부동산

◆ 공시지가 10년만에 최대폭 상승 ◆

매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 각 지역의 지난해와 올해 토지 보유세를 조사한 결과 공시지가 상승 폭보다 세 부담 상승 폭이 더 크게 나타났다. 예를 들어 서울 성동구 성수동 상업용지는 공시지가가 187억원에서 204억원으로 8.76% 올랐는데 보유세는 8423만원에서 9322만원으로 10.67% 뛰는 것으로 조사됐다.

토지를 보유한 사람들은 31일부터 열람이 시작된 2018년도 개별공시지가에 따라 올해 내야 할 보유세를 예측할 수 있다. 공시가격은 부동산가격알리미를 통해 확인이 가능하다. 토지 소유자들이 내는 보유세는 주택 등 다른 부동산 소유주와 마찬가지로 크게 재산세와 종부세로 나뉜다. 재산세는 9월, 종부세는 12월에 각각 부과된다. 주택 재산세가 7월과 9월에 나눠 내는 점과 다른 부분이다. 6월 1일 현재 토지를 가지고 있는 사람에게 세금 청구서가 나간다.

토지 보유세는 땅 종류에 따라 세율과 계산 방법이 다르기 때문에 주택 보유세보다 산정 과정이 훨씬 복잡하다. 나대지(빈 땅) 등은 종합합산과세 대상이다. 반면 상가나 사무실에 딸린 땅은 별도합산 과세 토지로 분류돼 토지는 공시지가로, 건물에 대해서는 시가표준액으로 각각 재산세가 부과된다.

종합합산과세 대상 토지는 누진세율을 적용해 △과표 5000만원 이하 0.2% △5000만~1억원 0.3% △1억원 초과 0.5% 세율이 적용된다. 종부세의 경우 종합합산과세 대상 토지는 5억원 초과분에만 세금이 매겨진다. 종합합산과세 대상 토지 종부세율은 과표 금액에 따라 △15억원 이하 0.75% △15억~45억원 1.5% △45억원 초과 2%가 적용된다.

예를 들어 서울 마포구 마포동에 151.7㎡의 나대지를 가진 사람의 보유세를 계산한다고 가정해보자. 국토교통부에 따르면 이 땅의 올해 공시지가는 21억8448만원이고, 종합합산과세 대상이 된다.

종합합산과세 대상 토지 재산세의 세금과표는 공시지가의 70%다. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 재산세를 계산하면 모두 739만6000원이 된다. 여기에 재산세의 20%인 지방교육세가 합해지면 9월에 부과되는 금액이 나온다. 계산 방법에 따르면 887만5200원에 이른다.

종부세 계산 과정은 공시지가에서 세금 부담이 없는 5억원을 빼는 과정부터 시작한다. 종합합산과세 대상 토지 종부세의 세금과표는 이 금액의 80%인 13억4758만원이다. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 세금을 계산한 후 재산세와 '이중과세' 논란을 보완하기 위해 재산세 상당액·기타비용 등을 빼는 과정을 거치면 종부세 539만원이 나온다. 여기다 종부세의 20%인 농어촌특별세(농특세)를 더하면 12월에 부과되는 금액이 나온다. 9월에 부과된 재산세와 이 금액을 모두 합한 보유세는 1534만3200원이다.

반면 별도합산과세 대상 토지는 세율이 완전히 다르다. 재산세는 △과표 2억원 이하 0.2% △2억~10억원 0.3% △10억원 초과 0.4% 세율이다. 종부세의 경우 80억원 초과분에 대해서만 적용된다. 종부세율은 과표에 따라 △200억원 이하 0.5% △200억~400억원 0.6% △400억원 초과 0.7%다.

서울 강남구 대치동에 빌딩이 들어선 토지 883.7㎡를 가진 사람이 있다고 가정하자. 올해 이 땅의 공시지가는 251억5010만원이다. 별도합산과세 대상 토지 재산세의 세금과표 역시 공시지가의 70%이고, 이를 기반으로 누진세율을 활용해 재산세를 계산하면 모두 6922만원이 된다. 여기다 재산세의 20%인 지방교육세가 합해지면 9월에 부과되는 금액이 나온다. 계산 방법에 따르면 8306만4000원에 이른다.

종부세를 계산하기 위해선 우선 공시지가에서 세금 부담이 없는 80억원을 뺀다. 종합합산과세 대상 토지 종부세의 세금과표는 이 금액의 80%인 137억2008만원이 된다. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 세금을 계산한 후 재산세 상당액과 기타비용을 빼면 3018만원의 종부세가 나온다. 여기다 종부세의 20%인 농특세를 더하면 12월에 부과되는 금액이 나온다. 결국 건물 보유세를 제외하고 '순수 땅값'으로 계산된 보유세만 약 1억1928만원에 이르는 셈이다. 함영진 직방 부동산랩팀장은 "부동산 가격이 작년에 뛰면서 주택과 토지 공시가격 모두 큰 폭으로 뛰어 보유세 상승분만 10~50%에 이르고 있다"며 "여기에 정부의 보유세 인상 기조까지 합쳐지면 세금 부담이 더욱 늘어날 것"이라고 진단했다.

[손동우 기자]

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