부동산

[아시아경제 박민규 기자] 서울 집값이 다시 과열 조짐을 보이면서 정부의 긴장도가 높아졌다. 하지만 현 상황을 대세상승기 진입으로 보기에는 무리가 있다는 게 전문가들의 판단이다. 집값 오름 폭이 지난해 8·2 부동산 대책 직전이나 올 초 급등기와 비교하면 절반 이하 수준이고, 주택 거래량 역시 여전히 평년 수준에도 못 미치고 있기 때문이다.

6일 한국감정원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.16%를 기록했다. 일주일 전(0.11%)보다 0.05%포인트 오름세가 확대됐다.

특히 강남권은 지난주 0.17% 오르며 일주일 새 상승 폭이 두배가량 커졌다. 무엇보다 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 상승세가 두드러졌다. 강남4구 아파트값은 지난주 0.16% 올라 일주일 전(0.04%)에 비해 네배로 오름 폭이 확대됐다. 지난달 둘째주까지만 해도 14주 연속 하락세를 이어갔던 강남4구 아파트값이 빠른 속도로 우상향 곡선을 그리고 있는 것이다.

다만 지난해 문재인 정부 출범 초기나 올 초에 비해서는 오름 폭이 크지는 않다. 지난해 5월 마지막주 강남4구 아파트값은 0.55% 급등했다. 이후 현 정부의 첫 부동산 대책이었던 6·19 대책이 나오면서 잠시 주춤하다 두달 만인 7월 마지막주 다시 0.48% 급등세를 나타냈다. 당시 서울 전체 아파트값도 0.3% 안팎의 높은 오름세를 보였다.

특단의 조치가 필요하다고 판단한 정부는 역대 가장 강도가 센 것으로 평가 받는 8·2 대책을 내놨다. 시장은 곧바로 반응하며 강남4구를 비롯한 서울 아파트값이 하락세로 돌아섰다. 그러나 약발은 오래가지 못했다. 연말로 접어들면서 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 다시 집값 급등세가 연출된 것이다. 강남4구 아파트값은 올 1월 셋째주 0.88% 폭등하며 지난해 문재인 정부 출범 초기보다 더 치솟았다. 재건축 기대감도 작용했지만 정부가 8·2 대책에서 밝혔던 다주택자 양도세 중과 시행(2018년 4월)을 앞두고 매물 감소를 우려한 수요가 몰린 점도 영향을 미쳤다. 정부의 규제가 오히려 이상 과열현상을 부추긴 셈이다.

이후 정부는 재건축 규제 강화 등 시장 압박에 나섰고 지난 4월부터 양도세 중과가 적용되자 다시 서울 집값은 안정세로 돌아섰다. 그러나 이런 상황도 오래가지는 못했다. 과거부터 이어져 온 ‘정부 규제→시장 침체→원상 복귀’라는 학습효과가 반복되고 있는 것이다.

결국 최근 서울 아파트값 상승세는 지난 4월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 이후 거래절벽에 처했던 주택시장이 제자리를 찾아가는 과정으로 풀이된다. 용산이나 여의도의 경우 통합개발계획에 따른 개발 호재가 부각되서 집값을 끌어올리는 측면도 크다. 정부는 이 같은 상황을 눈엣가시처럼 여기고 있지만 수요가 많으면 가격이 오른다는 시장경제 원리를 고려하면 자연스러운 현상이다.

다만 지금 같은 오름세가 장기적으로 지속되기는 힘들 전망이다. 주택 거래량이 여전히 평년에 비해 적은 편인 데다 연말 대규모 입주 물량도 예정돼 있기 때문이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매거래량(신고일 기준)은 5636건을 기록했다. 이는 2013~2017년 5년간 월평균 거래량인 8412건의 67% 수준이다.

정부 입장에서는 서울 집값이 하락하는 그림을 원했겠지만 수요가 꾸준한 시장 여건을 감안하면 서울 집값이 내려가기는 쉽지 않다. 물가상승률 등과 비교할 때 폭등세만 나타나지 않는다면 서울 주택시장은 안정세로 볼 수 있다. 문제는 정부가 서울 집값을 잡기 위해 무리하게 각종 규제를 쏟아붓다 보니 규제 초기에는 안정세를 보이는 듯하다가 어느 정도 시간이 지나면 단기 과열현상이 되풀이된다는 점이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택 거래량 등을 감안하면 현재 서울 집값을 대세상승기로 보기는 어렵다”며 “서울의 경우 수요는 많은데 공급이 따라주지 못하는 상황이기 때문에 집값이 떨어지기는 힘들다”고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr