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[이슈]2018 부동산시장 [월세받는 직장인] 경매의 매력, 스스로 저평가된 부동산 만들기

누구든지 언제나 싸게 사고 싶다.

지인이 몇 개월 전부터 실거주로 들어갈 집을 찾기 시작했다. 10년 동안 2년마다 전세금을 올려주면서도 집을 사지 않은 이유는 그때마다 ‘부동산 가격이 떨어질 것 같기 때문’에 지금 사면 손해 볼 것 같다는 생각이 들어서 반복해서 전세살이를 했던 것이다.

그렇게 10년의 시간이 흘렀다.

하지만 이제는 남의 집 살기 싫어 집을 사야겠다며 같은 지역에서 어느 아파트를 사야하는지 물어왔다. 그러면서도 가장 큰 걱정이 “집을 사고 나면 가격이 떨어질 것 같아요.”

과연 지금 집을 사면 부동산의 가격은 떨어질까?

◆부동산의 큰 흐름을 알아야 한다

한국감정원의 매매가격지수 10년의 그래프이다. 실거주로 가장 많이 하는 부동산을 아파트와 다세대로 구분해서 보면 상승시점과 바닥시점이 다른 것을 볼 수 있다.

과거 5년 동안은 상승폭은 다르지만 실거주 집을 2012~2013년에 매입한 사람은 부동산 가격이 상승해서 충분히 행복했던 시기였다. 또한 부동산 투자하는 방법도 계속 달라졌다.

부동산의 가격이 바닥을 찍었던 시기에는 부동산의 거래량을 늘려 보려는 정부의 정책에 따라 대출을 이용한 무피나 플러스피 방법으로 월세 투자를 했고, 부동산의 거래량이 늘고 전세가격이 뛰면서 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀져서 전세금 갭투자가 가능했고, 대단지 택지개발이 이뤄지며 분양권 거래가 활발하고 핵심지역의 재건축 재개발 투자로 수익을 볼 수 있는 틈새시장을 찾아서 유동자금이 흘러왔다.

하지만 2018년 현 시점은 조금 다르다. 부동산 규제 정책으로 거래량이 줄어들고 있고, 지역마다 입주물량으로 인해 몸살을 앓고 있다. 입주와 겹친 지역은 새 아파트로 갈아타기 하는 수요자로 인해 전세수요와 가격이 빠지고 결국 매매가격이 조정국면에 있다.

◆스스로 저평가된 부동산 만들기

필자는 어쩌다 싸게 사는 요행을 바라지 않는다. 운이 없는 건지 방법을 몰라서인지 그동안 스스로 노력하지 않고 따라오는 수익은 거의 없었다. 그래서 필자는 '노동의 댓가'라는 말을 항상 마음속에 새겨왔다.

과거 몇 년 동안 실거주나 투자 목적으로 부동산 매입했던 분들, 특히 아파트를 매입했던 분들은 자신의 노력보다 몇 배나 높은 수익을 얻었다. 위 그래프에서 보는 것처럼 부동산 상승기의 파도를 타고 있었기 때문이다.

그렇다면 앞으로 부동산 가격은 어떨까?

부동산을 매입하려고 하는 투자자는 현시점에서 저평가 되어 있는 지역을 찾는다. 저평가 되어 있는 지역에서 저렴하게 선점하고 있으면 차후 시간이 흘러 가치를 평가 받을 때 팔고 나오는 것이다. 하지만 이렇게 저평가 되어 있는 지역을 찾는다는 것, 부동산의 가격의 상승과 하락을 예측한다는 것은 어려운 일이다.

부동산을 매입하는 방법은 앞에서도 언급해드렸지만 시기마다 다양하다. 하지만 언제나 저렴하게 매입할 수 있는 방법이 있다. 바로 경매이다. 경매를 통해 매입한다는 것은 물건 자체를 스스로 저평가시켜서 수익이 나는 구조로 처음부터 싸게 사는 방법이다.

경매에 나오는 물건은 돈을 빌려주고 돌려받지 못한 채무자들이 자신의 억울함을 호소하며 돈을 받게 해달라고 법원에 요청해서 나오는 물건이다. 경매로 나오는 물건은 낙찰자가 있어야만 끝나는 사건이다. 명도라는 어려워 보이는 과정의 댓가로 시세보다 싸게 받는 것이다.

흔히 경매로 인해 이사가야하는 채무자가 억울하다는 표현을 하는데 엄밀히 따지고 보면 돈을 빌린 채무자로 인해 발생되는 결과가 아닐까?

필자는 경매 수익은 '노동의 댓가'에서 '노력의 댓가'로 라고 바꾸고 싶다. 경매는 저렴하게 싸게 사는 수단이고, 꼭 경매가 아니여도 수익이 나는 구조로 싸게 매입하길 바란다.

처음에 소개했던 지인은 45평형의 미분양 잔여세대 아파트를 매입했다. 이 아파트를 매입한 이유는 공사중인 지하철 개통과 재정비사업으로 생활편의시설과 환경이 깨끗하게 변화할 지역으로 지금 현재가 저평가된 시점으로 보였고 지하철 5분거리 초역세권으로 지역 내 신축아파트로 분양했던 가격보다 9000만원 저렴한 가격이었기 때문이다.

33평형은 이미 6000만원이 상승했는데 33평형과 45평형의 가격차이가 5000만원이었고, 45평형은 지역 내 희소가치가 있는 평형으로 차후 2년 정도 흐르면 분양가격으로 회복 할 수 있을 것으로 봤다. 이 부분은 처음부터 싸게 사서 가능한 예측이지 원래의 가격을 매입했다면 누구도 모르는 가격이 아닐까?

부동산은 실거주라면 지금이 매입할 시기이고 싸게 사고 싶다면 경매라는 수단을 이용해보자. 가격이 언제 오를지 모르는 미래 예측이 불투명한 투자보다 처음부터 수익이 나는 마음편한 투자방법이기 때문이다.

안신영 (‘돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유’ 저자)