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[아시아경제 박민규 기자] 3기 신도시 후보지가 이르면 내달 초 발표된다. 정부는 서울 집값 안정을 위해 수도권에 대규모 택지 4~5개를 조성해 약 20만가구를 공급할 계획이다.

관건은 입지다. 국토교통부는 서울과 1기 신도시 사이 지역에 330만㎡(100만평) 이상 택지 개발 방침을 밝혔지만 서울 인근에 이런 대규모 부지는 한정돼 있다. 이 때문에 정부가 3기 신도시 계획을 밝힌 직후부터 부동산시장에서는 후보지에 대한 추측이 난무하는 상황이다. 물망에 오르는 곳은 광명·시흥지구와 하남 감북지구 및 김포 고촌지구 등이다.

전문가들은 3기 신도시가 성공하기 위해서는 무엇보다 서울 접근성이 좋아야 한다고 입을 모은다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “신도시는 입지적인 장점이 가장 중요하다”며 “업무지구인 서울 강남이나 도심으로부터 가까워 출퇴근이 쉬워야 하고 규모도 어느 정도 커야 한다”고 말했다. 고성수 건국대 부동산학과 교수도 “과거 신도시의 가장 큰 문제는 수요가 없는 곳에 집을 지었다는 것”이라며 “수요가 있는 곳에 조성하는 게 제일 중요하다”고 강조했다.

교통망 확충도 선결 과제로 꼽았다. 2기 신도시가 아직까지 제자리를 잡지 못한 것도 광역교통망이 제대로 확보되지 못한 탓이다. 3기 신도시 역시 교통망이 갖춰지지 않은 상태에서 조성된다면 2기보다 더 열악한 환경에 놓일 수 있다는 우려가 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “3기 신도시는 베드타운에 머물면 안 된다”며 “물리적 거리를 단축시켜 줄 수 있는 교통망 확충이 필요하다”고 지적했다.

정부도 이런 점들을 감안해 3기 신도시를 인프라·교통망·자족기능을 갖춘 가치창출형 주거공간으로 조성해 서울의 주거와 업무기능을 분산 수용한다는 구상이다. 하지만 2기 신도시의 현실을 보면 정부의 이런 말은 감언이설로 들릴 수밖에 없다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “3기 신도시를 만들기 전에 2기 신도시에도 아직 남아 있는 땅이 있다”며 “교통이 먼저 뚫린 다음 3기 신도시를 만들어야 한다”고 말했다. 이어 “일반적인 교통보다는 고속철도나 수도권광역급행철도(GTX)를 우선적으로 검토해야 한다”며 “기존 경전철은 고가나 지하로 가게 만들면 실패할 소지가 크다”고 조언했다. 지상으로 전철을 운행하는 프랑스·영국·일본 등의 사례를 벤치마킹할 필요가 있다는 것이다.

3기 신도시가 출발 단계부터 방향성이 잘못됐다는 지적도 나온다. 1ㆍ2기 신도시가 그랬듯이 3기 역시 서울 집값 안정을 목표로 추진되고 있기 때문이다. 함영진 랩장은 “1기와 2기 신도시는 제일 큰 목적성이 집값 안정이었는데, 개발 즈음에 집값이 급등했다”며 “3기 신도시도 서울 집값 상승에 따른 불안 요인을 완화하기 위해 출발했지만 1ㆍ2기와 다를 필요가 있다”고 주장했다.

고성수 교수는 “신도시 건설은 상당기간이 소요되는 작업임에도 불구하고 과거에도 정부가 금방 될 거 같이 너무 희망을 주려고 했던 게 실패 요인으로 작용한 면이 있다”며 “3기 신도시를 조성하는 건 주택을 공급한다는 차원에서 좋지만 정부가 의도하는 단기적 효과가 있을지는 의문”이라고 말했다.

신도시 개발 때마다 나타난 집값 급등 현상을 억제할 수 있는 방안도 마련해야 한다는 지적이다. 고성수 교수는 “신도시 개발로 인해 집값이 뛰는 것을 적극적으로 해결할 수 있는 방안을 사전에 마련해야 한다”며 “대안으로 나오는 게 대토제도(금전이 아닌 다른 땅으로 보상하는 것)인데 이 역시 아직 활성화되지 않은 상황이어서 부작용 등을 충분히 검토해 봐야 한다”고 덧붙였다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr