부동산

결혼 7년 이내 신혼부부와 예비 신혼부부를 대상으로 공급하는 신혼희망타운이 12월 말 위례신도시에서 첫 입주자 모집을 시작하기로 하면서 젊은 신혼부부들을 중심으로 입주자격이나 입주자 선정절차, 수익공유형모기지 운영 등에 대한 궁금증이 많아지고 있다.

22일 국토교통부를 통해 젊은 부부들이 신혼희망타운에 대해 궁금해하는 내용에 대해 좀 더 자세히 알아봤다.

■예비신혼부부 1년내 혼인증빙서류 제출해야
신혼희망타운의 입주자격은 결혼 7년 이내, 예비신혼부부가 대상이다. 예비신혼부부가 청약을 해 당첨됐을 경우 반드시 1년 이내에 혼인신고 등의 증빙을 제출해야 한다. 그렇지 않으면 당첨이 취소된다. 불가피한 사유로 혼인이 늦춰지더라도 예외가 적용되지 않으므로 만약의 경우 해당 기간내 혼인신고라도 먼저 해야 구제받을 수 있다.

또 신혼희망타운 청약 자격은 부동산, 자동차, 금융자산 등 모든 자산을 합한 금액이 2억5060만원을 넘으면 안된다. 이는 청약자 기준이 아니라 신혼부부 두명의 자산을 합산한 기준이다. 예비신혼부부라하더라도 두 사람의 자산을 모두 합산해 판단한다. 소득 기준도 있다. 외벌이 가구의 경우 도시근로자소득의 120%, 맞벌이는 130%를 넘으면 안된다. 2018년 기준 도시근로자월평균소득은 500만2590만원(3인 이하 가구)이다. 따라서 외벌이의 경우 월 평균 600만원, 맞벌이의 경우 650만원을 넘으면 안된다.

■해당 지역서 오래 거주했다면 우선순위 가능
신혼희망타운 입주자 선정은 2차례에 걸쳐 진행한다. 1차로 혼인 2년 이내 신혼부부와 예비부부, 만 2세 이하 자녀를 둔 한부모가족만 청약할 수 있다. 전체 물량의 30%를 이들에게 우선적으로 배분하고 나머지 70%는 이 과정에서 낙첨한 가구와 일반 자격자가 함께 경쟁해 당첨자를 가린다. 2단계 모두 가점제로 진행되지만 월평균소득수준, 해당지역 연속거주기간, 청약통장가입기간 등을 따져 별도의 가점을 부여한다.

예를들어 가구 소득이 도시근로자소득의 70% 이하인 경우 3점, 70% 초과~100% 이하인 경우 2점, 100% 초과인 경우 1점이다. 배우자가 소득이 있는 경우는 각각 10% 포인트씩 상향해 적용한다. 해당지역 연속거주기간은 2년 이상일 경우 3점, 1년 이상~2년 미만은 2점, 1년 미만은 1점을 준다.

■시세 대비 저렴할수록 전매제한, 거주의무기간 길어
신혼희망타운은 전매제한기간과 거주의무기간이 있다. 다만 해당 주택의 분양가격이 시세 대비 어느 수준인지에 따라 다르게 적용된다. 분양가격이 시세의 70% 이하일 경우 전매제한기간 8년, 거주의무기간도 5년을 적용받는다. 또 분양가격이 시세의 70% 초과~85% 이하일 경우는 전매제한기간 6년, 거주의무기간 3년을 적용받는다. 분양가가 85% 초과~100% 이하일 경우는 각각 4년과 1년을 적용 받으며, 분양가격이 시세의 100% 초과일 경우는 전매제한 3년을 적용받는다. 의무거주기간은 없다. 그러나 수도권 과밀억제권역에서는 전매제한기간이 최소 5년 이상을 적용받기 때문에 수도권 대부분 지역에서 분양받는 사람들은 최소한 5년 동안 팔지 못한다.

■집값 오를것 같으면 조기상환후 시세차익 누릴수도
가장 궁금해하는 부분이 수익공유형모기지 부분이다. 신혼희망타운의 분양가격이 가구총자산인 2억5060만원을 넘으면 무조건 모기지상품에 가입해야 한다. 수익공유형모기지 상품은 주택도시기금에서 분양가의 30~70%까지 대출을 해주는 형식으로 나중에 기금과 수익을 공유한다. 대출비율과 자녀수에 따라 수익배분 비율이 달라진다.

예를들어 자녀가 없는 신혼부부가 모기지상품을 통해 50%를 대출받을 경우 10년이 안된 상황에서 중도상환이나 주택을 매각할 경우 시세차익의 40%를 기금에 반납해야 한다. 향후 자녀가 2명이 생겼다면 기금에 수익을 반납하는 비율은 20%로 낮아진다. 자녀 1명당 10%P씩 차감해주니 자녀가 많을수록, 모기지를 오래 이용할수록 유리하다. <표 참조>
만약 모기지 상품을 통해 분양받은 주택이 가격이 주택가격 급등기에 접어들고 있다고 판단하면 주택을 팔지않고 남은 중도금을 모두 상환하면 자신의 집이 된다. 해당기간 동안 발생한 시세차익은 기금과 나누고 남은 기간 발생하는 시세차익은 모두 가져갈 수 있다. 다른 은행 대출 상품을 활용해도 된다. 중도상환수수료도 없다.

■보유기간 동안 낸 이자는 비용으로 인정 못받아
그렇다면 시세차익은 어떻게 계산할까. 정부가 지정한 감정평가법인을 통해 감정가격을 산출해 분양가격을 제외한 금액을 시세차익으로 규정한다. 형제자매나 친인척, 친구 등에게 정상가격이 아닌 금액에 파는 경우를 방지하기 위해서다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

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