부동산

'서울 주택 공급이 예년보다 많다는데 집값은 왜 자꾸 오를까.'

이 질문에 대한 단서가 될 만한 통계가 나왔다. 부동산 전문가 출신인 김현아 국회의원은 7일 "지난해와 올해 서울 주택 순증 물량이 10년래 최저 수준이었던 것으로 집계됐다"며 "적정 공급량에 한참 못 미치는 상황이 2년 이상 이어지고 있어, 서울 집값 불안이 장기화할 수 있다"고 말했다.

도시계획학 박사 출신인 김 의원은 한국건설산업연구원 건설경제연구실장을 거쳐 제20대 국회의원에 당선됐고, 지난 6월까지 국토교통위원으로 활동했다. 2003년 초에는 노무현 대통령 인수위원회 경제2분과 자문위원을 지내기도 했다. 오는 24~25일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열리는 '2018 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 패널로 강단에 선다.

◇작년 입주량 많다더니… 순증분은 10년래 최저치

국토교통부는 작년 8·2 부동산 대책을 발표하면서 "서울과 수도권의 최근 주택 공급량은 예년을 상회하는 수준으로 공급 여건은 안정적인 편"이라며 '주택 입주 물량'을 근거로 제시했다. 서울의 경우 최근 10년 평균 입주량은 6만2000가구, 5년 평균은 7만2000가구였는데, 그해에는 그보다 많은 7만5000가구가 입주할 예정이라는 설명이었다. 하지만 그 후 11개월 만에 서울 아파트값은 6.6% 뛰었다. 이전 1년간의 상승 폭(4.7%)을 훌쩍 뛰어넘었다. 국토부는 "세제·주택규제 완화가 저금리 및 대내외 경제 여건 개선과 맞물리면서 투기 수요가 늘어나 주택시장 불안이 발생한 것"이라고 진단한다.

하지만 김현아 의원이 국토교통부와 서울시로부터 제출받아 분석한 '서울 주택공급량' 자료를 보면, 다른 결론이 가능하다. '실제로 늘어난 집이 많지 않다'는 것이다. 그해 서울에서는 집 6만8782채가 지어졌다. 국토부 예상보다 6000채 정도 적었다. 하지만 진짜 문제는 원래 있던 집 4만7358채가 사라졌다는 데 있다. 재건축·재개발 등으로 멸실(滅失)된 것이다.

이렇게 입주 주택 수에서 멸실 주택 수를 뺀 '순증(純增) 주택 수'를 따로 계산해봤다. 작년 서울 아파트 순증분은 2만1424가구였다. 2016년 순증분(4만6370가구)이나 이전 5년 평균 순증분(4만6456가구)의 절반에도 못 미쳤다. 특히 2017년 아파트 순증분은 1만4491가구로, 지난 10년간 최저 수준이었다.

강남·서초·송파·강동구 등 '강남4구'는 재건축·재개발이 활발하게 진행된 탓에 멸실된 주택이 더 많은 '순감(純減)지역'이었다. 입주 1만5093가구에 멸실 1만7647가구였다. '아파트'만 놓고 보면 7179가구가 순감했다. 서울 25개구(區) 가운데 가장 많이 줄어든 곳도 송파구였다. 8490가구가 멸실되고 6204가구가 준공돼 총 2286가구가 줄었다. 송파구는 집값 상승률도 9.34%로 25개구 중 1위였다. 강남구는 2016년(-776가구), 2017년(-809가구) 2년 연속 주택 수가 줄었다. 강동구는 1108가구가 줄었고, 강북 집값 상승을 주도했던 마포구(-107가구), 동대문구(-1117가구) 등도 지난해 주택이 줄었다.

◇올해도 줄잇는 재건축 이주… "공급 대책 세워야"

올해도 서울 주택 시장 공급 상황은 녹록지 않다. 국토부는 "올해 서울 지역 아파트 입주 물량은 3만9500가구로 최근 5년 평균치인 3만1800가구보다 24.2%가 많다"고 밝히고 있다. 4월 이후로는 거래량도 급감하면서 국토부가 말하는 '투기 세력'의 거래도 그만큼 줄었다. 하지만 실제 서울 아파트값은 한국감정원 통계 기준으로 상반기에만 3.8% 뛰었다. 이는 국가 기관 공식 통계고, 민간에서는 KB국민은행이 4.96%, 부동산 분석업체 '부동산114'가 8.6% 오른 것으로 각각 관측한다.

역시 순증분이 많지 않은 탓이란 분석이 나온다. 올해 멸실 주택 통계는 아직 나오지 않았다. 하지만 재개발·재건축 사업장의 이주(移住) 예정 물량은 3만1485가구로 지난해 이주 물량(2만8383가구)보다 11% 더 많다. 이주는 주택 거주자가 기존 살던 집을 비우고 다른 집을 찾아 시장에 나오는 상태여서 사실상 멸실과 다름없다. 강남구의 경우 개포주공1단지(4806가구)가 5월부터 이주를 시작하면서, 이미 작년 이주 규모(3519가구)를 돌파했다. 연말까지는 7024가구가 이주할 전망이다. 서초구도 작년 3배 수준인 7524가구가 올해 이주 예정이다. 송파구(3061가구), 동대문구(4090가구), 강북구(1114가구) 등도 올해 이주 물량이 지난해보다 구별로 1700~2700가구씩 늘어난다.

국토교통부가 추산한 올해 서울의 준공 물량(7만 가구)에서 재건축 이주 물량과 일반 주택 철거 물량 등을 고려하면 올해도 실질적인 주택 증가량은 3만여 가구에 머물 것이란 전망이다.

김 의원은 "정부가 반쪽짜리 통계만 앞세워 공급 부족에 따른 집값 상승 가능성은 아예 접어두고, 수요만 억누르는 정책을 펴면서 시장이 왜곡되고 있다"며 "지금이라도 현실을 직시하고 수요에 맞는 공급 대책을 세워야 한다"고 말했다.

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