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[이슈]2018 부동산시장 [김용일의 부동산톡] 분양계약서 입주예정일과 입주지연에 따른 계약해제

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 아파트 분양계약서에는 당사자, 분양대금, 납부방법, 입주예정일, 계약해제 사유 등이 명시되어 있다. 이중에서 입주예정일을 지정해 놓고 “시행사의 귀책사유로 수분양자가 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우에는 수분양자가 계약을 해제할 수 있다”는 취지로 약정하는 경우가 있는 바, 이때 3개월 입주지연 사유만으로 바로 분양계약을 해제할 수 있는지, 아니면 잔금 이행제공 등 별도의 요건을 갖추어야 하는지 등에 대해 법원 판례를 중심으로 정리해 보겠다.

◇ 입주예정일로부터 3개월 경과시 계약 해제할 수 있다는 문구의 의미

분양계약서에 입주예정일로 날짜를 기재한 것이 아니라 단순히 2018년 3월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함) 등 월로만 기재되는 경우가 많다. 이렇게 기한에 연도와 월만 기재되고 날짜의 기재가 없는 경우에는 통상 그달의 말일에 기한이 도래한 것으로 보아야 하므로, 추후 수분양자들의 동의를 얻어 입주예정일을 변경한 것이 아니라면, 입주예정일은 2018년 3월 31일로 보아야 한다.

시행사는 이때까지 입주가능한 상태를 제공해야 하는데, 입주가능한 상태의 의미를 구체적으로 보면, 먼저 아파트가 완공되어 수분양자가 분양받은 아파트에서 거주생활을 할 수 있을 정도의 물적 시설이 구비되어야 할 것이다. 다만, 구비 정도는 일체의 하자가 없는 완벽한 시공상태를 의미하는 것이 아니라, 사소한 미시공, 변경시공, 하자 등이 존재하더라도 거주생활에 상당한 지장이 없을 정도라면 충분하다. 또한, 시행사는 관할관청으로부터 아파트에 대한 사용승인(동별 사용승인도 무방)을 받음으로써 수분양자가 적법하게 분양받은 아파트에 입주할 수 있는 상태를 구비해야 하며, 구체적인 입주지정기간을 정하여 수분양자들에게 입주지정통보를 해야 할 것이다.

한편, 분양계약서에 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우 계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우에는, 입주예정일로부터 3개월이 경과하도록 입주가 되지 않아야 계약을 해제할 수 있다. 다만, 입주지연이 미미한 경우에는 계약해제가 되지 않을 수도 있는바, 관련 판례를 소개하면, 입주예정일이 2010년 12월이고, 시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 계약을 해제할 수 있다고 정하였는데, 시행사가 2010.12.31.로부터 3개월 되는 마지막 날인 2011.3.31.에 동별 사용승인을 받은 후 같은날 18시에 입주개시일을 2011.3.31.로 하여 통보를 한 사안에서, 법원은 “시행사가 2011.3.31. 아파트를 완공한 뒤 수분양자들에게 입주지정기간을 미리 통보하고 지정한 입주개시일이 도과하기 전에 사용승인을 받아 수분양자들에게 아파트에 입주할 수 있도록 하였으므로 분양계약에 정한 해제사유가 발생하지 않고, 사실상 수분양자들이 입주할 수 있는 시간적 여유가 다소 부족했다고 하더라도 수분양자들은 시행사로부터 지체보상금을 받을 수 있고, 시행사가 입주 일정 지연에 따른 임시거주 대책 방안을 마련한 점등을 고려할 때, 근소한 기간 경과를 이유로 하여 분양계약 전체를 해제하는 것은 허용되지 않는다.”는 취지로 판시하였다(고양지원 2011가합2128 판결, 서울고등법원 2011나104613 판결).

◇ 입주예정일로부터 3개월 경과시 계약해제할 수 있다는 조항에 의해 해제하는 것이 법정해제인지 약정해제인지

입주예정일로부터 3개월이 경과할 때 수분양자들이 계약을 해제할 수 있다는 조항에 의해 계약해제 의사표시를 할 경우, 이것이 상대방의 이행지체를 이유로 한 법정해제인지, 아니면 약정에 기한 해제인지가 문제된다. 만약 상대방의 이행지체를 이유로 한 법정해제라면 상대방에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 또한 동시이행관계에 있는 자신의 채무를 이행제공하는 등 법정해제의 요건을 갖추어야 해제가 유효하고, 약정해제로 보면 당사자들간에 별도로 해제요건을 약정한 것이기 때문에 해당 요건만 충족하면 추가적인 요건 없이도 해제가 유효할 것이다.

위 조항의 해석과 관련하여 법원의 입장이 명확하지는 않은 것 같다. 다만 과거 판례를 보면 법정해제로 판단한 것이 있고, 최근 판례를 보면 약정해제로 판단한 것이 있는바, 아래에서 구체적으로 소개해 보겠다.

과거 법정해제로 본 사건에서, 법원은 “이 사건 분양계약에 있어서 원고들이 피고 A건설의 귀책사유로 인하여 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우에는 계약을 해제할 수 있다는 취지의 약정이 있더라도, 특별한 사정이 없는 한 원고들의 잔금 및 중도금 지급의무와 피고 A건설의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 원고들이 잔금 및 중도금을 준비하여 피고 A건설에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 피고 A건설로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 계약을 해제할 수 있다.”고 하여, 단순한 해제의사표시만으로는 계약해제가 되지 않는다고 하였다(대구지방법원 2009.2.11. 선고 2007가합14562 판결, 대구고등법원 2009.8.19. 선고 2009나2195 판결).

반면, 약정해제로 본 최근 법원은 “원고들의 계약해제 주장은 계약상 채무불이행을 이유로 한 법정해제권에 기한 것이 아니라 이 사건 분양계약서 조항에 기한 것으로서, 그에 의하면 ‘원고들이 피고의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다.’고 정하고 있어 피고의 귀책사유를 특유의 요건으로 하고 있는 반면, 분양대금납부의무의 이행제공을 그 요건으로 명시하지 않고 있으므로, 결국 약정해제권을 규정한 것으로 보아야 하며, 따라서 이 사건 조항에 기한 해제의 경우에는 분양잔대금 지급의무의 이행제공 및 최고 등 피고가 주장하는 바와 같은 요건들은 필요하지 않다.”고 하였고, 나아가, “설령 이 사건 조항을 이행지체로 인한 법정해제로 보더라도, 이 사건 분양계약상 중도금 및 잔금은 입주시에 지급하기로 약정되어 있었으므로, 이 사건 계약해제 당시로서는 원고들이 중도금 및 잔금 지급의무 이행기가 도래하였다고 볼 수 없어, 동시이행항변권이 있음을 전제로 하는 피고의 주장은 타당하지 않다”고 하였다(수원지방법원 2010.1.29. 선고 2009가합6212 판결, 서울고등법원 2011.5.20. 선고 2010나53282 판결).

또한, 근소한 기간 경과를 이유로 하여 분양계약 전체를 해제할 수 없다는 취지로 판결한 앞선 사례에서도, 법원은 위와 같은 조항이 법정해제가 아니라 약정해제임을 전제로 판시하였다(고양지원 2011.10.21. 선고 2011가합2128 판결, 서울고등법원 2012.11.27. 선고 2011나104613 판결).

김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)

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