부동산

[경향신문] ㆍ식어가는 기존 주택시장과 양극화…전문가들 전망 엇갈려
ㆍ“매매·전세 약세에 금리 더 오르면 냉각”…서울 분양가 높아 부담
ㆍ“신규 분양만큼 수익률 높고 안정적 투자상품 없어 기대감 강해”

<여기를 누르면 크게 보실 수 있습니다>

지난달 31일 아파트 청약 사이트인 ‘아파트투유’가 접속장애를 일으켰다. 이날 1순위 청약에 들어간 7개 아파트에 청약자들이 대거 몰리면서다. ‘로또 아파트’로 불렸던 하남 ‘미사역 파라곤’은 809명 모집에 무려 8만4875명이 신청했다. 평균경쟁률은 104.91 대 1에 달했다. 한 청약자는 자신의 블로그에 “청약 당첨되는 분은 전생에 나라를 구하신 분”이라는 글을 남겼다. 수도권뿐 아니라 지방도 뜨겁다. 지난 5일 마감된 대구 수성구 ‘힐스테이트 범어’는 1순위 청약에서 평균 85.3 대 1의 경쟁률을 보였다. 부산, 세종, 광주도 상황은 비슷하다.

분양시장이 뜨겁다. 견본주택을 여는 곳마다 구름인파가 몰린다. 기존 주택시장은 매매가와 전세가가 동반하락하는데도 분양시장만 나 홀로 강세다. 일부에서는 ‘과열’이라고도 한다. 이런 청약열기는 언제까지 갈까.

기존 시장을 따라 결국 꺾일 것이라는 전망과 마땅한 투자상품이 없는 상황에서 당분간 계속될 것이라는 전망이 맞선다.

■ 펄펄 끓는 청약시장, 식는 기존 시장

11일 금융결제원에 따르면 올 들어 5월까지 전국의 아파트 평균 청약경쟁률은 12.1 대 1로 지난해 같은 기간(11.2 대 1)보다 더 높아졌다. 주목할 만한 것은 수도권 시장이다. 올해 수도권의 평균 청약경쟁률은 14.2 대 1로 지난해(7.8 대 1)의 약 2배에 달한다. 수도권의 청약열기가 지방(14.0 대 1)을 앞섰다.

서울은 더 뜨거웠다. 부동산인포 자료를 보면 5월까지 서울의 평균 청약경쟁률은 25.5 대 1이다. 일반공급(특별공급 제외) 2738명 모집에 6만9857명이 청약했다. 93개 공동주택이 공급됐는데 이 중 92개가 1순위에서 마감됐다. 어디든 짓기만 하면 1순위에서 거의 다 팔려나갔다는 뜻으로, 2순위 청약자들에게는 아예 기회가 돌아가지 않았다.

지난 4월 기준 청약통장 1순위 계좌는 1267만6037개로 지난해 같은 기간보다 2.2%(29만7127개) 줄어들었다. 지난해 8·2 대책으로 투기과열지구와 청약과열지역의 1순위 조건이 강화된 데 따른 영향이 크다. 1순위 대상자가 줄어들면 청약경쟁률이 낮아져야 하지만 경쟁률은 되레 치솟고 있다. 황성규 리얼티뱅크 대표는 “청약경쟁률이 더 높아지고, 총 청약자 수도 늘어나 아파트 분양시장은 활황이라고 봐야 한다”고 말했다.

반면 기존 주택의 매매 혹은 전세시장은 급속도로 식고 있다. 대출 및 전매 규제, 다주택자 양도세 중과 등의 조치가 이어져서다. 서울 아파트 거래량은 최고점을 찍은 지난 3월 이후 급감하고 있다.

한국감정원에 따르면 수도권의 매매가격 변동률은 지난달 28일 이후 하락세로 반전했다. 전세가격은 수도권과 지방 모두 하락세가 더 깊어지고 있다.

오는 12월 1만여가구 규모의 헬리오시티가 입주하는 서울 송파구와 아크로리버뷰, 신반포자이 등 신규 아파트가 줄줄이 입주하는 서초구 등은 전세 약세가 두드러지고 있다.

한국감정원 강여정 주택통계부장은 “보유세 강화 등 정부가 검토하는 추가 대책 등을 감안할 때 하반기에도 현 추세가 달라질 것 같지는 않다”고 말했다.

■ 청약시장이 뜨거운 이유

분양시장이 나 홀로 강세를 이어가는 이유는 복합적이다. 일단 신규 분양되는 아파트 가격이 주변 주택보다 낮다는 게 가장 큰 이유로 보인다. 주택도시보증공사(HUG)는 신규 아파트의 높은 분양가가 주변을 자극해 시세를 끌어올리는 것을 막기 위해 분양가를 1년 전 주변 시세로 제한했는데 최근 주택 가격이 급등하면서 신규 아파트가 ‘로또’가 됐다.

신규 분양되는 아파트는 적게는 1억원, 많게는 3억~4억원 주변 시세보다 싸다는 평가를 받고 있다. 지난 3월 분양된 ‘디에이치자이’는 6억~7억원의 시세차익이 기대됐다. 새 아파트가 가격까지 싸니 청약을 마다할 이유가 없는 셈이다.

새 아파트를 선호하는 에코붐 세대(1979~1992년생)가 내집 마련에 뛰어든 것도 원인이다. 2030세대는 낡은 아파트를 고쳐 쓰는 것보다 새 아파트를 선호하고, 직장에서 멀리 떨어진 신도시보다는 가까운 도심 아파트를 좋아하는 경향이 있는 것으로 업계는 보고 있다. 여의도권 배후지인 영등포와 신길, 공덕이 뜨는 것은 이런 이유에서다. 국토교통부 자료를 보면 지난해 12월에서 올해 2월까지 3개월간 서울 아파트를 가장 많이 매매한 연령층은 30대(31%)로 40대(30%)를 앞섰다. 특히 서울 강서구와 서대문구 등 가격이 상대적으로 싼 도심 배후지의 아파트를 많이 사들였다.

실수요자 외 차익을 노린 투기적 수요까지 붙었다. 위장전입, 통장매매 등 불법행위들이 속속 드러나는 것은 이 때문이다. 국토부가 ‘마포 프레스티지자이’ 등 수도권 아파트 5개 단지의 특별공급 당첨자를 점검한 결과 대리청약 의심자가 9명이었다. 일반공급 당첨자 중에서도 68건의 의심사례가 적발됐다. 이 중에는 우선공급 대상이 될 수 없는 해외 거주 3건, 통장매매 의심 2건이 포함됐다.

■ 청약시장 열기 계속 갈까

최근 부동산114가 조사한 ‘2018년 아파트 분양 선호도 설문조사’를 보면 연내에 아파트 분양을 받겠다고 응답한 비율이 76.8%로 지난해 조사 때보다 6.3%포인트 늘었다. 분양 아파트에 대한 수요가 여전하다는 의미다. ‘로또’ 아파트도 계속 나온다. 서울 서초구 ‘서초우성1차 래미안’, 강동구 고덕동 ‘고덕자이’, 강남구 삼성동 ‘래미안 상아2차’ 등은 상당한 시세차익이 예상되는 곳이다. 여유자금도 풍부해 정부가 아무리 부동산시장을 규제하더라도 분양시장까지 죽지는 않을 것으로 보는 시각이 많다.

심형석 영산대 교수는 “신규 분양 아파트만큼 수익률이 높고 안정적인 투자상품을 찾기 어려워 분양열기가 단기간에 꺾일 것 같진 않다”며 “설사 매매가가 하락해도 일부 조정만 될 뿐이라 믿는 시장의 기대가 아직은 강하다”고 말했다.

하지만 기존 주택 시장이 계속 약세를 보이고 금리마저 인상될 경우 결국은 기세가 꺾일 것으로 보는 전망도 나온다. 집값과 전세가격이 체감할 수준으로 하락하면 상당수 수요자가 집을 사지 않고 관망으로 돌아설 가능성이 있다. 시세보다는 낮다고 하지만 이미 서울지역 아파트 분양가가 높아질 대로 높아져 신혼부부들이 사기에는 버겁다는 것이다. 오는 12일부터 청약이 시작되는 서울 영등포구 신길파크자이의 분양가는 4억8000만~8억3000만원으로 책정돼 있다.

장기적으로는 청약시장이 되는 곳과 안되는 곳으로 나뉘는 ‘똘똘한 한 채’로 재편될 것이라는 전망도 있다. 서울과 비서울, 수도권과 지방 간 청약 양극화가 발생할 수 있다는 의미다. 이미윤 부동산114 연구원은 “매매와 전세 가격이 크게 떨어지는 지역의 경우는 지금 청약에 당첨됐다가 분양시점에 세입자를 구하지 못하는 경우가 생길 수 있다”며 “분위기에 휩쓸려 청약통장을 쓰기보다는 분양받아 살겠다는 실수요 중심의 소신 청약을 해야 나중에 힘들지 않을 것”이라고 말했다.

<박병률 기자 mypark@kyunghyang.com>