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[이슈]12.13 부동산 대책 1가구1주택 비과세·도심 소형 임대업이 '키워드'

정책에 순응하는 투자전략 - 임종욱 알에셋 부동산자산관리 대표
"재개발·재건축 사업 통해
주택 공급 이뤄지는 서울
도시 재생사업을 억누르면
만성적 공급부족 불러와
몇년 후 스프링효과로 인한
가격 상승 나타날 수 있어"

부동산에도 사이클이라는 것이 있다. 10년을 주기로 상승과 하락을 반복하고 정부 정책도 규제와 완화를 되풀이한다. 노태우 정부 때 서울 부동산 가격이 70% 이상 급등했다. 여러 규제책이 나왔지만 결국엔 수도권 1기 신도시 아파트 입주로 가격이 하향세로 돌아섰다. 노무현 정부 때인 2000년 중반 서울 아파트 가격이 50% 이상 급등했고 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태로 인해 하락하기도 했다. 


그렇다면 올해 시장 전망은 어떨까. 일단 지난해 ‘8·2 대책’에서도 봤듯이 강력한 규제정책이 근간에 깔려 있는 상태에서 미국의 금리 인상과 입주 물량 증가 등으로 전망이 다소 어둡다.

지난해 부동산 가격은 그동안 눌린 전세 수요가 매매수요로 전환된 데다 세계적인 저금리로 인한 통화량 증가 등으로 급상승했다. 게다가 문재인 정부가 들어서면서 정치적 불안감이 해소되자 더욱 빠른 속도로 올랐다. 강남권 재건축아파트의 가격 상승은 주변으로 퍼졌고 기존 아파트 역시 상승했다. 정부가 꺼내든 카드는 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(8·2 대책)’이었다. 올해 본격 시행되는 대책의 주요 내용은 다음과 같다.

그중 첫 번째가 재건축 초과이익환수제다. 2013년 유예기간 이후 시행이 잠시 보류된 재건축 초과이익환수제가 올해 1월 부활했다. 재건축 초과이익환수제란 재건축 이후 정상 주택 가격 상승분을 초과하는 이익 일부분을 환수하는 제도다. 초과이익환수제로 조합원 수익은 다소 줄 것으로 예상된다. 또 재건축 조합원 지위 양도 제한과 재개발 조합원 분양권 전매 제한 그리고 5년 내 재당첨 제한 등으로 재개발·재건축시장의 사업성이 다소 감소할 것으로 보인다. 서울은 항상 수요가 대기하고 있는 시장이다. 재개발이나 재건축 같은 도시재생을 통해 주택 공급이 주로 이뤄진다. 도시재생사업의 속도 저하는 만성적인 공급 부족 현상을 불러와 몇 년 뒤 스프링효과로 인한 가격 상승이 나타날 가능성이 있다.

두 번째로는 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 2년 보유에서 2년 거주로 바뀌었고 다주택자에게 양도세 중과가 4월부터 시행된다. 투자자에게 세금은 중요한 요인이다. 많은 수익을 올렸음에도 세금을 최대 60%까지 낸다면 허망한 투자가 될지 모른다. 거주할 수 있는 부동산 1주택을 통해 비과세와 장기보유특별공제로 절세하려 할 것이다. 입지 여건이 좋고 개발 호재가 있는 지역의 아파트와 다가구주택 등이 각광받을 것이다. 강남의 재건축아파트나 뉴타운 내 주택 등도 ‘똘똘한 한 채’ 선호 영향으로 꾸준한 관심을 받을 확률이 높다.

세 번째는 주택임대사업자 등록이다. 얼마 전 ‘주택임대사업자 활성화 방안’이 발표됐다. 지금까지는 주택임대사업자에게 더욱 많은 혜택을 제공해 유도하고 있다. 하지만 앞으로 등록하지 않은 사람에게 불이익을 줘 등록을 유도할 가능성이 있다. 소득이 있다면 당연히 세금을 내야 한다. 상가나 업무용 부동산은 취득 때 임대사업자 등록이 의무로 돼 있다. 앞으로는 주택에 대한 임대소득도 다양하게 세금이 부과된다.

베이비부머가 한 해 100만 명씩 은퇴한다. 정부는 이들을 상대로 그동안 미진했던 주택 임대소득을 과세하려 한다. 소득이 있는 사람은 의료보험료를 납부해야 한다.

1~2인 가구 증가로 소형주택 공급이 필요하다. 정부가 도심에 소형주택을 모두 공급하기엔 한계가 있기에 민간에서 소형주택을 공급해줘야 한다. 1~2인 가구를 위한 도심 내 민간임대주택의 공급을 활성화할 것으로 보인다.

정리해보면 2018년도 부동산 시장의 핵심 키워드는 1가구 1주택의 양도세 비과세 전략과 도심 내 소형주택을 대상으로 한 주택임대사업이다. 이는 정부에서도 원하는 바고 투자자도 움직여야 할 방향이다. 과거 사례에서도 봤듯이 정부 정책에 반하는 방향에서 수익을 얻기란 쉽지 않다. 바람이 부는 방향으로 연을 날려야 멀리 그리고 높게 날 수 있을 것이다.

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