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[이슈]2018 부동산시장 싱글도 귀 쫑긋, 신혼부부 주택 설명서

경향신문 | 김종훈 선임기자 | 입력2018.08.05 21:20 | 수정2018.08.05 21:20

[경향신문]

‘결포(결혼포기)’ ‘욜로(You Only Live Once)’로 대변되는 요즘 청년들. 결혼하는 청년들이 줄면서 ‘국가의 미래’를 짊어질 ‘아이들의 울음소리’도 작아졌다. 정부가 ‘칼’을 빼들었다. 대책은 신혼부부들에게 ‘안락한 둥지’를 제공하는 것이다. 최종 목표는 ‘결혼하고 싶은 사회, 그래서 아이를 많이 낳는 사회 만들기’다. “혜택이 과하다”는 주장도 있으나, 한국 사회의 미래를 생각한다면 기꺼이 감내해야 할 부분이다. 선택지는 다양하다. 신혼부부들의 내집마련 프로젝트. 신혼부부 입장에서 하나하나 뜯어본다.

■ ‘든든한 보육환경’ 어린이집, 법정기준 2배…신혼희망타운

신혼희망타운은 말 그대로 신혼부부만을 위한 주거단지다. 총 10만가구를 조성할 계획인데, 2022년까지 실제 분양될 물량은 4만5000가구다. 정부는 나머지 5만5000가구에 대해서는 부지확보 및 사업승인까지 마쳐 정권이 교체되더라도 약속이 지켜질 수 있도록 했다.

신혼희망타운은 특화설계를 적용, 법정기준보다 2배 많은 어린이집이 들어선다. 집에서 학교까지 안전한 통학로를 만들고, 스마트홈 기술을 적용해 미세먼지는 줄이며, 에너지 효율은 높이고, 화재와 범죄로부터는 안전한 주거환경이 되도록 조성된다. 분양형과 함께 신혼부부의 자금 여건에 따라 분양 전환형 공공임대 선택도 가능하다.

■ 어디에 얼마나 짓나

기존 택지 38곳에 3만5000가구를 짓고, 신규 택지 43~44곳에 6만5000가구를 조성한다. 신규택지 중 22곳 2만3700가구는 확정했고, 나머지 21~22곳도 올해 안에 입지를 확정한다.

■ 분양 가격은 얼마나

분양가 상한제를 적용, 시세보다 저렴하게 공급할 계획이다. 정부는 공공분양 주택과 같은 수준으로 시세의 70~80% 선으로 예상하고 있다.

■ 분양 후 바로 되팔 수도 있나

지구 면적의 50% 이상이 그린벨트 해제지역이라면 분양가격과 시세 차이에 따라 전매 제한 3~6년과 함께 거주의무(최대 3년)가 부과된다. 그 외 지역이라면 일반 공공분양주택과 동일한 전매제한 1~5년이 부과된다.

■ 입주 자격은

무주택으로 혼인 기간이 7년 이내인 신혼부부이거나, 입주자 모집 공고일로부터 1년 이내에 혼인 사실 증명이 가능한 예비신혼부부라면 신청할 수 있다. 소득기준은 맞벌이 도시근로자 평균소득(2018년 현재 3인 이하 가구 기준 연 6003만원)의 130% 이하, 외벌이는 120% 이하다. 순자산(부동산+자동차+금융자산+일반자산-부채)이 2억5060만원보다 적어야 하고, 주택청약종합저축(청약저축 포함)을 6회 이상 납부하고 가입 후 6개월이 경과되어야 한다.

■ 금융지원 조건은

분양형은 전용 60㎡ 이하에 대해 최대 4억원(집값의 70% 이내)까지 20년 또는 30년간 1.3% 고정금리를 조건으로 지원한다. 다만 주택을 팔 때 또는 대출금을 갚을 때는 시세차익을 기금과 공유해야 한다. 정산시점에 자녀가 많을수록 기금에 줄 돈은 줄어든다.

임대형은 주택도시기금에서 보증금의 90% 한도로 수도권은 1억7000만원까지, 비수도권은 1억3000만원까지 연리 1.40~2.50%로 대출해 준다. 자녀 수에 따라 금리가 우대되는데 1자녀는 0.2%p를, 2자녀는 0.3%p를, 3자녀 이상은 0.5%p를 깎아준다. 대출 이후에도 자녀가 생기면 우대 금리가 적용된다. 상환방법은 대출금의 30~70%는 만기일시상환이고 나머지는 분할상환(원리금 균등, 만기 10년)하면 된다.

■ 10년간 임대료 인상 없는 매입임대리츠…공공임대

정부는 신혼부부가 안심하고 오래 살 수 있는 저렴한 공적임대주택을 당초 20만가구에서 5만가구 더 늘려 오는 2022년까지 25만가구를 공급할 계획이다. 건설형 임대주택 12만5000가구, 매입·전세 임대 10만가구, 매입임대리츠 1만가구, 공공지원 임대 1만5000가구 등이다. 정부는 건설형 임대주택에는 신혼부부 특화단지를 조성하고, 매입임대 주택에도 아이돌봄 공간 등 특화시설 100개소를 설치, ‘아이 낳고 키우기 좋은 환경’을 제공한다는 계획이다. 혼인기간 7년 이내 무주택 신혼부부 또는 예비 신혼부부라면 누구나 신청 가능하다.

■ 새로 공급하는 ‘건설형’은 특화단지로

건설형 임대주택에는 국공립 어린이집, 공동 육아나눔터, 소통공간 등 유아부터 취학 아동에게 필요한 보육시설이 들어서고, 설계도 친환경 마감재를 사용하는 등 ‘아이 중심’으로 꾸며진다.

도시근로자 평균소득 70% 이하의 신혼부부에게 국민 및 영구임대주택 30%가 우선 공급된다. 임대료는 국민임대의 경우 시세의 60% 수준. 특히 신혼부부 수요가 많은 곳에는 신혼부부 맞춤형 특화단지가 연평균 2000가구씩 공급된다. 신혼부부 특화단지 선도지구로 과천지식 정보타운, 남양주 별내 등 7곳이 2021년 입주(2020년 입주자 모집)를 목표로 4382가구가 조성된다. 1만가구 규모의 15개지구 입지는 내년까지 확정된다.

도시근로자 평균소득 100% 이하의 신혼부부에게 행복주택 전체 물량의 40%가 공급된다. 임대료는 시세의 80%다. 행복주택은 대학생·신혼부부 등을 위해 직장과 학교가 가까운 곳에 지어지는 임차료가 저렴한 도심형 아파트이다. 신혼부부 수요가 많은 지역은 특화단지로 조성된다. 평형도 전용 36㎡의 비중이 50%(종전 75%)로 줄고, 대신 44㎡는 35%로, 59㎡는 15% 공급한다. 하남 미사, 성남 고등 등 전국 10곳이 신혼부부 특화단지로 조성돼, 신혼부부 총 9140가구가 2022년까지 입주할 수 있다.

도시근로자 평균소득 100% 이하의 신혼부부로 분양전환형 공공임대 1만7000가구가 2022년까지 공급된다. 올해 중에 시흥 목감·의정부 민락 등이 준공·입주 예정이며, 김포 한강·하남 감일·부산 만적5 등은 입주자를 모집한다.

정부는 집주인의 임대 사업 부담을 줄여 줘, 신혼부부를 위한 공공지원주택 1만5000가구를 확보한다. 집주인의 수익을 개선하다 보니 초기 임대료가 시세의 85%에서 90%로 소폭 오른다. 대출만기 상환비율 상향(35%→50%), 대출한도 상향(수도권 1억원·광역시 8000만원·기타지역 6000만원→ 1억원으로 통일), 대출금액 확대(최대 50%→70%) 등 집주인의 임대사업 여건도 대폭 개선된다.

■ 평수 넓은 매입·전세임대Ⅱ 도입

LH나 정부 기금 등이 매입하거나 전세 계약을 맺은 뒤 신혼부부들에게 제공하는 매입·전세 임대의 경우 보육 특화시설 설치가 곤란한 점을 감안, 동(棟) 단위로 구입하는 다세대·다가구 주택 일부를 아이돌봄 공간으로 개조한 뒤 어린이집으로 활용한다는 계획이다. 공용출입구 자동문과 폐쇄회로(CC)TV 등을 설치, 어린이 안전사고를 줄인다는 계획이다. 가구당 지원규모는 1억~1억5000만원에서 2억~3억원으로 2배 늘려 보다 넓은 평수의 ‘매입·전세임대Ⅱ’를 도입했다.

매입·전세 임대의 임대료는 시세의 80% 이하로, 임대기간은 6년이다. 다만 자녀가 있는 경우 4년 연장이 가능하다. 도시근로자 평균소득 70% 이하에게 지원하는 기존의 매입·전세 임대는 시세의 30~50%로 계속 공급된다. 입주 자격은 도시근로자 평균소득의 100% 이하(맞벌이 120%) 신혼부부로 혼인기간이 길수록, 자녀 수가 많을수록 유리하다.

■ 매입임대리츠 1만가구 공급

매임임대리츠가 올해부터 5년간 총 1만가구가 공급된다. 매입임대리츠는 전용 60㎡ 이하로 매입가격 4억원 이하 아파트. 입주자는 10년간 임대료 인상 없이 임대해서 살수 있다. 주택도시기금이 출자한 리츠가 주택을 매입한 후 신혼부부들에게 매입가격의 50%를 보증금으로 받고, 기금 이자와 관리비용을 월 임대료로 받는 구조다.

도시근로자 평균소득 이하(맞벌이는 120%) 신혼부부가 입주할 수 있다. 10년을 임대로 살다가 감정가격으로 우선 매입할 수 있다.

정부는 평균 지원 단가를 2억6000만원에서 3억원으로 올리고, 아파트도 도심 주거용 오피스텔 등으로 확대에 도심 접근성을 강화했다.

■ ‘혼인기간 7년 이내’ 무자녀 가구도 가능…분양주택

민영주택 및 국민주택의 신혼부부 특별 공급비율이 확대되고, 특별공급 자격요건도 완화된다. 다만 대상 주택 분양가격이 9억원 이하 주택으로 엄격해졌다.

■ 공급 2배로 늘리고, 소득요건은 완화

민영주택 특별 공급 물량을 10%에서 20% 늘리고, 국민주택도 15%에서 30% 늘려 올해부터 2022년까지 10만가구를 신혼부부들에게 특별 공급한다. 특별 공급 비율은 민영의 20% 물량 중 4분의 1(전체의 5%)에 대해 소득기준을 도시근로자 평균소득의 100%에서 120%(맞벌이 130%)로 완화했다. 이 기준이 적용되는 국민주택은 전체의 7.5%이다.

■ 자격요건도 완화

혼인기간 5년 이내 유자녀 가구에서 혼인기간 7년 이내 무자녀 가구까지 확대했다. 공급순위는 혼인기간이 아닌 자녀 유무로 결정했다. 1순위는 자녀가 있는 신혼부부, 2순위는 자녀가 없는 신혼부부이다. 순위 내 경쟁이 발생하면 △해당 주택건설지역 거주자 △미성년 자녀가 많은 자 △추첨 등의 순으로 당첨자가 결정된다.

<김종훈 선임기자 kjh@kyunghyang.com>

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