부동산

1분기 1만1896건 122.9% 증가 역대 최고…뉴스테이 공급 집중
개인→법인 144.2%↑…양도세 중과 피하고 매각시 법인세 유리

[아시아경제 최동현 기자] 올해 1분기 서울 아파트 시장에서 법인 거래가 역대 최고치를 찍은 것으로 나타났다. 기업형 임대주택(뉴스테이)의 공급이 집중된 가운데 4월 다주택자 양도세 중과제 시행을 앞두고 개인 보유의 주택을 법인으로 넘긴 다주택자들의 일종의 세테크 수요가 겹친 영향으로 분석된다.

24일 한국감정원에 따르면 지난 1~3월 서울 아파트 주체별 거래에서 법인 거래는 전년동기 5338건보다 122.9% 급증한 1만1896건을 기록, 2006년 통계 작성 이래 사상 최고치를 보였다. 이 수치에는 법인과 법인, 법인과 개인(법인↔개인), 법인과 기타(법인↔기타)간의 일반적인 아파트 매매를 비롯해 증여, 판결, 교환, 현물출자, 분양권 전매 등이 모두 포함돼 있다.

1분기 법인거래가 역대 최고치로 치솟은 것은 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급이 집중된 영향이 크다. 뉴스테이는 보통 건설사로부터 물량을 받은 위탁사가 수요자에 임대하는 구조라 법인끼리의 거래로 잡힌다. 1분기 중 법인과 법인간의 거래는 2502건을 기록, 전년 동기 대비 6850% 폭증했다.

이와함께 개인에서 법인으로 아파트 명의를 넘긴 거래가 일시적으로 급증한 것도 눈에 띄는 부분이다. 1분기 중 '개인→법인'간 거래는 전년동기 보다 144.2% 늘어나 254건을 기록했다. 전문가들은 이달부터 시행된 다주택자 양도세 중과제 적용을 받지 않기 위해 법인을 만들고 아파트 명의를 이전한 신종 세테크 수요가 이례적으로 집중된 결과로 해석했다. 법인과 법인간의 거래가 아파트 공급량의 증가에 따른 결과라면 개인에서 법인간의 거래의 증가는 세테크 수요에 따른 일시적 현상인 셈이다.

부동산 구입과 처분 단계에서 과세되는 세금은 거래 주체와 매각 대상의 특성에 따라 천차만별이지만 일반적으로 구입시엔 개인이 '조금' 유리하고 매각시엔 법인이 '많이'유리하다. 개인은 부동산을 구입할 때 1.1~3.5%의 취득세를 내지만 법인은 5.3~8.1% 수준이다. 다만 법인이 설립된지 5년이 지났거나 서울 등 과밀억제권역이 아닐 경우 개인과 동일해진다.

법인의 장점은 부동산을 처분할 때 두드러진다. 아파트 처분시 개인은 양도소득세를 내지만 법인은 양도차익에 대한 법인세를 낸다. 특히 이달부터 다주택자 양도세 중과제가 적용되면서 개인 2주택자의 경우 세율이 16~52%, 3주택자는 26~62%까지 적용된다. 반면 법인은 매각한 차익을 다른 소득과 합산해 10~25%의 법인세를 낸다. 아파트 매각시엔 10%의 법인세가 추가로 더 붙는데 미리 임대주택으로 등록했을 경우엔 이를 피할 수 있다. 더욱이 법인세는 법인에서 발생하는 각종 비용까지 고려해 과세하기 때문에 사업자가 임의적으로 낮출 수 있는 여지도 있다.

익명을 요구한 한 세무사는 "다주택자 양도세 중과제 시행을 앞두고 절세나 증여 목적으로 보유한 아파트를 법인으로 이전하는 것에 관한 문의가 많았다"며 "워낙 (개인과 법인의)유불리가 다양해 확정할 순 없지만 법인세는 각종 비용을 발생시켜 이익을 낮추면 세금을 크게 낮출 수 있는 맹점이 있다"고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr