부동산

규제강화 변수 대응 활로찾기
개포지구 매머드급 몸집 불려
광장아파트 등 단지 분리추진

아파트 재건축 시장에 여러 단지를 하나로 묶는 ‘통합 재건축’과 하나의 단지를 둘로 쪼개 사업하는 ‘분리 재건축’의 상반된 흐름이 나타나고 있다. 재건축 규제 강화로 사업성이 악화되는 등 사업 추진에 여러 변수가 생기자 활로를 찾기 위한 움직임으로 해석된다.

정비업계에 따르면, 서울 강남구 개포택지개발지구의 ‘개포우성3차’(405 가구), ‘개포현대1차’(416 가구), ‘개포경남1ㆍ2차’(678 가구)는 내달 조인식을 열고 통합 재건축에 본격 착수할 계획이다. 당초 우성3차와 현대1차만 통합하기로 했으나 이달 경남1ㆍ2차까지 가세하면서 매머드급 사업지로 몸을 부풀리게 됐다.

이들이 통합을 결정한 것은 사업성 때문이다. 각자 사업을 벌인다면 800~1000가구 규모에 그치지만 뭉치면 2900가구에 이르러 랜드마크급 단지가 돼 시세상승을 기대할 수 있다.

부동산114에 따르면 최근 5년간(2013년7월~2018년7월) 서울 아파트 가격 상승률을 단지별로 보면, 1500가구 이상이 59.24%로 가장 높았다. 1000~1499가구는 50.56%, 700~999가구는 44.55%, 그 이하 가구 단지는 40%에도 못미쳐 규모가 클수록 상승률이 높았다. 전국으로 범위를 넓혀봐도 마찬가지다.

한 건설업계 관계자는 “주변에 입지가 더 좋은 아파트들이 많은데도 ‘대치동’ 하면 은마아파트를 먼저 떠올리는 것은 규모 때문이다”라며 “설계, 기부채납 측면에서도 통합이 유리하다”라고 말했다.

다른 관계자는 “개포동 일대에 대단지 아파트가 많기 때문에 몸집을 키워 랜드마크 경쟁을 해야 경쟁력이 생긴다고 판단했을 것”이라 말했다.

개포주공6단지와 7단지도 통합 재건축으로 3000여 가구 규모 단지로 탈바꿈하려 하고 있으며, 대치동 대치선경1ㆍ2도 개포우성1차와 통합을 논의 중인 것으로 알려졌다.

반면 하나의 단지가 둘로 나뉘어 각자도생하는 일도 종종 일어나고 있다. 필지가 달라 동별로 사업성이 다른 데다, 몸집을 줄이면 조건이 맞는 동들끼리만 사업을 빠르게 추진할 수 있기 때문이다. 여의도의 광장아파트는 11개동 중 3~11동만 분리해 재건축을 추진하고 있다. 두 아파트의 필지가 다르기도 하거니와 3~11동의 용적률이 180%여서 1ㆍ2동(220%)보다 낮아 따로 재건축을 해야 사업성이 좋아지기 때문이다. 1ㆍ2동은 최근 안전진단에서도 탈락해 사업에 먹구름이 깔린 상태다.

광진구의 워커힐 아파트 역시 일반주거지역에 있는 1단지 11개동이 자연녹지에 있는 2단지 3개동과 분리해 재건축을 추진하고 있다. 현재 정비구역 지정 절차를 밟고 있다.

인근 공인중개사는 “2단지는 통합 재건축을 바라고 있는데 안전진단도 통과못한 상태라 함께 가기는 어려울 것”이라 말했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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