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[이슈]2018 부동산시장 건설업계가 '집 밖'으로 눈 돌린 이유

광명역 M클러스터 등이 들어설 국제디자인클러스터 부지. /사진=김창성 기자
광명역 M클러스터 등이 들어설 국제디자인클러스터 부지. /사진=김창성 기자
분양시장 호황으로 재미를 본 건설사들이 최근 먹거리 영역을 확대하는 모습이다. 서울과 수도권, 지방 광역시 등의 재개발·재건축(정비사업)사업을 통해 새 아파트 공급에 열을 올리며 실수요자와 투자자를 공략한데 이어 비(非)주거상품에도 눈을 돌린 것. 양도소득세 중과, 종합부동산세(종부세) 인상 등 주택시장에 잇따라 강력한 규제가 가해지자 생활숙박시설·지식산업센터·상가 등 다양한 비주거상품으로 숨고르기를 하는 동시에 새 먹거리로서의 가능성도 엿보는 분위기다. 분양시장에서 매번 큰 재미를 본 건설사들이 비주거상품 공략으로도 과연 웃을 수 있을까.

◆규제 속 새 아파트는 여전히 강세

문재인정부는 지난해 출범 이후 줄곧 부동산시장 규제 행보를 유지했다. 정부는 여섯차례에 걸친 부동산대책으로 시장 분위기를 엿본 뒤 최근 양도소득세 중과와 종부세 인상 카드까지 꺼내며 과열된 시장을 안정화하고 투기세력을 억제하겠다는 의지를 강하게 드러냈다.

정부의 계속된 압박에 서울 강남 등 주요지역 주택시장은 움츠러들었다. 아파트값은 최근 상승세로 돌아섰지만 오름폭은 다소 줄었다.

부동산114에 따르면 상반기 전국 아파트 매매가는 전년 대비 3.99% 상승했다. 서울은 전국 평균의 2배가 넘는 8.61%가 올랐다. 다만 다주택자 양도세 중과와 종부세 인상 등의 영향으로 수도권은 4월부터 상승세가 꺾였다.

하지만 새 아파트에 대한 시장 분위기는 여전히 뜨겁다. 상반기 내내 주요지역 아파트 견본주택마다 수만명의 내방객이 몰려 북새통을 이뤘다. 강남 등 인기지역의 경우 청약에 당첨되면 수억원의 시세차익을 거둘 수 있다는 분위기까지 팽배해 ‘로또아파트’라는 신조어까지 생겼다.

폭염특보가 내려진 지난달 셋째주 주요 건설사 네곳의 견본주택에도 10만명에 가까운 내방객이 몰렸고 이어진 넷째주에도 폭염의 기세는 여전했지만 전국에서 6273가구(수도권 2402·지방 3871가구)의 아파트가 공급돼 새 아파트 분양 열기는 계속됐다.

특히 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 상반기(6월22일 1순위 접수 기준) 1순위 청약자만 101만명으로 집계돼 지난해 같은 기간 청약자(78만여명)보다 무려 22만8000여명 많은 이들이 내 집 마련에 나섰고 평균 청약경쟁률은 13.57대1이다.

3분기(7~9월)에는 전국에서 전년(5만9749가구) 대비 25.8% 증가한 7만5140가구의 아파트가 일반분양되는 데다 10월에는 총체적상환능력비율(DSR)이 시장 관리지표로 활용되는 등 금융규제까지 더해진다.
힐스테이트중동 투시도. /사진=현대엔지니어링
힐스테이트중동 투시도. /사진=현대엔지니어링
◆비주거상품이 매력적인 이유

정부 규제에도 시장은 아직 새 아파트 곁을 맴돌지만 건설업계는 새 아파트 분양에만 집중하지 않고 다양한 먹거리 발굴에 나섰다. 최근 가장 눈에 띄는 사업은 비주거상품 공략이다. 사람이 머물지만 주거공간이 아닌 생활숙박시설·지식산업센터·상가 등 아파트를 벗어난 틈새시장 공략에 나선 것.

최근 가장 대표적인 비주거상품은 현대건설이 경기도 남양주시 별내지구 중심상업지구에 분양한 생활형숙박시설 ‘힐스테이트 별내 스테이원’, 롯데건설·두산건설 컨소시엄의 지식산업센터&상업시설인 ‘광명역 M클러스터’, 주상복합아파트인 ‘힐스테이트 중동’ 내 상업시설인 현대엔지니어링의 ‘힐스 에비뉴’ 등이다.

건설업계는 왜 비주거상품 공략에 나설까. 가장 큰 이유는 잇따른 정부 규제의 틈을 노리는 다양한 시장 공략이 필요해진 탓이다. 아직 새 아파트를 향한 시장의 관심이 뜨겁지만 복잡한 청약절차를 거쳐야 하는 아파트 분양에 비해 비주거상품 공급은 수요자의 접근이 까다롭지 않아 건설사 입장에서도 상대적으로 공략이 수월하다.

실수요자와 투자자 모두 주택시장에 쏠린 정부 규제가 부담스러운 만큼 공급자인 건설사 입장에서도 아파트 분양과 비주거상품 공략의 투트랙 전략으로 안정화를 꾀하려는 것으로 풀이된다.

특히 비주거상품은 수요자 입장에서 청약 통장이 필요 없다. 또 은행 예금 금리 대비 수익률도 우수해 투자가치가 높다는 평가다. 한국감정원에 따르면 지난 1분기 기준 중대형 상가 수익률은 1.72%, 소규모 상가는 1.58%를 기록해 전년 대비 각각 0.19%포인트, 0.17%포인트 올랐다.

지식산업센터에도 기업 친화적인 환경에 법인들이 몰려 시장 분위기를 주도한다. 부동산114에 따르면 지난 1분기 서울 소재 오피스의 3.3㎡당 임대료는 7만3920원이지만 지식산업센터는 절반 수준인 3만6000원에 불과하다.

회의실 등 공용공간이 많은 데다 내년 말까지 지식산업센터 분양 후 1년 내 입주하면 취득세 50%, 재산세 37.5%를 감면 받을 수 있어 시장공략이 수월할 것이란 전망도 나온다.

업계 관계자는 “그동안 비주거상품은 수익률 부풀리기, 더딘 하자 처리로 반감이 강했다”며 “하지만 최근 정부 규제로 시장 상황이 변하면서 틈새 상품으로 자리 잡아 시장은 물론 건설사도 새 먹거리로 주목한다”고 분석했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제551호(2018년 8월1~7일)에 실린 기사입니다.

김창성 기자
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