부동산

부동산시장 최대 악재로 꼽히는 ‘준공 후 미분양’이 집값 연쇄하락의 뇌관으로 떠올랐다. 준공 후 미분양은 착공⟶분양⟶준공의 단계를 밟는 선분양제에서 아파트가 다 지어진 후에도 주인을 찾지 못한 ‘빈집’을 뜻한다. 이는 주변 상권과 교육시설 개발을 지연시킬 뿐 아니라 시공사의 할인분양에 따른 집값 연쇄하락으로 이어질 공산이 크다. 그럼에도 준공 후 미분양을 부추기는 주택 공급과잉이 지속돼 사회·경제적 피해가 커질 것이란 지적이다.

◆충청지역 준공 후 미분양 급증

최근 준공 후 미분양이 2013년 9월 이후 약 5년 만에 최고치를 기록했다. 국토교통부에 따르면 지난 4월 지방 미분양아파트는 4만9222가구로 한달 새 0.2% 감소했으나 준공 후 미분양은 반대로 늘었다.

준공 후 미분양은 올 2월 9192가구, 3월 9567가구, 4월 1만326가구로 증가추세다. 준공 후 미분양이 1만가구를 넘어선 것은 2013년 9월 1만388가구 이후 처음이다.

아파트 공급이 급증한 세종 인근 충청지역의 준공 후 미분양이 가장 심각한 상황. 충북은 3~4월 준공 후 미분양이 50.5%나 늘어난 1329가구를 기록해 17개 시도 중 가장 높은 증가율을 보였다. 충남도 같은 기간 14.5% 늘었다.

지난 4월 충청지역 미분양아파트는 1만4776가구로 이 중 준공 후 미분양은 4677가구(31.7%)에 달했다. 경기도 미분양아파트 9003가구 중 준공 후 미분양이 1765가구(19.6%)인 것과 비교된다.

건설사 입장에서 준공 후 미분양은 일반 미분양에 비해 훨씬 큰 골칫거리다. 건설사들은 대부분 1~3순위 청약이 끝나도 남은 아파트를 분양할 수 있어 준공 이전 미분양을 심각하게 보지 않는다. 또 기획부동산 등이 참여해 미분양아파트를 매수하고 개별분양하는 사례도 비일비재하다. 건설업계 관계자는 “건설사들은 준공 전 미분양을 실제 미분양으로 보지 않는 경우가 많다”고 말했다.

문제는 부동산시장 규제와 공급과잉이 지속되는 가운데 준공 후 미분양이 추가적인 집값하락 요인이 될 수 있다는 점이다. 한국감정원 통계에 따르면 충북은 준공 후 미분양이 급증하면서 아파트값도 전국에서 가장 많이 떨어졌다. 지난 3월 말~4월 초 충북의 아파트값 하락률은 -0.23%를 기록했다. 이는 같은 기간 수도권이 0.02% 오르고 지방이 0.09% 하락한 것과 비교된다.

준공 후 미분양은 무엇보다 할인분양으로 이어져 더 큰 문젯거리가 된다. 글로벌금융위기가 불거진 2008년 이후 할인분양이 늘어 서울에서는 아파트값을 최대 8억원 인하한 단지도 생겨났다.

건설사는 손실을 최소화하려면 할인분양을 선택할 수밖에 없지만 선분양자 입장에서 보면 남보다 비싸게 구입한 집값이 더 떨어지는 부담까지 떠안아야 한다. 이런 이유로 과거 할인분양을 결정한 아파트의 기존 입주민이 새 입주민과 충돌하거나 자살까지 하는 등 극단적인 갈등을 빚기도 했다.

2010년대 이후 준공 후 미분양이 늘어난 영종하늘도시에서는 할인분양에 반발하는 기존 입주민의 건설사에 대한 손해배상청구 소송도 잇따랐다.

전문가들은 이런 사태의 근본적인 원인이 시장침체에 있다고 진단한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “기존 입주민이 반발하는 이유는 집값 하락으로 재산가치가 낮아지기 때문”이라며 “집값이 올라가면 반발도 줄어들 것”이라고 말했다.

최근 일부 지방은 다시 할인분양이 늘어나 우려를 키운다.

수도권인 용인에서도 준공이 끝난 대형건설사의 아파트 여러 곳에서 특별 할인분양과 취득세 지원, 잔금 무이자 2년 유예 등의 혜택을 제공한다.

◆공급과잉으로 미분양 더 늘 것

전문가들은 앞으로 미분양 아파트가 더 늘어날 것으로 본다. 특히 건설사들이 그동안 정부규제 등으로 분양계획을 미뤘다가 6·13 지방선거 이후 일제히 분양에 나설 예정이라 공급과잉을 부추길 것이라는 우려다.

미분양이 심각한 충북 청주는 건설사들이 일부 물량을 임대아파트로 전환하는 상황에도 지역주택조합아파트 등이 추가로 공급됐다. 지난 6일 청주시에 따르면 지난달 말 미분양아파트가 2271가구를 기록한 가운데 지역주택조합아파트 ‘흥덕파크자이’ 일반분양분이 1085가구에 달했다. 이 중 311가구는 지금까지 주인을 찾지 못했다.

마찬가지로 미분양에 시름하는 강원 원주는 지난 3월 주택도시보증공사(HUG)의 미분양관리지역으로 지정돼 4월 미분양아파트 수가 1690가구에 달하는데도 올해와 내년 원주기업도시 입주물량이 8260가구 예정됐다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “일부 건설사는 임대 후 분양 등을 통해 미분양 문제를 해결하기도 하지만 완전한 해결책이 되지 못한다”며 “성장도시냐 쇠퇴도시냐에 따라 근본적인 문제 해결이 어려울 수 있다”고 우려했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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