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국토교통부는 이 같은 청약제도 개편을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 11일 시행한다고 7일 밝혔다. 국토부는 이번 제도 개편이 무주택 청약 기회 확대에 맞춰졌다는 설명이다. 하지만 졸지에 청약 기회가 줄어든 신혼부부·1주택자 입장에서는 불만이다. 또 이번 제도 개편으로 예비청약자 입장에서는 더욱 까다로워진 청약제도를 이해해야 하는 불편이 따르게 됐다.

◇신혼 특공도 무주택 2년 이상이면 기회 부여=국토부에 따르면 11일부터 시행되는 주택공급에 관한 규칙 개정안의 핵심은 무주택자에게 청약 당첨 기회를 확대한 것이다. 우선 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권, 지방 광역시 등지에서 분양하는 민영 아파트의 경우 추첨제 물량 중 75% 이상이 무주택자에게 우선 배정된다. 이 중 남은 물량은 무주택자와 6개월 이내 기존 집 처분을 조건으로 내건 1주택자 중에서 당첨자를 가려낸다. 1주택자는 입주 시기부터 6개월 이내 집을 팔지 않으면 공급계약이 해지된다. 이번 개편으로 유주택자의 경우 서울 등 인기 단지를 분양받는 것이 거의 불가능해졌다.

신혼 특공도 무주택자 위주로 바뀐다. 바뀐 공급 규칙은 신혼 기간 중 주택을 소유한 적이 있으면 공급 대상에서 제외하기로 했기 때문이다. 다만 제도가 시행되는 11일 이전에 집을 팔았고 무주택 기간이 2년을 넘었다면 2순위 자격을 준다는 방침이다. 이에 신혼 특공의 경우 1순위는 유자녀 신혼부부, 2순위는 무자녀 신혼부부와 기존 주택 매각 신혼부부 등이 된다.

아울러 정부는 무주택자의 기회를 넓히는 대신 분양권 및 입주권 소유자를 무주택자로 보지 않는 등 조건을 이전보다 다소 까다롭게 변경했다. 국민주택과 분양전환 공공임대주택 일반공급에 당첨돼 입주 시까지 무주택 가구 구성원을 유지해야 하는 수요자는 분양권 등을 사면 계약된 국민주택 등에 입주할 수 없다. 국토부는 이와 함께 형제자매·사위·며느리 등에게도 세대원 자격을 부여했다.

◇미계약·미분양 공급도 청약 시스템으로=바뀐 규칙에 따르면 또 내년 2월부터 미계약이나 미분양 아파트 공급도 청약 시스템을 이용해야 한다. 현재 건설사들은 미계약이나 미분양이 날 경우 수요자들에게 정확한 정보를 공개하지 않고 일부 관심 고객을 대상으로 선착순이나 추첨 등의 방식으로 판매하고 있다. 정부가 미계약·미분양 물량에 대해 공식 청약 시스템(아파트투유 등)으로 사전 접수를 받게 제도를 바꾼 것이다.

또 부정 청약 등으로 공급계약이 취소되는 물량이 20가구 이상 발생할 경우 해당 지역에 거주하는 무주택자 가운데 추첨을 통해 당첨자를 뽑아야 한다. 현재 입주자격 등의 별다른 제한 없이 당첨 취소 물량을 노릴 수 있었지만 이 역시 무주택자 중심으로 바뀐다는 뜻이다.

이외에 수도권 분양가상한제 대상 주택의 전매제한을 최고 8년까지 강화하고 거주 의무기간도 최장 5년까지 늘리는 내용을 담은 주택법 시행령과 공공주택 특별법 시행령도 11일부터 적용된다.

◇더 난해해진 청약제도, 시장 영향은=이번 청약제도 개편에 따라 수도권 인기 지역의 평균 청약 경쟁률은 다소 낮아질 수 있다는 관측이 나온다. 기존 1주택자들의 청약 진입을 사실상 차단했기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “기존 1주택자들이 당첨으로 노릴 수 있는 85㎡ 초과 중·대형 평형도 무주택 위주로 돌아가게 돼 1주택자들의 마구잡이식 청약이 크게 줄어들 것”이라고 했다.

아울러 청약제도가 이번에도 또 바뀌면서 수요자들 입장에서는 더 많은 주의가 요망되고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해만 네 번째 개편된 청약제도라 전문가들도 정확히 기억하지 못하는 경우가 있다”면서 “재당첨 제한 등으로 계약이 취소되는 사례가 많아 청약자들은 1·2순위부터 과거 집 보유 이력까지 상세하게 살펴봐야 한다”고 말했다. 일각에서는 소형 빌라 매매 시장이 타격을 입을 수 있다는 관측도 내놓는다. 현재 자금 여력이나 가점 등이 충분하지 않은 신혼부부의 경우 아파트보다 싼 빌라에 거주하면서 특공 등을 기다리는 경우가 많았다. 하지만 앞으로 특공 기준에서 집을 보유한 이력이 있으면 공급 대상에서 배제돼 구매 수요가 줄 수도 있을 것으로 예상된다. /이완기기자 kingear@sedaily.com