부동산

정부 다주택자 규제 강화에
규제 큰 영향 받지 않는·단독주택 매입 나서
9·21 주택공급대책 영향

토지 투자 움직임도

[아시아경제 최동현 기자] "다주택자에서 똘똘한 한채 보유자가 된 슈퍼리치들은 요즘 저평가된 꼬마빌딩 투자에 관심이 많다."(최성호 신한은행 부동산투자자문센터 팀장)
"요즘 고액자산가들은 아파트가 아닌 개발 계획이 예정된 토지에 투자하려는 움직임을 보이고 있다."(강태욱 한국투자증권 여의도영업부 PB부동산팀장)

정부의 연이은 부동산대책으로 아파트 매매시장에 관망세가 짙어지자 슈퍼리치의 포트폴리오에도 변화가 생기고 있다. 기존엔 고가 아파트를 여러채 소유하며 안정적인 임대수익을 주로 원했다면 이젠 토지나 단독주택, 꼬마빌딩 등을 매입해 택지개발이나 리모델링 등을 통한 시세차익에 관심을 더 가지는 추세다.

큰손들이 꼬마빌딩 투자에 적극 나서게 된 것은 우선 정부가 여러 차례에 걸쳐 다주택자에 대한 규제를 강화한 게 주요 배경이 됐다. 임대사업자가 되느냐, 똘똘한 한 채만 남기고 정리하느냐의 기로에서 후자를 선택한 슈퍼리치들은 올 상반기 중 보유 주택을 처분하고 현금력을 높였다. 남겨뒀던 '똘똘한 한채'도 올해 집값 상승세에 힘입어 수억원씩 치솟아 투자 자신감도 커진 상황이다. 아울러 정부의 규제가 주로 주택을 타깃으로 나오고 있는 바람에 꼬마빌딩 등 상가는 RTI(임대업이자상환비율) 등 일부 대출규제를 제외하곤 별다른 영향이 없다는 게 전문가들의 주된 의견이었다. 특히 최근엔 서울 저개발ㆍ낙후지역의 단독주택을 매입해 꼬마빌딩으로 리모델링하는 수요도 커지고 있다. 학교 등 특정 보호구역 내 업종제한 등만 주의하면 용도변경도 자유롭다.

실제로 최근 서울 단독주택이나 빌라 매입 건수가 부쩍 늘었다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 단독ㆍ다가구주택 거래량은 1597건(15일 기준)으로 지난 3월(2339건) 이후 최고치를 기록했다. 다세대ㆍ연립주택 거래량도 5083건으로 6개월 내 가장 많았다. 지난 3월엔 다주택자 양도세 중과제가 시행되기 직전달이라 거래가 몰린 것이라는 점을 감안하면 두드러지는 거래량이다. 해당 통계가 '신고일(부동산 거래 60일 이내)' 기준이라는 점을 감안하면 정부의 8ㆍ27 대책과 9ㆍ13 대책이 시행된 전후로 거래가 이뤄진 것으로 파악된다. 최 팀장은 "단독ㆍ다가구주택의 경우 2000년대까지는 원룸형태로 임대해 수익을 올렸으나 최근엔 개축 후 상층부는 원룸, 저층부는 상가로 임대해 수익성을 높이는 추세"라며 "요즘 고액자산가들은 이미 가격이 많이 오른 연남동이나 성수동보다는 연희동이나 양평동 등 저평가된 지역의 매물을 주로 찾는다"고 말했다.

땅 투자에 나서려는 슈퍼리치도 적지 않다. 이는 9ㆍ21 공급대책의 영향인 것으로 풀이된다. 정부의 신규택지 공급과 도심 주택 공급 활성화 계획을 분석해 인근 토지를 매입, 개발 후 시세차익을 내려는 움직임이다. 지난달 강북구 우이동과 금천구 시흥동 일대를 비롯한 개발제한구역(그린벨트)의 토지매매 비중이 서울 전체 토지거래의 절반에 육박하는 등 땅 투기 수요가 급증하기도 했다. 강 팀장은 "요즘 고액자산가들은 아파트가 아닌 토지 등 다른 투자처에서 시세차익을 내길 원하고 있다"면서 "개발 계획이 있거나 변화 가능성이 높은 지역 위주로 선호하는 추세"라고 설명했다.

대부분의 전문가들은 한국은행이 기준금리를 올리더라도 고액자산가들의 투자 패턴에 변화가 없을 것이라 전망했다. 금리가 오르더라도 여전히 저금리이며 이미 부동산으로 막대한 수익을 낸 상황이라 부담이 상대적으로 덜 느껴질 것이라는 이유에서다. 다만 관망 심리는 지속될 가능성이 있어 수익형부동산 투자에 주의를 당부했다.

박승안 우리은행 투체어스강남센터장은 "최근 고액자산가들이 개발호재가 있는 한남동쪽 빌딩에 관심을 보이고 있다"면서 "현재 시중금리는 이미 기준금리 인상분을 일정부분 반영하고 있기 때문에 추후 금리가 오르더라도 큰 의미를 갖기 힘들 것"이라고 말했다.
최동현 기자 nell@

최동현 기자 nell@asiae.co.kr