부동산

◇내년부터 임대소득 2000만원 이하도 14% 세금

30일 기획재정부가 발표한 ‘2018 세법 개정안’에 따르면 내년부터 연간 주택 임대소득이 2000만원 이하여도 소득의 14%를 세금으로 내야 한다. 정부가 지난 2014년 임대소득의 60%를 필요경비로 제외하고 나머지 금액에 400만원을 기본공제한 뒤 세율 14%를 곱해서 세금을 부과하는 방안을 마련했으나 조세 저항 등을 우려해 시행을 미뤄오다 올해를 끝으로 내년부터는 세금을 부과하기로 결정했기 때문이다. 다만 근로소득이나 사업소득과 합산하지 않는 분리과세로 부과하기로 했다.

고가주택 1채 보유자나 2주택자, 3주택 이상 보유자에 제공했던 각종 세제 혜택도 대거 축소된다. 지금까지 공시가격 9억원이 넘는 고가주택 1채를 보유하고 있거나 2주택자의 경우 월세로 받는 임대료에만 과세했고, 3주택 이상 보유자에게는 월세뿐 아니라 전세보증금까지 이자 상당액을 수입으로 간주해 과세했다.다만 세액을 산출할 때 이자 수입의 60%를 경비로 인정해 제외해주고, 또 기본 400만원을 공제해 그만큼 세부담을 낮춰줬다.

하지만 내년부터는 임대주택에 등록하지 않을 경우 절반인 50%만 경비로 인정해주고 공제금액도 200만원으로 낮추기로 했다. 임대주택으로 등록하면 70%를 경비로 빼주고 공제금액도 400만원 그대로 적용해준다.

조중식 가현택스 세무사에 의뢰해 시뮬레이션한 결과 주택 2채 보유자가 연 1200만원의 임대소득을 올렸다면 올해에는 세금을 한 푼도 안 냈지만 내년에는 64만2400원을 내야 한다. 만일 임대소득 외에 종합소득금액이 2000만원 이상이면 세금은 95만원으로 껑충 뛴다. 주택을 3채 보유하고 있으면서 한채는 월 100만원씩 월세를, 한 채는 10억원에 전세를 줬을 경우 올해에는 53만5000원만 내면 됐지만 내년 임대주택으로 등록하지 않으면 109만원을 내야 한다.

임대주택 등록이 절세 방법이지만, 이를 망설이는 이들도 적지 않을 것으로 보인다. 소득 노출로 건강보험료 등 각종 부담이 늘어날 수 있기 때문이다. 이미 은퇴 후 직장가입자였던 자녀의 부양가족에 이름을 올리면서 건보료를 내지 않았던 이들이 이미 7월

부터 건보료 폭탄을 맞았다. 7월부터 건보료 부과체계가 바뀌면서 연소득 3400만원을 초과하거나, 연소득 1000만원 넘고 재산이 5억4000만원 초과하는 경우 지역가입자로 전환돼 월평균 18만8000원의 보험료를 내게 됐기 때문이다. 대략 7만명 정도가 이달 이런 이유로 피부양자에서 제외됐다.

정부는 임대주택 등록자에게 건보료 인상분의 최소 40%, 최대 80%를 감면해주겠다고 했지만 효과를 기대하긴 어렵다는 분석이 나온다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “임대주택 등록 목적은 종합소득세를 줄이기 위해서라기보다 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피하기 위한 목적이 더 크다”며 “올 4월 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 전에 임대주택 등록을 할만한 사람들은 이미 다 했다고 봐도 무방하다”고 말했다.

◇국민연금 못 믿고…퇴직·개인연금도 부진

노후 대비로 준비한 금융상품 실적도 시원치 않다. 올해 4월 기준 20년 이상 국민연금에 가입한 이들의 평균 수급액은 월 90만8970원이다. KB금융지주 경영연구소가 작년 20~74세 성인 2000명을 대상으로 실시한 설문조사에서 은퇴 후 노후생활을 위한 최소 생활비로 꼽은 월 177만원, 여가를 즐길 수 있는 적정 수준으로 꼽은 월251만원에 턱없이 부족한 상황이다.

실제 지난해 기준 국민연금 실질 소득대체율은 24%에 불과하다. 가입자의 3년 월급 대비 국민연금 수령액이 4분의 1 수준이라는 의미다.

노후 대비를 위한 ‘3층 연금구조’ 중 다른 두 축인 퇴직연금이나 개인연금의 수익률도 안심할만한 수준은 안된다. 금융감독원에 따르면 작년 퇴직연금 연간 수익률은 1.88%로 같은 시기 은행 정기예금 금리인 1.65%를 소폭 웃도는 수준이다.

연금저축 상품도 세액공제 효과를 고려하지 않은 경우 연금펀드를 제외하면 평균 2.9~4.11%로 저축은행 적금 수익률인 4.19%를 밑돌았다. 저금리 기조를 감안해도 너무 낮다는 지적이 제기됐다. 이 때문에 은퇴 이후 삶에 대한 불안감도 커질 수밖에 없다.

◇부동산 비중 큰 한국 가계…“노후 준비 숨통 틔워줘야”

부동산이 가계자산에서 차지하는 비중이 70%에 달하는 만큼 노후 준비를 위한 숨통을 어느 정도 틔워줘야 한다는 지적이 나온다.

주택 임대사업자로 등록하려고 해도 요건에 안 맞는 경우도 많다. 임대주택으로 등록해 양도세 중과 배제나 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받으려면 ‘기준시가 6억원 이하’여야 한다.

올해 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 10.19% 뛰면서 6억원 구간을 넘어선 주택이 다수다. 서울 공동주택 가운데 공시가격 6억원 초과 비중은 12.8%로 작년 10.5%에 비해 크게 늘었다.

또 주택 가격이 9억원을 넘으면 보유주택을 담보로 연금을 받는 주택연금에 가입하는 것도 어렵다. 올해 상반기 서울에서 거래된 아파트 중 실거래가 9억원 이상은 15.2%로 작년 같은 기간에 비해 1.7%포인트 늘었다. 서울 아파트값이 뛴 만큼 주택연금 가입을 위한 고가주택 기준도 낮춰야 한다는 목소리가 높다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 강남의 경우 대다수 아파트가 공시가격 6억원을 넘어 임대사업자 등록에 따른 혜택을 받을 수 없다”며 “임대사업자 등록 기준을 완화해 달라는 사회적 요구가 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.

권소현 (juddie@edaily.co.kr)