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[이슈]12.13 부동산 대책 부동산 '겨울왕국'..다주택자 '겨울잠'

8.2 대책후 거래 ‘뚝’ 시세는 ‘쑥’
“밑지고는 못 판다” 버티기 돌입
임대주택 등록은 ‘절반의 성공’

4월 들어 주택거래가 급감하면서 다주택자들의 ‘버티기’가 확인되고 있다. 정부가 각종 규제로 부동산 시장을 급랭시키켜 ‘파시라’로 압박했지만 상당수가 이를 따르기보다는 ‘겨울잠’을 택한 모습이다. 결국 기싸움 양상이다.

한국감정원에 따르면, 8.2 대책 후 지난달까지 8개월간 서울 주택 거래량은 월평균 1만6386건으로 집계됐다. 주택 시장 호황기였던 최근 3년간(2015년3월~2018년3월) 월평균 주택거래량 1만7713건 보다 7% 가량 적다. 경기도의 8.2 대책 후 거래량 역시 월평균 2만891건으로, 최근 3년 평균 2만3130건 보다 10% 가량 적다.



정부는 지난해 8.2 대책을 내놓으면서 올 3월말까지 대부분의 규제적용을 유예했다. 다주택자들이 최대한 매물을 많이 내놓게 해 집값을 잡겠다는 포석이었다. 하지만 시장에서 실제 거래량은 오히려 줄었고, 시세만 분출했다. 이 기간 서울 아파트값은 5.1% 올라(감정원 기준) 전년 같은 기간 상승률인 2.6%보다 두 배 높다.

서울 광진구의 한 공인중개사는 “다주택자들이 집값을 낮춰서까지 팔겠다는 생각은 없었고, 수요자는 대출 여건이 안 좋아진데다 시장 상황이 나빠질 것을 전망해 사기를 망설였던 것으로 보인다”고 해석했다.

정부가 제시한 또 다른 선택지인 임대사업 등록 역시 절반의 성공 수준이다.

국토교통부에 따르면 3월말 기준 등록 개인임대주택사업자 수는 31만2000명이다. 지난해 12월 활성화 정책을 발표한 이후 4개월 간 무려 5만8169명이 등록했다.

그러나 기존에 등록자가 워낙 적어 증가폭이 커보이는 것일 뿐, 절대 등록 비율은 여전히 낮다. 전국의 다주택자 196만명(2016년 기준) 가운데 84%인 164만명은 여전히 등록을 하지 않고 음성적인 임대사업을 벌이고 있다.

주택 수를 기준으로 현재 등록임대주택이 110만5000채라는 점을 감안하면, 개인보유 임대용 주택 595만 채(2016년 기준) 중 81%가 법의 감시망 밖에 있다.

임대주택등록은 현 정부 전월세 시장 정책의 핵심이다. 임대사업등록을 하면 임대료 인상 폭이 1년에 5%로 제한되기 때문에 사실상 전월세상한제를 도입하는 효과가 난다. 계약갱신청구권제도 적용돼 가격 안정까지 기대할 수 있다. 임대소득 등 세원도 투명하게 공개된다.

하지만 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 받기 위해서는 8년 동안 집을 못팔고 의무임대해야 한다. 실제 각 지자체에 접수되는 임대사업등록 문의는 지난달에 비해 크게 줄었다.

국토교통부 측은 “4월 이후에도 취득세, 재산세, 양도세, 종합부동산세 등의 감면 혜택이 크고, 내년 분리과세(임대소득 2000만원 이하) 정상시행을 앞두고 있어 큰 폭의 건강보험료 경감 혜택을 고려할 때 임대사업자 등록이 여전히 유리할 것”이라고 밝혔다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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