부동산

[ 김소연 기자 ]

대출받아 집을 사는 게 더 어렵게 됐다. 

15일 금융권에 따르면 올해 가계대출이 많이 늘어난 일부 은행이 최근 당국으로부터 '옐로카드'를 받았다.적정 규모 이상으로 대출이 증가하지 않도록 조절하라는 것.

금융당국이 대출 규제 고삐를 바짝 조임에 따라 연말까지 금융권에서 대출을 받기가 쉽지 않을 전망이다. 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio) 규제 도입이 예고된 가운데 9·13 대책이 시행됐고, 여기에 금융당국의 총량규제까지 가동된다. 

금융당국이 각 은행에 주문한 올해 가계대출 증가율을 7% 내외. 은행들은 총량규제를 준수하는 선에서 각 대출 종류별로 올해 증가 한도를 정하는데, 일부 은행이 한도에 다다르면서 경고를 받게됐다.

총량 한도가 턱밑까지 차오른 다른 은행도 가계대출에 신중해질 수밖에 없다. 정부의 9·13 대책으로 부동산 대출이 위축될 조짐을 보이는 상황에서 당국이 다시 한 번 고삐를 조이는 상황이다. 

9·13 대책은 집을 2채 이상 보유한 이가 투기과열지구·투기지역·조정대상지역 등 규제지역에서 주택담보대출을 받지 못하도록 하는 것을 골자로 한다. 무주택자라도 규제지역에서 공시가격이 9억원이 넘는 집을 살 때는 실거주 목적이 아니면 대출이 안된다. 

그럼에도 9월에 은행권 주택담보대출은 3조6000억원 증가해 전달 증가액 3조4000억원 보다 확대됐다. 기존에 분양됐거나 입주가 시작된 아파트의 중도금, 잔금 등의 집단대출이 늘어난 탓이다.

이를 제외하면 신규 주택담보대출 증가세는 둔화한 것으로 보인다.

금융당국은 조만간 DSR 규제를 관리지표화한다. DSR은 가계대출 심사에서 대출자의 종합적인 부채상환 능력을 반영하는 규제다. 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한다. 이전까지 은행이 자율적으로 산출해 심사에 활용해 왔지만, DSR이 관리지표로 사용되면 은행은 이 기준을 넘겨 고객들에게 대출할 수 없다. 

금융당국은 위험 수준에 해당하는 고(高) DSR 기준과 고 DSR이 전체 대출에서 차지하는 비율을 제시하고 은행이 이 기준과 비율을 준수하도록 규제할 방침이다. 금융당국이 9·13 대책, 대출총량 규제, DSR 관리지표화 등 한달여 사이 규제 '3연타'를 날린 셈이다.

여기에 금융당국은 자본규제도 예고했다. 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율을 변경한다.

담보인정비율(LTV·Loan To value ratio)이 60%가 넘는 고 LTV 주택담보대출의 위험가중치를 기존 35∼50%에서 70%로 최대 2배로 높인다. 자기자본을 위험가중자산으로 나눠 BIS 비율을 따질 때 주택담보대출의 경우 위험가중치가 상향 조정되는 것이다.

은행 예대율(대출금/예수금)을 계산할 때 가계대출의 가중치를 15%로 올리고 기업대출은 15%로 내린다. 은행은 예대율을 100% 이하로 유지해야 한다.

금융당국은 산정방식을 변경하면서 은행권 평균 BIS 비율이 0.14%포인트 하락하고, 예대율은 0.7%포인트 상승할 것으로 추정했다. BIS비율과 예대율을 기준에 맞추기 위해서라도 가계대출을 줄이라는 의미다. 당국은 은행의 부담을 고려해 1년여 유예기간을 뒀지만, 은행들은 내년부터 미리 대응할 수밖에 없다.

한편 한국금융연구원 연구 결과에 따르면, 2002년 이후 15년 동안 가계대출은 494조 원에서 1466조 원으로 연평균 8.1% 증가한 반면, 기업대출은 618조 원에서 1569조 원으로 6.9% 증가에 그쳤다. 

한국의 금융사들이 기업대출보다 위험성이 낮고 모니터링 필요성이 적은 주택담보대출 위주로 신용공급을 늘렸기 때문인데, 가계대출은 기업대출보다 생산성이 낮아 금융 효율성이 떨어진다는 분석이다. 

김소연 한경닷컴 기자 sue123@hankyung.com
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