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[이슈]2018 부동산시장 조영광 대우건설 빅데이터전문가 "주택전망, 데이터에 답있어..서울은 강보합"

'빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래' 책펴내 "2008년과 같은 가격폭락 없을것"

"혼돈과 예측 불가능해 보이는 부동산 시장도 데이터를 살펴보면 전망과 흐름을 알 수 있다. 2010년 주택시장 하락기부터 최근 상승장까지 시장의 희로애락과 모든 사이클에 대한 검증을 마쳐 향후 전망에도 유효할 것이다."

흔히 부동산은 심리전이라고 한다. 정부는 주택 규제정책을 펴는데 부동산 가격은 끝을 모르고 상승하거나 그 반대가 되기도 한다. 기대감은 측정 불가능하기에 부동산시장 앞에는 '혼돈' '예측 불가' 등의 수식이 자주 붙는다. 2010년 국내 대형 건설사에 입사해 10년 가까이 데이터를 연구한 저자 조영광씨는 "데이터에 답이 있다"고 말한다. 그는 최근 '빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래'라는 책을 펴냈다.

조영광 저자는 2010년 대우건설에 입사했다. 현재 부동산 빅데이터를 활용해 전국 245개 시·군·구 중 향후 1년 이내 분양시장을 전망하고, 대우건설 분양사업장의 초기 분양률 및 청약률 예측 업무를 담당한다. 그는 "최근 3년간 부동산시장이 폭등하며 블로거, 애널리스트 등이 출판한 부동산 책이 주를 이뤘으나 실제 필드에서 주택시장을 경험한 공급자 관점의 '실전 부동산 예측서'는 없었다"며 "지난 8년간의 사내 VIP 강의, 외부대학 강의와 데이터를 총망라했고 그래프 작업에만 5개월이 걸렸다"고 말했다.

한 문장으로 우리나라 주택시장 전망을 정리해달라고 묻자 그는 "뉴노멀과 다극화"를 꼽았다. 뉴노멀이란 주택 가격이 상승기를 지나 어느 정도 안정되는 것이고, 다극화는 지역에 따른 새로운 생활권의 탄생을 의미한다.

"서울은 정부 규제로 거래가 정지돼 가격 강보합이 이뤄질 것이다. 경기도는 향후 분양물량 감소로 완만한 하락세가 이어질 것이다. 지방은 3년 전부터 큰 하락을 보였기에 더 이상 큰 하락은 없을 것이다. 이 모든 것이 결합돼 주택가격 기울기는 평탄한 '뉴노멀' 흐름을 보일 것이다." 이어 "최근 입주 증가로 '새로운 생활권'이 탄생할 것이다. 경기도는 '택지 신도시', 지방은 '혁신도시' 그리고 부산 대구는 재건축 생활권이 탄생할 것이다. 생활권 흐름에 따라 시·군·구별로 차별화된 흐름이 심화될 것"이라는 것이 그의 견해다.

최근 급속한 고령화와 인구감소, 정부 규제 등으로 주택가격 폭락에 대한 전망도 있지만 저자는 2008년과 같은 주택 가격 폭락은 없을 것이라고 예상한다. 과거 지속된 입주물량 공백과 높은 전세가율이 그 근거다. 2008년 금융위기 직전에는 7년 연속 30만가구 이상 입주물량이 있었으나 2009~2016년 8년 동안 단 한번도 30만가구를 초과한 적이 없다. 더불어 우리나라는 전세가율이 70%에 달하는데 전세가율이 높다는 것은 실수요가 많고 매수심리가 크다는 뜻이기 때문이다.

세계적 경제 위기·전쟁과 같은 예측 불가능한 변수, 정부의 규제정책 등 변수로 인한 '데이터 무용론'을 제기하자 이에 대해서도 답을 내놨다. "과거 걸프전쟁, 리먼브러더스, 브렉시트와 같은 사건 등 외부변수를 데이터로 알 수 있는 지표가 최근 발표됐다"며 "경제정책 불확실성 지수(Economic Policy Uncertainty Index)라는 것으로 우리나라의 경우 대통령 탄핵, 북핵사태 등이 발생했을 때 이 지수가 급등했다"고 설명했다. 정책의 경우 "정책은 주택시장에 후행해서 시행되기 때문에 정책이 부동산 시장주기의 원인이 되지 않고 결과가 되어 시장의 진폭을 키우는 역할을 한다"고 덧붙였다.

그는 거품이 꺼지면서 주택 가격이 급락한 일본과 우리나라는 상황이 다를 것이라고 전망했다. "일본 주택경기 침체는 인구감소와 함께 1990년 이후 꾸준히 연간 100만가구의 주택공급이 이뤄진 점이 우리나라와 다르다"며 "우리나라는 2011~2013년 연평균 20만가구로 공급이 적었으며 2018년 44만가구의 절반수준도 안됐다"고 말했다. 그는 주택 가격의 중장기 추세에 미래의 힌트가 있다며 "해외 어느 도시든 '가격데이터'만 있으면 이를 활용해 주택시장의 현재 위치와 미래를 객관적으로 읽을 수 있다"고 말했다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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