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[이슈]분양가상한제 시행 [월세받는 직장인] 주택시장 안정화 방안 그 후 1년

지난해 8월2일 정부가 [투기수요 차단 및 실수요 중심의 시장 유도]와 [실수요, 서민을 위한 공급확대]를 주요 내용으로 하는 [주택시장 안정화방안]을 발표한지 1년이 지났다.

8.2 대책이 발표된 지 1년이 되면서 전국적으로 집값 상승세는 많이 꺾인 것은 사실이다. 하지만 강도 높은 규제에도 불구하고 서울 집값은 여전히 오르고 있다. 규제의 핵심 타깃인 강남 지역 집값은 잠시 주춤하더니 7월 중반이 지나며 급매물이 모두 소진되자 다시 상승랠리가 이어지고 있다. 투기수요와 다주택자를 차단하겠다는 당초 계획과 달리 오히려 지방과 서울의 가격 차이만 더 심하게 벌어진 것이다.

국토교통부에서는 1년이 되는 시점에 맞추어 [8.2 대책 기반위에 주택시장 안정에 역점]이라는 제목의 보도자료를 내놓았다.

전국 주택시장 안정과 실수요자 중심의 시장 형성, 가계부채 증가율 둔화, 임대사업자 등록 증가 등의 성과가 있었지만, 최근 서울 일부지역에서 주택거래가 위축된 가운데 급매물이 소화되며 집값이 상승하는 반면 지방시장은 침체가 지속되고 있는 현재의 상황을 국토교통부도 잘 인식하고 있다는 것을 보여주었다. 그리고 향후에도 집값 안정화를 통한 서민주거 안정에 역점을 두고 8.2대책의 기조 위에 여러 방안을 추진해 나가겠다고 밝혔다.

하지만 이 계획들은 오로지 집값의 상승을 잡는데에만 지나치게 집중되어 있다.

김현미 국토부 장관은 앞으로 더 과열이 지속된다면 투기 과열지구를 더 지정할 수 있고 추가 대책도 내 놓겠다고 하였다. 추가로 나올 수 있는 대책은 보유세 강화, 재건축 가능 연한 늘리기, 1가구 1주택 양도세 면제 보유기간 조정, 임대주택 등록 의무화, 일시적 1가구 2주택 중복 보유허용기간 조정 등이다.

그러나 집값 안정화를 위해서는 오르는 것을 규제한다면 침체된 곳은 다시 끌어 올리는 정책도 동반되어야만 한다.

국토부에 따르면 지난 6월 말 기준 서울•수도권을 제외한 지방 미분양 아파트 물량은 5만 2542호로 전월(5만 3호) 대비 5.1%(2539호) 증가되었다. 이는 전체 미분양 물량(6만 2050호)의 84%에 달하며 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양도 5월보다 626호(4.9%) 증가되어 1만 3348호로 집계됐다. 반면 같은 기간 수도권 미분양은 9833호에서 9508호로 3.3% 감소했다. 수십대 1의 경쟁율로 완판이 되는 서울 수도권의 청약시장과 지방 청약시장의 양극화를 여실히 보여 주고 있다.

GM 대우 군산 공장폐쇄로 인한 전북지역의 미분양이 증가하고 있으며 조선업 장기불황으로 어려움을 겪고 있는 경남지역의 미분양이 전국 시도중 가장 많았다. 그런데 1년이 지난 시점에서 발표된 내용들은 이러한 지방의 미분양이나 부동산 침체에 대한 대책은 딱히 없었다.

미분양이 늘어나는 지역은 청약위축 지역으로 지정해 좀 더 규제를 완화하는 정책도 필요할 것이다. 청약 위축 지역으로 지정되면 청약 통장 1순위 가입기간 단축과 청약 거주지 제한도 없어져 서울 수도권에 집중된 전국의 투자금이 지방으로 몰려갈 수도 있다. 하지만 정부는 청약 위축지역 지정에 대해 회의적인 눈치다. 위축지역 지정시 오히려 부정적 이미지만 씌우는 낙인효과도 있을 수 있기 때문에 섣부른 지정보다는 지속적인 모니터링을 하고 있다고만 하였다.

서민을 위한 주거 안정이라고 명명하였지만, 정작 서민을 위한 것이라기 보다는 상류층을 억누르는 정책에 치중되어 있고 서민들은 오히려 내집 마련에 더욱 어려움을 겪고 있다. 조정지역내 가점제 강화로 인해 왠만한 가점이 안되는 사람은 청약을 해도 당첨되기 쉽지 않고 신혼부부 특별공급의 기준소득은 맞벌이 부부에게는 적용 안되는 경우가 많기 때문에 어설픈 청약가점과 소득을 가진 진짜 서민들의 내 집 마련이 더욱 쉽지 않다.

어렵게 청약이 되었다고 해도 대출규제로 인해 현금을 많이 보유해야만 내집 마련에 성공할 수 있는 게 현실이다. 분양가 상한제를 한다고 해도 이미 높아져 있는 시장의 가격이기에, 남들은 로또라고 하지만 실제 서민들에게는 대출도 어려우니 그림의 떡일 뿐이다. 돈이 없는 서민들은 비싼 조정지역으로 말고 저렴한 외곽으로 나가거나 무리한 대출받아서 집 살 생각하지 말고 전세자금은 대출 많이 해 줄 테니 전세로 살라는 이야기나 다름 없지 않은가?

보유세 강화로 지방에서도 안전자산으로 여겨지는 서울의 똘똘한 한채에 자본금이 몰리고 있다. 지방의 주택은 매도처분 1순위가 되었다. 투자처를 여러곳으로 분산한다면 자금이 여러곳으로 분산 될 수 있는데, 오히려 조이기만 하니 좀 더 확실한 한 곳으로 집중될 수 밖에 없다.

자본주의 사회에서는 자본을 가진 사람들이 경쟁을 하고 있고 그 경쟁에 의해 시장 가격이 정해지는 법인데, 지나친 규제를 하다보니 시장이 왜곡되고 있는 것이다. 더군다나 지금의 상황은 자본을 가진 사람들간의 경쟁이다. 그러다 보니, 예전에는 대출이라도 쉬워 내집 마련의 꿈이라도 있었으나 지금은 격차가 너무 심해 오히려 내 집 마련을 포기하기 쉽다.

지나친 양극화가 되는 것은 바람직하지 않다. 하지만 자연스럽게 시장 가격이 정해지는 것을 인위적으로 규제한다면 오히려 역효과가 날 수 있다.

많은 사람들이 문재인 정부의 8.2 대책이 나오면서 노무현 정부의 재현이 되는 것 아니냐는 우려를 한 반면, 이미 한 번의 경험이 있기 때문에 같은 반복을 경험하지 않을 것이라는 기대도 있었다. 그럼에도 1년이 지난 지금 절반의 성공이라고 이야기를 한다.

서울은 아직 수요 대비 공급이 부족하다. 서울시에 2021년까지 공급되는 물량은 약 10만 500호이다. 이렇게 생각하면 많을 수 있으나 서울은 택지를 개발하는 것이 아닌 기존의 구 시가지를 재개발이나 재건축 할 수 밖에 없기 때문에 신규 공급에 비해 멸실되는 가구수도 만만치 않다. 물론 서울도 지역에 따라 공급이 더 많은 곳과 적은 곳이 있으나 서울시 평균으로 봤을때는 2021년까지 수요에 비해 주택 공급량이 부족하다. 공급이 일괄적으로 몰리는 시기는 어쩔 수 없이 가격의 흔들림이 있겠으나 거의 대부분 공급을 채울 것으로 보고 있다.

여기에서 변수는 서울을 대체 할 수 있는 수도권의 공급이다. 하지만, 수도권도 서울과의 접근 가능성이 좋은 곳들은 이미 청약완판 행진을 하고 있다.

지금의 단기 과열을 잡으려고 내놓은 많은 규제 정책이 3~4년 뒤 서울의 공급이 더 부족하게 만들어 문재인 정부가 끝나갈 시점에는 수요에 의한 걷잡을 수 없는 가격 폭등을 불러오지 않을까 우려된다.

100% 만족할만한 정책은 없겠지만, 정책 시작 후 1년이 지난 시점에서 무조건적인 규제로만 잡으려 하지 말고 규제와 완화를 반복하며 양극화를 줄일 수 있는 바람직한 정책이 나와주길 바란다.

박미옥(프리걸)

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