부동산

[아시아경제 김유리 기자] 재건축 초과이익환수제(재초환)에 따른 부담금이 최고 8억4000만원이라는 국토교통부의 엄포 후 재건축시장의 불안감이 사그라질 줄 모르고 있다. 주요 사업장은 부담금 시뮬레이션을 다시 하며 조합원 불안감 잠재우기에 나섰고 시장은 해당단지 찾기에 골몰하고 있다. 그러나 실제로는 변수가 한두 가지가 아니라는 게 전문가들의 지적이다. 재건축 추진 과정에 워낙 변수가 많아 부담금 변동폭은 현재 시점 시뮬레이션과 크게 다를 수 있다는 것이다.

재초환은 2006년 노무현 정부 당시 부동산 시장 과열을 막기 위해 도입된 것으로 재건축 아파트 추진위원회 설립 승인일과 준공일의 주택 가격을 비교해 조합원 가구당 이익이 3000만원을 초과하면 최대 50%를 세금으로 징수하는 제도다. 지난 2013년부터 지난해 말까지 적용이 한시적으로 중단됐지만 올해 부활했다. 이는 추진위원회 단계에서부터 사업이 완료되는 준공시점까지 최대 10년까지 발생한 개발 이익에 대해 세금을 적용한다. 대신 개발이익에서 정상적인 집값 상승분과 건축비 및 조합운영비 등은 제외하고 산정한다.

부담금 책정시 가장 큰 변수는 '준공시점'이다. 추진위원회 설립 10년이 넘은 단지는 추진위원회 설립 시기와 무관하게 준공시점에서 10년을 뺀 시점이 '개시시점'이 되기 때문이다. 예를 들어 A 단지가 2023년 준공되면 개시시점은 이때로부터 10년 전인 2013년이 된다. 정상주택 가격상승과 개발비용이 A단지와 유사하다고 가정할 경우 2028년 준공된 B단지는 개시시점이 2018년이어서 부담금 수준이 달라질 수 있다. 개시시점의 공시주택가격의 총액을 빼야하기 때문에 이 시점의 가격이 중요하다. 집값이 전반적으로 하락했던 2013년 기준과 이상 급등한 2018년 기준은 확연한 차이가 있다.

강남구 대치동 은마아파트, 서초구 반포동 주공아파트1단지(3주구), 송파구 잠실동 주공아파트5단지 등 강남 재건축 주요단지 모두 2003년 추진위원회가 설립돼 개시시점이 '준공-10년'이 된다. 특히 은마아파트는 아직 재건축 초반 단계인 추진위원회승인 단계까지밖에 진행되지 않았다. 반포주공1단지와 잠실주공5단지 역시 각각 사업시행인가, 조합설립인가를 받은 상태다. 개시시점이 강남권까지 하락세였던 2012~2013년이 될지, 집값 급등세를 보인 2017~2018년이 될지 알 수 없다는 얘기다.

이밖에도 준공시점 주택가격에서 빼는 공사비를 기존 계획보다 상향 조정하는 등 인위적 조절도 가능하다. 양지영 R&C연구소 소장은 "은마아파트 재건축 추진이 이만큼 지체될지 예상하지 못했던 것처럼 재건축 추진 단계엔 워낙 변수가 많아 준공 시기를 가늠하기 힘들다"며 "부담금이 크다는 시그널은 재건축 사업 탄력을 저하시키고 공급을 줄인다는 면에서 가격 안정에 부정적 영향이 있다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr