부동산

[경향신문] ㆍ전국 집값 안정세라는데…시장의 현실은?
ㆍ감정원 “서울, 지난달 상승률 0%대”…9개 시·도는 24개월 연속 하락
ㆍ여전한 오름세 속 숨고르기…정부 대책에 시장 양극화, 반등 가능성도

서울 집값은 과연 추세적 하락세일까, 지방 부동산시장은 죽어가고 있는 걸까.

외견상 전국의 집값은 안정을 찾고 있다. 10일 한국감정원 부동산통계를 보면, 서울의 전달 대비 주택매매가격 상승률(9월 1.25%→10월 0.51%→11월 0.20%) 및 아파트매매가격 상승률(9월 1.84%→10월 0.58%→11월 0.05%)은 ‘0’에 수렴되고 있다. 같은 기간 전국의 주택매매가격 상승률(0.31%→0.19%→0.13%) 및 아파트매매가격 상승률(0.30%→0.13%→-0.03%)도 비슷한 흐름을 보이고 있다. KB국민은행의 부동산 플랫폼인 ‘리브온(Liiv ON)’ 통계를 보더라도 집값 흐름은 비슷하게 나타난다.

시장의 ‘파고’는 이처럼 잦아들고 있지만 불확실성은 여전하다. 6대 광역시의 아파트 등 주택가격은 길게 보면 10년째 오름세를 유지하고 있으며 서울 집값도 여전히 낙관할 수 없다. 원래 11~12월은 전통적 비수기이기도 하다. 지금의 하락세가 추세적이라 보기 어렵다는 의견도 많다. 자칫 정책당국이 부동산시장이 안정됐다고 판단해 공급확대 약속 및 수요 억제책을 느슨하게 펼 경우 반등할 가능성이 남아있는 것이다. 시장도 정부의 부동산시장 안정 의지를 살피고 있다.

■ 6개 광역시 115개월 ‘무하락’

KB국민은행은 전국 151개 시·군·구 3만4495개 표본주택(2018년 11월 기준)을 대상으로 1986년 2월부터 주택 관련 통계를 수집, 분석하고 있다. KB국민은행의 주택통계 시계열자료에는 394개월간(9개 시·도는 2003년 10월~지난달까지 182개월)의 분석 결과가 담겨있다.

시계열자료를 보면, 주택(단독주택·아파트·연립) 매매가격은 전국이 63개월 연속, 서울이 52개월 연속 상승 중이다. 6개 광역시(광주·대구·대전·부산·울산·인천)는 최근 115개월 동안 단 1개월도 하락하지 않았다. 9개 시·도(강원, 경남·북, 세종시, 전남·북, 제주, 충남·북)만이 24개월 연속 하락했다.

아파트 매매가격 역시 전국은 63개월 연속 무하락(보합 1개월), 서울은 52개월 연속 상승, 6개 광역시는 74개월 연속 무하락 중이었다.

전국 집값은 여전히 오름세에 잠시 숨을 고르는 중인 것이다. ‘서울-지방 양극화’도 ‘서울-9개 시·도 양극화’가 맞다. 지방은 조선업이 붕괴된 경남 거제, 통영 등의 하락률이 컸고, 지진 등 여파로 주거환경이 파괴된 포항과 지역산업이 어려움을 겪고 있는 구미 등을 중심으로 집값이 하락했다. 9개 시·도의 하락폭도 지난 2년간 주택이 마이너스 2.64%, 아파트가 마이너스 5.05%였다.

■ 11~12월은 전통적 하락세

11~12월 하락 안정세는 어쩌면 ‘매년 벌어지던 일’일 가능성이 있다. 취·전학, 인사 등의 요인으로 이사수요가 많은 1~2월에 거래도 활발하고 주택 매매가격도 뛰는 반면, 11~12월은 움직임이 적고, 그에 따라 매매가격도 하락한다.

1986년 2월부터 지난달까지 394개월 동안 주택 및 아파트 가격이 오른 달과 하락한 달, 변화가 없던 달(보합)을 분석해 보면, 11~12월 중 전국 주택가격은 36개월 동안 올랐고, 27개월이 하락했다. 서울은 오른 달이 31개월, 내린 달이 30개월로 비슷했다.

아파트가격은 전국이 36개월 상승하고, 26개월 하락했다. 서울은 하락한 달이 32개월로 오른 달(29개월)보다 많았다.

■ 3개월 내리고 7개월 올랐다

주택매매시장에선 지난 394개월 사이 3개월 내리면 7개월이 오르는 ‘3·7원칙’이 작동했다. 전국은 108개월 떨어지는 동안 258개월 상승했고. 28개월은 보합을 유지했다. 그사이 전국 주택가격은 188.27% 상승했다. 서울은 134개월 하락하는 사이 234개월 올랐고, 26개월은 잠잠했다. 그사이 주택가격 상승률은 232.20%였다. 6개 광역시는 101개월 하락, 271개월 상승, 22개월 보합으로 상승률은 181.69%였다. 9개 시·도는 분석대상 182개월(2003년 10월~2018년 11월) 중 52개월 하락, 127개월 상승, 3개월 보합으로 그사이 36.75%가 상승했다. 아파트 매매가격 흐름도 비슷했다. 전국은 110개월 하락·267개월 상승·17개월 보합(376.94%), 서울은 141개월 하락·232개월 상승·21개월 보합(481.43%), 6개 광역시는 95개월 하락·274개월 상승·25개월 보합(383.72%)이었다. 9개 시·도는 182개월 중 43개월 하락·136개월 상승·3개월 보합으로 그사이 58.46%가 올랐다.

■ 분양가상한제 및 원가공개 해야

김성달 경제정의실천시민연합 부동산국책사업팀장은 “지금의 부동산시장은 눈치보며 버티는 것”이라며 “이런 상황에서는 정부의 부동산정책 방향에 따라 집값이 하락하거나 반대로 오를 수 있다”고 진단했다. 김 팀장은 “강남 재건축 고분양을 잡지 못하고, 강제 수용한 공공택지에서조차 원가와 상관없이 시세를 고려한 분양을 계속 허용하면 주택시장 안정은 먼 이야기”라며 “다주택자 임대소득 종합과세, 공시가격 현실화와 함께 강력한 분양가상한제와 분양원가 공개확대가 시행돼야 한다”고 주문했다.

김종훈 선임기자 kjh@kyunghyang.com