부동산

◇규제 강화로 수요 위축… 거래 감소·가격 하락 고착화

KB국민은행 주간부동산동향에 따르면 지난 26일 기준 서울 아파트 매매거래지수는 1.8이다. 2013년 1월 7일(1.5) 이후 5년 10개월여만에 가장 낮은 수치다. 거래가 활발한지 여부를 판단하는 기준선이 100인데 지수가 0에 근접했다는 것은 사실상 ‘거래 절벽’인 상태를 의미한다. 정부의 임대주택 등록 활성화 정책으로 임대의무 기한에 묶인 주택이 130만채를 넘어섰고 다주택자의 주택 처분을 어렵게 만드는 양도세 중과 규제도 이번 정부 내에서는 풀리지 않을 것으로 보이는 만큼 당분간 주택 거래 감소 추세는 계속될 전망이다.

거래 감소는 가격 하락의 결정적 요인이 되고 있다. 한국감정원에 따르면 11월 넷째주(11월 26일 기준) 서울 아파트 매매값은 0.05% 떨어졌다. 3주째 약세가 지속됐고 낙폭도 확대됐다. 경제학적으로 재화의 가격이 떨어지면 수요가 늘어나지만 덩치가 큰 집값의 경우는 다르다. 특히 보유 자산 가운데 70%가 부동산 자산인 한국에서는 집값 하락기에 매수 수요가 오히려 감소한다. 한국감정원의 서울 아파트 매매수급지수는 지난달 26일 96.0으로 3주째 기준선인 100을 밑돌고 있다. 주택 공급보다 수요가 적다는 뜻이다.

지난달 29일 송파구 가락동 가락쌍용1차 아파트 전용 84.69㎡(18층)는 10월 거래금액 대비 최대 8000만원 낮은 8억2000만원에 팔렸다. 8억원 후반에서 9억원 초반대인 호가에 비해서도 크게 낮은 수준에 계약이 체결된 것이다. 그보다 일주일 앞서 서초구 반포동 반포주공1단지(1·2·4주구) 전용 140.33㎡(3층)는 지난 8~9월 거래금액(42억~45억원)보다 1억~4억원 낮은 40억8000만원에 팔렸다.

주요 연구기관들이 제시하는 내년도 집값 전망도 ‘하락’에 방점이 찍혀 있다. 한국건설산업연구원은 내년 수도권 집값이 0.2% 떨어질 것으로 전망했고, 주택산업연구원은 올해 서울 집값 상승률 예상치(6.2%)보다 5.1%포인트 낮은 1.1% 상승을 점쳤다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “9·13 대책 여파로 수요시장이 빠르게 위축되면서 주택 거래가 사실상 중단됐다”며 “게다가 기준금리 인상으로 금융비용 증가와 투자수익 저하에 대한 부담감이 커지면서 구매력이 약화됐고, 거래 감소가 가격 하락으로 이어지는 구조를 형성할 것”이라고 전망했다.

정봉수 한국인테리어경영자협회 서울 양천지회 지부장은 “올해 매출이 작년보다 적게는 20~30%, 많게는 반토막난 업체도 있다”며 “일감은 줄고 인건비는 오르면서 직원들을 줄인 업소가 많다”고 말했다.

이같은 현상은 국내총생산(GDP)에 영향을 준다. 부동산 가격 상승으로 인한 시세 차익은 재화나 서비스를 신규 창출하지 않았으므로 생산활동으로 보지 않지만 그 거래 과정에서 제공되는 각종 서비스에 대한 지출과 비용은 생산 범주에 포함되기 때문이다. 가뜩이나 좋지 않은 최근 국내 경기에 악영향을 줄 수 있다. 한국은행이 지난 4일 발표한 3분기 실질 GDP(국내총생산)는 전분기 대비 0.6% 성장하는 데 그쳤다. 3분기 기준으로 2009년(0.9%) 이후 9년만의 최저치다.

익명을 요구한 한 유력 경제연구기관 관계자는 “집값 하락이 GDP에 미치는 영향을 보면 먼저 건설 투자부터 위축시키고 조정기가 길어지면 금융·부동산 임대업 등 주택 관련 여러 서비스 생산이 감소하게 된다”고 말했다.

매년 발표되는 국가자산통계에서도 집값은 큰 비중을 차지한다. 통계청에 따르면 2017년 말 기준 국내 비금융자산(실질 기준)은 1경1248조3061억원이다. 이 가운데 주거용 건물이 차지하는 비중이 28.5%(3203조8960억원)다.

통계청 관계자는 “국가자산통계는 우리나라가 과거부터 투자해서 쌓아놓은 보유자산 규모를 집계하는 것으로 전체 가용자산을 총동원했을 때 얼마나 성장할 수 있는지 잠재성장률을 추정하는 중요한 데이터”라며 “국가자산의 증감에 따라 잠재성장률이 등락할 수 있다”고 말했다.

성문재 (mjseong@edaily.co.kr)