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“임대료 인상도 제한받고 조기 자금 회수도 어려운데 분양 전환 조건까지 바꾸면 건설사들은 위험 부담을 안은 채 장기 임대주택사업에 발을 들여놓기 힘들 겁니다. 이럴 것이라면 아예 공공임대주택만 짓고 민간임대주택은 없애는 편이 낫죠.”(판교 임대주택 건설사 관계자)

10년간 세입자로 살다가 분양받을 수 있는 10년 공공임대아파트의 분양 전환을 놓고 입주민과 건설사가 갈등을 빚고 있다. 입주민이 분양가가 너무 높게 산정된다며 반발하자 건설사는 임대주택 시장 철수 카드까지 거론하며 강하게 맞서고 있다.

특히 업계에서는 주택을 지어 일정 기간 세놓고 그 후에 분양하는 민간 임대주택사업은 조기에 자금을 회수하기가 어렵고 임대료 인상률도 제한받아 수익성을 담보할 수 없는데 분양가까지 낮추면 결국 민간 건설사들은 임대주택사업을 할 수 없을 것이라고 주장한다. 일각에서는 민간 임대주택시장이 죽을 수도 있다는 우려까지 나온다.

◇판교 집값 급등에 분양전환가 껑충…입주민 “산정방식 바꿔달라” 요구

10년 공공임대주택은 무주택 서민의 주거 안정과 점진적 자가 소유 촉진을 위해 2004년 도입됐다. 그 전까지는 5년 분양 전환 공공임대주택만 있었다. 이 5년 분양전환 임대주택은 임대기간이 짧고 2년 6개월만 지나면 분양 전환이 가능하지만 장기간 안정적으로 거주할 수 없다는 게 단점이다. 그래서 10년 공공임대주택이 도입된 것이다.

5년 임대주택의 경우 건설원가와 감정평가금액의 산술평균액으로 통상 시세의 70% 수준에서 결정된다. 반면 10년 임대주택은 감정평가금액 이하로 규정돼 있어 보통 시세의 90% 수준에서 분양가가 책정되고 있다.

이처럼 산정 방식에 차이를 둔 것은 10년 임대주택 사업에 대해 건설사들의 참여를 유도하기 위해서다. 장기 임대에 따른 수익성 악화를 보전하기 위해 인센티브를 부여한 것이다.

입주민들도 이같은 분양가 산정 방식이 담긴 계약서에 서명하고 입주했지만 분양 전환 시기가 점점 다가오면서 산정 방식 변경을 요구해왔다. 10년 임대주택도 5년 임대주택과 같은 방식으로 전환가를 산정하거나 분양가 상한제를 적용해달라는 것이다.

특히 2008년 370여가구를 시작으로 2014년까지 총 1만1441가구의 임대아파트가 공급된 판교신도시에서는 뜨거운 감자로 부상했다. 올해 12월부터 10년 공공임대주택 분양 전환이 시작되는 가운데 최근 이 지역 아파트값이 급등하면서 분양전환가액도 껑충 뛰었기 때문이다. 10년 전 전용 84㎡ 기준으로 3억원대 중반~4억원 수준이었던 판교 아파트값은 올해 10억원에 육박할 정도로 급등했다. 올해 12월 임대 10년을 채우지만 일부 조기분양에 나섰던 판교 D아파트 전용 84㎡는 지난 2월 9억5000만원에 거래됐다.

판교 입주민들은 분양전환가격을 감당하지 못해 쫓겨날 처지에 놓였다며 광화문 촛불집회와 청와대 앞 1인 시위, 국민청원, 판교 임대아파트 단지 내 시위 등을 통해 집단행동에 나섰다.

게다가 민간 건설사가 공급한 단지는 임대료를 매년 법정 상한선인 5%씩 꼬박꼬박 올렸다며 분통을 터트리고 있다. 저렴한 가격에 공공택지를 공급받고 국민주택기금 지원까지 받은 건설사가 임대수익까지 올리면서 특혜를 누렸다는 주장이다.

◇당황스러운 건설사…“임대사업 하지 말라는 얘기냐”

건설사들은 억울하다는 입장이다. 규정을 지켜 임대주택 사업을 진행했는데 집값이 뛰니 적폐로 몰렸다는 것이다.

한 건설사 관계자는 “장기 임대사업에 따른 건설사들의 수익성 악화를 보전해준다고 해서 임대주택사업에 참여했는데 이제 와서 입주민들이 집단 여론몰이로 산정 방식을 변경해달라고 주장하는 것은 불합리하다”며 “만일 판교 시세가 10년 전보다 떨어졌다면 입주민들이 분양 전환 조건을 바꾸자고 요구하지 않았을 것”이라고 항변했다. 건설업계는 입주민의 주장 이면엔 분양가를 낮게 받아 시세 차익을 누리려는 로또 심리가 숨겨져 있다고 보고 있다.

10년 임대주택의 분양 조건을 변경할 경우 수익성에 빨간불이 켜지는 만큼 민간 건설사들이 임대주택 사업에 선뜻 나서기 어려울 것이란 전망도 나온다. 일부 건설사는 임대사업 철수를 검토 중인 것으로 알려졌다.

또 다른 건설사 관계자는 “임대사업은 조기 자금 회수가 어렵기 때문에 중장기 투자”라며 “정부나 공공기관 주도로 임대아파트가 활성화돼야 하는데 이를 일정부분 대신했던 민간 건설사들이 뭇매를 맞으니 철수를 고민할 만 하다”고 전했다.

현재 국회에 5년 공공임대주택과 동일한 방식을 적용하거나 분양가 상한제에 준하는 방식으로 개선하는 내용의 공공주택 특별법 개정안이 발의돼 있지만, 정부는 분양가 산정 방식을 변경해 소급적용하는 방안에 대해 난색을 표하고 있다. 지난해까지 이미 10년 공공임대주택 3만3000가구가 분양 전환을 완료해 형평성 논란도 일 수 있다는 입장이다.

국토부 관계자는 “저렴한 가격에 오랜 기간 혜택을 받았는데 분양가 상한제에 준하는 방식으로 산정 방식을 바꾸면 시세 차익이 돌아가게 된다”며 “종합적으로 봤을때 이런 방향이 과연 맞는 것인가를 두고 사업자, 세입자, 정부의 행정적 측면에서 다각도로 고민하고 있다”고 말했다.

권소현 (juddie@edaily.co.kr)