006년에서 2007년 사이 주택 수요 규제를 기조로 한 투기억제정책을 지속했지만 공급 측면을 간과하면서 같은 기간 주택 매매가 급상승을 손 한번 쓰지 못하고 허무하게 지켜봐야만 했다.

일부 전문가들이 지난 1년 동안의 부동산 정책을 '노무현 정부의 재현'이라고 평가했던 까닭은 문재인 정부가 당시의 주요정책을 답습하고 있기 때문이다.

◇투기과열지구 '부활'…노무현 정책 잇는 문재인 정부 노무현 정부의 부동산정책을 설계한 것으로 알려진 김수현 사회수석이 문재인 정부에 포진하면서 일부 전문가들은 이 같은 상황을 예견하기도 했다.

이후 김현미 국토교통부 장관이 다주택자 등의 부동산 투기세력 규제를 취임일성으로 천명하고 각종 부동산 규제책이 쏟아지면서 전문가들의 예견은 현실화됐다.

특히 역대 부동산 규제정책의 ‘종합선물세트’라 일컬어지는 8·2 부동산 대책에서는 조정 대상지역을 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 등으로 세분화해 지역별로 차별화된 기준이 적용되도록 했다. 10·24 가계부채 종합대책에서는 추가적으로 중도금 대출한도와 보증한도를 낮춰서 주택담보대출 규제를 강화하는 한편 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 도입함으로써 다주택자들에 대한 대출을 적극 억제하고자 했다.

이와 같은 일련의 규제 강화에 따른 영향으로 올해 들어 계획된 재건축 초과이익 환수제, 다주택자에 대한 양도소득세 강화가 시행됨에 따라 시장의 거래는 급속히 위축되고 있다.

감정원이 발표한 4월 한달 간 서울 집값은 2개월 연속 상승폭이 둔화됐다. 특히 3월에 비해서는 상승폭이 크게 축소됐다. 부동산114에 따르면 이미 이달 첫째주 서울 주간 매매가격은 0.04% 상승에 그쳐 전주 절반 수준을 기록하고 있다.

특히 정부는 4월 다주택자 양도세 중과 시행에 이어 최후의 카드로 불리는 보유세 인상을 기정사실화하면서 다주택자 등 부동산 투기세력 규제가 사실상 성공국면에 접어들었다고 자평하고 있다.

◇"공급 간과한 다주택자 억제책, 투기수요 놓친다" 하지만 이에 대해 전문가들은 일시적인 조정국면을 전망하면서도 부동산 정책의 성공여부에 대해선 유보적이다.

다만 고성수 건국대 교수(부동산학과)는 "과거와 현재의 경제상황이 같지 않기 때문에 유사한 정책수단이라도 문재인 정부가 과거 참여정부와 같은 전철을 밟을 것인가라는 문제에 대한 예측은 쉽지 않다"며 "다만 거시경제 환경이 저성장 국면인데다 여당소속인 서울시장의 협조로 재건축 정책 등의 협조가 용이해 과거정부와는 다른 결과를 얻을 수 있을 가능성이 높다"고 평가했다.

문제는 문재인 정부의 부동산 정책이 수요와 공급 원리를 간과한 채 수요억제에만 치중하고 있다는 점이다. 특히 지방의 경우 미분양 아파트가 계속 증가하는 등 불안한 시황을 보이고 있다. 반면 수요가 많은 강남 등 서울 지역의 경우 장기적으로 신규 택지 공급의 어려움으로 공급이 원활하지 못해 정부 규제에도 불구하고 결국 투자자들의 투자수요를 억제하기엔 한계가 있을 수 밖에 없다.

한 전문가는 "과거 정부의 부동산 정책이 실패한 원인 중 하나가 수요 억제에 편향된 정책이었음을 감안할 때 문재인 정부가 부동산 시장을 성공적으로 견인하기 위해선 안정적인 주택 공급이라는 균형 있는 정책 목표에 대한 고민이 필요하다"고 지적했다. 이밖에 투기세력 척결을 위한 정책이 실수요자의 내 집 마련에 걸림돌이 돼선 안된다는 지적도 제기된다.

h9913@news1.kr

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