부동산

지난달 김현미 국토교통부 장관은 취임 1주년 기자간담회에서 주택시장이 안정세로 접어들었다고 평가했다. 그러면서도 시장이 다시 과열될 가능성을 아예 배제하지 않았다. 최근 강남4구 아파트가격이 반등하자 국토부 내부적으로도 안테나를 세우고 면밀하게 분석 중이다. 한 부동산 전문가는 “국토부 관계자가 전화를 해와 걱정하는 모습을 보였다”며 “상승추세로 전환한 건 아닌지에 대해 전문가들의 의견을 취합했다”고 전했다.

국토부 걱정은 강남 집값 뿐만이 아니다. 최근 박원순 서울시장의 통합개발 언급으로 여의도와 용산 지역 집값이 뛰자 김 장관은 바로 경계태세에 돌입했다. 김 장관은 23일 국회 국토교통위원회에서 열린 현안 질의에서 “도시계획은 시장이 발표할 수 있지만 실질적으로 진행되려면 국토부와 긴밀한 협의 하에 이뤄져야 실현 가능성이 있다”며 “특히 서울역과 용산역 개발 방안의 경우 철도시설이 국가 소유기 때문에 중앙정부와 협의해서 함께 하지 않으면 현실성이 없다”고 선을 그었다.

시장의 관심은 만일 시장이 다시 상승국면에 돌입할 경우 국토부가 어떤 카드를 꺼낼 것인가에 쏠린다. 남은 카드로는 분양원가 공개, 분양가 상한제, 공시가격 현실화, 후분양제 확대 등이 꼽힌다.

분양원가를 공개하거나 분양가 상한제를 도입하면 분양가격을 떨어뜨릴 수 있다. 이를 통해 전체적인 주택시장 안정을 꾀할 수 있다. 하지만 자칫 ‘로또’ 분양을 양산하면서 청약과열 현상을 부추길 가능성이 있다.

공시가격 현실화는 꾸준히 거론돼 온 사항이다. 현재 부동산 공시가격의 현실화율은 단독주택의 경우 시세의 50%선이고 아파트와 같은 공동주택은 서울 강북이 70%, 강남이 60% 선이다. 공시가격은 보유세를 비롯해 상속세, 건강보험료 등의 부과 기준이 되기 때문에 공시가격 현실화율을 높이면 각종 조세부담이 늘어나게 된다. 세부담을 높여 다주택자의 주택처분을 유도하고 투기를 막을 수는 있지만, 한편으로는 조세저항에 부딪힐 가능성이 있어 현실화율을 급격하게 높이긴 어렵다.

후분양제 도입은 국토부가 최근에 ‘제2차 장기 주거종합계획 수정계획’을 통해 어느 정도 로드맵을 제시한 상태다. 우선 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사 등이 공급하는 공공분양 아파트의 후분양제 비중을 2022년까지 70%로 높이고 민간으로 확대하기 위해 다양한 인센티브를 부여하기로 했다. 이렇게 후분양이 확대되면 분양권을 팔아 시세 차익을 챙기려는 투자수요가 줄면서 집값 안정에도 기여할 것이란 전망이 나온다. 하지만 후분양제 도입으로 민간 건설사들이 해당 기간 동안 이자분을 분양가에 반영해 분양가가 더 올라갈 수 있다는 우려도 있다.

때문에 시장을 움직일 수 있는 강력한 규제는 거의 없다는 게 대체적인 평가다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “현재 추가 대책을 논의할 정도로 집값 상승이 뜨거운 상황은 아니지만 과열될 경우 토지거래허가제나 분양가 상한제 등의 남은 카드를 써도 집값을 잡는 데에는 한계가 있다”며 “규제는 둔감해지면 영원할 수 없다”고 말했다.

권소현 (juddie@edaily.co.kr)