부동산

■"전세가율 최저=전세가 하락은 아냐"
20일 부동산114에 따르면 2015년 70%를 넘었던 서울 전세가율(전세가/매매가)은 하락을 거듭해 지난달 55%대까지 떨어졌다. 이 기간 전국 전세가율도 73.45%에서 65.25%로 떨어졌다.

하지만 전문가들은 '전세가율 하락=전세가격 하락'을 뜻하지는 않는다고 조언했다. 또 무주택자들의 매매와 전월세 선호 정도, 주택공급량에 따라 전세가율이 유동적으로 바뀔 수 있다는 설명이다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "최근 주택 시장이 침체하면서 무주택자들이 전세로 쏠릴 경우 전세가격 상승 요인은 있다"면서도 "반면 내년에 38만호 입주물량이 공급되고, 대출규제 등으로 전체적인 주택시장이 침체하면 매매가격과 전세가격 동반하락 가능성도 있다. 전세가 상승압력과 하방압력이 동시에 작용할 것"이라고 전망했다.

최근의 전세가율 하락은 매매가가 크게 오른 반면 전세가는 상대적으로 덜 올랐기 때문이라는 분석이다. KB국민은행 월간주택동향에 따르면 서울 주택가격은 올 1~10월까지 16.8% 오른반면 전세가격은 4.4%오르는데 그쳤다. 한국감정원 통계에서는 서울 전세가격이 작년보다 하락했다. 한국감정원 '전국주택가격동향조사'에 따르면 11월 둘째주 서울 아파트 전세가는 작년보다 0.10% 하락했다
■매매 하락장, 전세 약보합 예상
전문가들은 내년 주택 매매시장은 하락세가 불가피한 가운데 전세시장은 약보합 혹은 집값과 동반 하락 흐름을 보일 것이라고 예상했다.

김은진 부동산114 팀장은 "매매 시장이 위축되면 전세시장도 불안해 지는 경향이 있다"며 "다만 내년 입주물량이 많아 전세수요가 늘어도 전세 시장은 안정세를 보일 것"이라고 전망했다.

함영진 직밥 빅데이터랩장은 "2014년부터 초이노믹스로 주택시장 규제가 완화되면서 2017년 38만, 2018년 41만, 2019년 38만호 등 평년(30만호 수준)보다 높은 입주 물량이 대기하고 있다"며 "매매가 조정에 따라 전세가 상승 요인은 있으나 공급이 늘면서 전세가는 안정세를 보일 것"이라고 예상했다.

지역, 교육 및 교통 여건 등에 따라 전세가격도 다른 흐름을 보일 전망이다.

박준 잠실박사 공인중개사사무소 대표는 "서울 강남 대치동, 상계동 등 학원가나 학군 지역은 전세가 하방 압력이 덜할 것"이라며 "지방은 지역 기업들이 쓰러지면 전체적인 부동산 경기가 침체될 것"이라고 말했다.

향후 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'는 어려워지고 기존 갭투자자는 '깡통주택' 사태로 어려움을 겪을 수 있다는 우려도 나온다.

박원갑 위원은 "3억원 집을 2억7000만원 전세를 끼고 샀는데 집값이 2억7000만원 아래로 떨어지는 깡통주택, 깡통전세 사태가 연이어 나올 수 있다"며 "향후 갭투자의 위험성은 더 늘고, 기존 갭투자자의 경우 세입자와 보증금 반환을 두고 갈등을 겪을 수 있다"고 말했다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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