부동산

부동산 임대로 안정된 수익을 얻으며 편하게 사는 것은 많은 사람의 로망이다. 그래서 그런지 부동산 임대소득이 있는 개인의 비율은 2008년 4.31%, 2010년 5.40%, 2011년 5.70%, 2013년 6.16%, 2015년 6.23%로 늘어났다(가계 부동산 임대소득 특성 및 영향요인 분석, 2016년 한국도시행정학회 동계 학술대회 발표 논문, 고려대학교 이진수). 부동산 임대소득이 있는 가구의 비율은 8.6%다.

임대소득이 있는 가구의 29.8%는 연 500만원 이하의 수익을 얻었고, 500만~1000만원은 29.9%, 1000만~2000만원은 23.1%를 차지했다. 연 2000만원 초과는 17.3%로 전체 가구 기준 1.49%에 불과했다. 중위값은 780만원으로 매달 65만원이다. 생활비 일부만 부동산 임대소득에서 조달하는 가구가 대부분인 셈이다.

직업별 임대소득 가구 비율은 무직(퇴직)이 15.42%로 가장 많았다. 은퇴 후 또는 노후에 임대소득을 통한 생활비 조달이 절실함을 알 수 있다. 다음은 전업주부(14.43%)고 일반 생업으로 돈을 버는 직업군에는 전문가(9.49%), 농림어업(7.78%), 판매업(7.46%), 서비스업(6.92%), 장치·기계조작 및 조립업(6.73%), 단순노무업(6.02%), 사무업(5.46%), 기능원 및 관련기능업(3.95%) 등 골고루 분포됐다. 어떤 분야의 종사자든 부동산 임대소득을 원한다는 사실을 확인할 수 있다.

부동산 중에는 주택으로 임대소득을 얻는 가구가 전체의 5.4%로 가장 많았다. 상가 및 사무실 임대소득이 있는 가구는 전체의 2.5%, 토지에서 임대소득이 나오는 가구는 1.1%로 나타났다. 다가구 주택, 원룸 등은 월세나 보증부월세로 임대를 놓는 경우가 대부분이고 아파트도 소형이면 집주인이 월세를 선호한다. 부동산 보유세가 올라가면서 중대형 아파트도 보증금을 줄이고 일부를 월세로 받아 세금으로 내는 경향이 생겨났다.

지난해 서울의 월세 거주 비율은 2015년보다 5.2%포인트 상승한 31.2%를 기록했다. 전세 거주 비율은 2015년보다 6.7%포인트 하락한 26.2%를 기록해 전세·월세 거주 비율이 역전됐다. 올 상반기 주택 거래 건수(32만1172건) 중에는 28.73%인 9만2275건이 월세로 거래됐다. 2015년보다 1.23%포인트 증가한 수치로 월세 거래가 늘어나는 추세다. 따라서 주택을 통해 임대소득을 얻는 사람도 꾸준히 늘어날 전망이다.

주택에서 임대소득을 얻는 가구가 가장 많은 이유는 자가 소유 비율(42.1%)은 낮고 주거 목적 수요는 많아서다. 공공 임대주택이 턱없이 부족하기 때문에 다주택자가 임대를 통해 공급해주는 역할을 한다고 볼 수 있다.

직장이 멀어 내 집이 아닌 곳에 거주하는 사람도 있고 부모로부터 독립해 살 집이 필요해진 사람도 계속 생겨난다. 결혼을 하든, 결혼을 하지 않든 경제적으로 자립한 경우가 늘어나는 추세다. 국내에 거주하는 외국인도 살 집이 필요하다. 국내 체류 외국인은 2006년 91만명에서 2016년에 205만명으로 증가세를 보여 주택 임차 수요도 함께 늘고 있다.

◆서울 아파트, 언제까지 오를지…

오랜 세월 물가상승률 이상으로 아파트 가격이 대폭 상승한 우리나라는 월세를 통한 임대소득 외에 시세 차익에 대한 기대감도 있다. 그러나 지난해부터 아파트시장의 규제가 강화되고 전국 대부분 지역 아파트 가격이 안정세를 보여 시세 차익 기대감이 다소 낮아졌다. 대출 규제, 청약 규제, 다주택자 양도세 규제 등 각종 규제책과 더불어 보유세까지 강화되는 추세라 주택시장의 전반적인 불안정성은 쉽게 해소되지 않을 수 있다. 서울의 주택시장도 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과제도 시행과 5월 재건축 부담금 부과 이후 6월까지 약보합세를 보이면서 주춤했다.

다만 최근 다시 상승세를 나타내며 7월 5주차 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 플러스 0.16%를 기록했다(한국감정원). 전국적으로는 마이너스 0.04% 변동률을 나타낸 것과 대조적이다. 강남구(0.21%)를 비롯해 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 상승세 전환이 주효했다. 종부세 인상안 발표 이후에 주거 및 투자, 모든 면에서 서울 아파트에 대한 선호도가 상대적으로 높아졌기 때문이다. 서울의 재건축 아파트도 4월 1주차 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.

그러나 서울의 아파트 가격이 계속 오를지는 의문이다. 김현미 국토교통부장관과 박원순 서울시장은 지난 3일 국토부·서울시 정책협의체를 개최하고 주택시장 안정을 위해 함께 노력하기로 했다. 결국 서울 아파트 가격이 꺾일 때까지 정책적인 의지는 굳게 유지될 것으로 보인다. 구체적으로는 서울에 아파트와 다세대주택 등 총 2만5000가구의 신혼희망타운을 2022년까지 공급하고 보존가치가 낮은 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 주택 부지를 발굴할 계획이다.

주택 공급물량이 계속 증가하고 매매가가 안정되면 보유한 아파트에서 얻을 수 있는 자본이득 기대감이 낮아진다. 반대로 시세가 올라가도 죽기 전에 팔지 않는 한 큰 의미는 없다. 상속받는 자식에게만 좋은 일이다. 그러나 임대소득은 꾸준히 들어오기 때문에 노후생활의 안전판 역할을 할 수 있다. 평균수명이 길어지면서 연금만으로는 노후생활이 힘들 수 있기 때문에 매달 고정적으로 들어오는 임대소득을 원하는 사람이 늘어날 수밖에 없다.

데이터를 살펴봐도 연금소득이 증가하면 임대소득이 다소 줄어든다. 반대로 보면 연금을 대체할 목적으로 수익형부동산을 보유한다는 가설을 어느 정도 뒷받침한다. 또한 임대소득을 얻는 가구주의 평균연령은 62.3세로 임대소득이 없는 가구주의 평균연령 54.3세보다 훨씬 많다. 이는 고연령층에서 임대소득이 더 필요하다는 사실을 설명한다. 가구주가 무직(퇴직)인 경우의 월평균 소득을 들여다보면 임대소득이 없는 가구는 155만원인 반면 임대소득이 있는 가구는 218만원으로 63만원이 더 많다. 퇴직 후 임대소득으로 생활에 더 여유가 생겨나는 것이다.

부동산 임대소득이 있는 가구는 일단 본인 주거를 위한 자가주택을 마련한 다음에 임대수익을 위한 주택을 추가로 사는 사람이 많다. 이처럼 다주택자가 늘어나는 것은 시세차익을 바라고 투기적 목적으로 집을 추가로 사들이는 사람뿐만 아니라 노후 안전망으로서 임대소득용 주택을 사는 사람이 많아서다.

따라서 다주택자에 대한 규제가 지금보다 훨씬 엄격해지면 노후에 대비하기가 불리해질 수 있다. 흥미로운 점은 임대소득이 있는 가구도 5% 정도는 월세로 산다는 것이다. 필자 주변에도 자식들이 분가한 후 부부가 살기에 아파트가 큰 편이라 월세를 놓고 그보다 작은 아파트로 옮겨가 사는 사람들이 있다. 비싼 월세를 받고 싼 월세를 내면서 발생하는 차익을 생활비에 보태 쓴다.

직접적인 부동산정책뿐만 아니라 금리도 수익형부동산 투자에 큰 영향을 준다. 지난달 12일 한국은행 금융통화위원회(금통위)에서 기준금리를 1.5%로 동결했다. 지난해 11월30일 6년5개월 만에 0.25%포인트 오른 뒤 8개월째 변함이 없다. 올 상반기 4차례(1·2·4·5월)의 금통위 회의에서 만장일치로 금리를 동결했다. 앞으로 언젠가 금리가 오르더라도 과거 고금리 시절이 오긴 힘들 것이다.

노후 자산을 현금으로 보유하고 있으면 물가상승에 의해 원금의 가치가 계속 줄어든다. 건물과 대지가 합쳐진 주택은 가격이 계속 오른다는 보장이 없지만 계속 내린다는 보장도 없다. 주택시장의 장기상승국면을 겪은 선진국 사례를 보면 대도시는 주택가격이 계속 내려가더라도 대지의 가치가 있기 때문에 언젠가 다시 오른다. 또한 임대료도 물가상승에 따라 오르는 경향이 있다. 고정수익이 들어오면서 원래의 가치가 어느 정도 유지되는 실물자산에 대한 관심은 나이가 들수록 커지기 마련이다.

이건희 재테크 칼럼니스트
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